ver más

Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= se trata del Corazón de la Persona Jurídica Consorcio, en cuya vitalidad late el destino de todos los

componentes, dispuesta para transformar la multitud de voluntades individuales y equidistantes, en una

sola expresión comunitaria, surgida por la legitimación de los votos;

= este corazón late con fuerza vital propia, por lo tanto no precisa ni al Cerebro (Consejo) ni a los Brazos

(Administrador) para que le aconsejen ni transcriban su voluntad, pero también es una circunstancia sujeta

a su voluntad el escucharlos y participarlos de su acto;

= esto significa que las Asambleas pueden y deben sesionar en solitario, sin necesidad de otro órgano, si

bien es prudente y conveniente escuchar sugerencias del Consejo; así como permitir al Administrador la

función ritual de cotejar firmas de los presentes;

= no obstante, el cotejo sea función del Administrador, queda limitada indicar si una firma no compadece

con la registrada, pero la aceptación de poderes es de los asambleístas, así como la personería invocada por

los copropietarios [art. 9 inc e) Ley n° 941 GCBA];

= también debe el Administrador arrimar los Libros de Registro de Firmas, Libro de Propietarios y Libro de

Actas para que este órgano cuente con las herramientas de trabajo precisas;

= puede la Asamblea optar por el auxilio del Administrador en el inicio del acto, o puede deslindar su

responsabilidad de depositario asumirla provisoriamente hasta el final del acto, y luego reintegrar los Libros

para que archive, tome nota y ejecute sus Mandas;

= a todos los asambleístas les competen iguales derechos y obligaciones en paridad para participar, hablar,

proponer y votar, diferenciados solamente en la sumatoria del porcentual de su unidad, pero compensada

en la fórmula legal de doble cómputo frente al número de unidades;

= corresponde decir que algunos Reglamentos impiden la participación de los deudores; circunstancia

conflictiva, porque no se puede guiar esto en las Liquidaciones confeccionadas por el Administrador, a

riesgo de someterse a una trapisonda atrevida; sino debe sujetarse fidedignamente a concurrir todos con

su último recibo de pago