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Recordamos que el uso de los colores tiene un fundamento de guía y ubicación

Rojo = hablamos de la estructura (contenidos y elementos) de la Propiedad Horizontal, superior a toda otra

Normativa

Celeste = relaciones en donde el Consorcio o el Consorcista aparecen como Consumidores frente a un

Proveedor de productos elaborados, o un Prestador de Obra o de Servicios (abonado u ocasional)

Verde = para aquellas relaciones en igualdad de contratación y condiciones para Consorcio o Consorcistas

Amarillo = en donde aparece el Estado como una Autoridad superior al resto de los involucrados


El Emprendedor, Desarrollador, Comercializador (Inmobiliaria), Gerenciador del fondo fiduciario, o el

mismo Constructor pueden empezar la venta y transmisión de la posesión de unidades aún sin tener las

aprobaciones finales del Catastro, sin Planos definitivos de Final de Obra, sin Reglamento de Propiedad

escriturado ni rubricado ni inscripto ante el Registro de la Propiedad Inmueble;

Este riesgo llamativo, está contemplado por Ley, al imponerle a aquellos, la obligación de otorgar a favor de

cada adquirente un Seguro contra el fracaso del Emprendimiento, garantizando la devolución de las

cuotas, o importes totales integrados, con más un interés compensatorio de la disminución del valor

monetario (inflación) o con más la liberación de la hipoteca o embargo a que pueda estar sujeto el terreno o

la edificación y/o las deudas con los contratistas de obra [art. 2072 CCCN];

El Seguro opera ante cualquier evento que impida afectar la edificación a propiedad horizontal o escriturar

a cada adquirente, siempre que sea atribuible el factor desencadenante al tomador (enajenante);

Se trata de un Seguro caro, y por eso casi absolutamente nadie lo da. Aprovechando el desconocimiento de

la parte vulnerable (adquirente consumidor) y la osadía de la parte experta (el constructor toma en esta

relación la figura de proveedor profesional de un producto elaborado; y el emprendedor, desarrollador,

comercializador y gerente fiduciario la de prestador profesional de servicio, todos bajo régimen de

consumo);

Se trata de una relación de Consumo basada en la asiduidad, experiencia y supremacía del arte por parte

de los enajenantes (profesionales) frente a la ignorancia y ligereza de los adquirentes (consumidores),

incluso al formar los propios interesados un fondo fiduciario que los tiene por Beneficiarios (compra en

pozo) se imputa al Gerenciador de la recaudación, el carácter de Prestador de servicio profesional, por

tratarse de un dominio fiduciario transitorio, utilizado como facilitador de un método comercial de

captación de inversores individuales para otorgar un producto final a esos mismos interesados; siendo un

sistema complejo sin escape ante el principio de la realidad que advierte a un adquirente (fiduciante)

aportando su porción económica al emprendimiento, para recibir el beneficio (fideicomisario) de la obra,

dependiendo de una organización Comercial a cargo de la edificación (material) y una Inmobiliaria a cargo

de la formalidad en contratos de adhesión (jurídico); por lo cual siguen siendo Consumidores;

Se trata en la mayoría de los casos (boleto de compraventa) de contratos "de adhesión" sin posibilidad de

negociar cláusulas que vienen ya impuestas por el predisponente (enajenante); en otros casos no se trata

de consumo sino de paridad (cuando el constructor paga al proveedor de ascensores, o al arquitecto, u otro

contratista con una unidad);

Con la firma del boleto de compraventa se otorga la posesión (llaves del vestíbulo y de la unidad; control del

portón del garaje si hubiera); postergando la Escrituración, hasta conseguir la aprobación de los Planos

definitivos por ante el Catastro Local, luego mensurar con Agrimensor (estableciendo medidas, linderos,

numeración interna de unidades y su valuación fiscal fijando el porcentual (%) de dominio respecto al total

la edificación), luego redactar el Reglamento definitivo, pasar ambos (plano de mensura y reglamento) a

Escritura pública, ingresarlo para su rúbrica ante funcionario del Registro de la Propiedad Inmueble y

quedar afectado a propiedad horizontal, para poder inscribir la matrícula individual en Folio Real de la

primera unidad transmitida, y recién entonces, tener un Consorcio; destacando que actualmente no se

requiere Final de Obra aprobado para afectar a Propiedad Horizontal [Decretos n° 271/14 y n° 420/17];

Hasta ese momento que nazca el Consorcio, solo hay Prehorizontalidad, bajo régimen de Consumo, sin

que los adquirentes sean aún Copropietarios (hasta ahí son condóminos) sin decisiones de Asambleas

(hasta ahí reunión de vecinos) sin Consejo de Propietarios (hasta ahí comisión o grupo de interesados); sin

Administrador (hasta ahí es un gestor de negocios ajenos o un mandatario exclusivo del Emprendedor) sin

que los gastos sean Expensas (hasta ahí son exclusivos del dueño de la parcela) por lo cual no tienen vía

ejecutiva en fuero judicial (tampoco por cobro de sumas de dinero si se opone la falta del Seguro

Obligatorio y/o la desafectación judicial de cláusula abusiva suscripta por adhesión);

Durante esta etapa, recae solo al Emprendedor la responsabilidad por empleados de mantenimiento o

serenos (cargas sociales, tributarias y previsionales) control de plagas, fumigación o desinsectación, medios

de emergencia (señalizaciones, balizamientos, extintores, alarmas, rociadores, hidrantes) mantenimiento de

ascensores, elevadores, portero eléctrico; análisis de potabilidad del agua provista para consumo humano o

animal (mascotas) o de contaminación para uso vegetal (plantas); conservación de fachadas, frentes y

balcones, terrazas y antenas; certificación de impacto ambiental y toda normativa aplicable a este tipo de

edificación colectiva (que aún no es Consorcio);

Como no puede haber reclamos de expensas a cada Copropietario o Poseedor de parte de un Consorcio

aún sin nacer, tampoco habrá reclamos por reparaciones, o por provisión de servicios comunes contra el

Consorcio inexistente, quedando habilitada la vía solo contra el Emprendedor en medida particular de

cada afectado (por vicios aparentes u ocultos), en base a cada Contrato de adquisición; sea por disfunción

de los elementos privativos de la unidad (revestimientos, decorados, aislaciones, climatizadores, sanitarios,

heladera, horno y hornallas, calefón, estufas) recibida "ad corpus" (en el estado que se ve), o bien sea por la

inhabitabilidad digna, saludable, decorosa, cómoda y confortable que debe sustentarla (grietas, filtración,

humedad ambiental, corrosión, desplomes, descascaramientos); siendo acciones que no requieren

asentimiento ni apoyo colectivo (hasta ahí no hay delegación al Consorcio de la guarda y cuidado sobre

bienes comunes), pero sí recupero o reembolso de gastos útiles (por condominio de bienes comunes);

Es que suele incluirse en los Contratos cláusula que obliga asumir entre todos los gastos de suministro de

servicios públicos esenciales (agua por medidor global o por coeficiente de tarifa fija; luz de obra a tensión de

380 volts; y gas genérico, a falta de medidores individuales); los gastos por incorporación de infraestructura

definitiva (revestimientos, cerámicos, barandas, cobertores de garajes a cielo abierto); por instalaciones

(bombas de impulsión o de achique, cabina o motor de ascensor, nichos hidrantes); por mobiliarios

(decoraciones del vestíbulo, accesorios para el salón de usos múltiples); por tasas y contribuciones (alumbrado,

barrido y limpieza, ganancias por publicidades, por locaciones de depósitos o de cocheras consorciales); por

retribuciones de personal de mantenimiento (hasta ahí empleado exclusivo del Emprendedor porque no hay

Consorcio); distribuidos acordes a un porcentual provisorio, calculado por enajenante, a su solo criterio y

conveniencia (normalmente excluyendo también la participación de las unidades no vendidas); así como

contienen también la liberación unipersonal de atender las fallas de infraestructura de partes comunes de uso

colectivo (palier, ascensor, escalera, terraza) o las de uso privativo (interior de la unidad, balcón, patio);

Esta cláusula puede ser atacada por abusiva en los Tribunales, dada la relación de Consumo, y fundada en un

Emprendedor que podría dilatar por tiempo indeterminado la afectación a propiedad horizontal;

comprometiendo mientras al resto en sostener la edificación, auxiliado por la gestión de un Recaudador (aún

no es Administrador de Consorcio) quien en pos de aquel interés suele disolver en las cuentas que practica, los

correspondientes a las unidades no vendidas; deteniendo luego (cuando ya esté constituido el Consorcio) todo

reclamo colectivo por ruina de obra (grietas, obstrucción de desagotes, impermeabilización) en contra del

Constructor que lo designó, ya que solo el Administrador representa legalmente al Consorcio, siendo el único

con personería para iniciar demanda; aunque el plazo máximo de esa primera designación esté hoy limitado a

dos (2) años, contados desde la inscripción del Reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble;

Además de esa disparidad de capacidades específicas para la relación, entre Prestador y Consumidor, la

situación de Prehorizontalidad permite al adquirente dejar de cumplir cualquiera de sus obligaciones, sin

penalidad, hasta que el enajenante cumpla las suyas (afectación a propiedad horizontal y escrituración de

cada unidad transmitida) obrando de buena fe, y sujeto a tiempos esenciales  (debería escriturar en no más de

60, 90 o 120 días de la firma del boleto);

De modo que el empuje por la consagración del Contrato también se puede (y debe) forzar en Tribunales,

mediante la acción de Cumplimiento y Escrituración, o perjuicios irrogados por el cumplimiento (para lo cual

debería estar constituido y otorgado el Seguro especial);

La peor situación sería la prohibición legal de edificar en ese lote (terreno fiscal, área de patrimonio histórico,

sitio de protección arqueológica); la imposibilidad por hecho natural (elevación de napas freáticas, movimiento

sísmico, desmoronamiento de arcilla o cimentaciones naturales); por falla en el arte de la construcción

(error de cálculo, de resistencia y elasticidad de materiales, inestabilidad en la composición del suelo); por

falta de recursos económicos (desinterés masivo en la oferta; fuga de capitales inversores); por ejecución del

titular Hipotecante (recuperando el terreno con derecho de preferencia, sin intención de afectación

horizontal); por subasta judicial (inmueble embargado por deudas de ejecución de obra sin comprador

interesado en afectación horizontal); por Concurso o Quiebra de Constructora (adjudicación o venta judicial

de lo edificado sin interesado en concluirlo); casos para los cuales está prevista la garantía del Seguro

Obligatorio especial otorgado al mismo momento de suscribir el contrato de adquisición, de posesión o

tradición pertinente;

Si todo fuera bien, con la afectación a propiedad horizontal, se inscribe en el Registro Inmobiliario la

subdivisión parcelaria y se fracciona su Matrícula originaria (FR 17-1825) en tantas veces como unidades

independientes (funcionales o complementarias) la compongan (Folio Real 17-1825/59 para la designada

con esa numeración por el Reglamento) naciendo a la vida jurídica una nueva persona (inmaterial,

imperceptible, ficticia) separada e independiente a cada uno de los sujetos que le dieron nacimiento (fondo

fiduciario, emprendedor, condóminos, desarrollador, comercializador, constructor, comunidad hereditaria);

Persona que tendrá un Nombre coincidente a su dirección catastral ("Consorcio de la calle ... n° ...") o uno de fantasía ("Consorcio Maral");

Tendrá un Domicilio Real coincidente a la calle y altura de su numeración, en el sitio donde se encuentra

levantada la edificación (buzón general para correo postal o notificaciones soporte papel); y un Domicilio

Legal fijado en el Reglamento (normalmente en la oficina de su administración), pudiendo variar uno u otro

(en aquel caso ante el cambio de nombre de la calle o reasignación de numeración en altura; en este caso ante

la designación de cada nuevo administrador contemporáneo); pudiendo tener un Domicilio Procesal en las

cuestiones administrativas o judiciales (estudio jurídico, oficina de letrados);

?Tendrá un Patrimonio exclusivo (expensas transferidas a su cuenta bancaria, o en manos del administrador,

fondos reservados sin utilizar, inversiones, vehículos registrados a su nombre, inmuebles registrados a su

nombre, acciones societarias, inversiones en bonos nominales) que puede comprometer para llevar a cabo su

razón de ser, limitada a conservar la edificación (seguridad de solidez en estructura, funcionalidad de

infraestructuras, operatividad de instalaciones fijas y móviles) y regular la convivencia (reglas de salubridad,

sanidad, higiene, protección de la integridad física de consorcistas y expuestos) sea contratando, empleando,

invirtiendo, adeudando, prestando, ejecutando, demandando, defendiendo);

Tendrá una Capacidad jurídica restringida al objeto social (conservar la edificación y regular la convivencia)

instada por el órgano de gobierno (asamblea), asesorado por el órgano consultivo (consejo); y una Capacidad

ejecutiva operada por el órgano de dirección (administración), supervisado por el órgano fiscalizador

(consejo);

Tendrá Responsabilidad en los compromisos asumidos por Copropietarios (actuando colectivamente en

órgano Asambleario) o por Administrador (actuando fuera de funciones inherentes al Mandato; o sin orden

Asamblearia, o sin cumplir cláusula de Reglamento) hasta el alcance de todo perjuicio provocado a miembros

o terceros interesados o expuestos, siendo cada Copropietario corresponsable solidario (antepuesto al resto)

ilimitado (con todos sus bienes además de la unidad) indistinto (a elección del acreedor) e indivisible (por todo

el crédito) ante la deuda, pudiendo luego recuperar de los demás, la parte del porcentual que a cada uno

corresponde, en acciones individuales; misma responsabilidad que le cabe al Administrador si hubiere obrado

sin mandato legal, reglamentario o asambleario, o a los miembros del Consejo si actuaren fuera de sus atribuciones o con el solo fin de perjudicar terceros derechos o beneficiarse individualmente;

Durante la Prehorizontalidad el adquirente no puede transmitir dominio de la unidad, sino solo los derechos

que le acuerda el Boleto de compraventa (sujeto a conformidad expresa del enajenante) dando acción para

desafectación de cláusulas abusivas y/o cumplimiento contractual (con Escrituración incluida), o bien recupero

de los perjuicios económicos sufridos (operando la citación en garantía de la aseguradora) por los caminos que

mostramos en los modelos debajo, superando las etapas de conflictividad en el siguiente orden Diálogo,

Intimación, Mediación, y Juicio, siempre bajo parámetros de relación de Consumo.

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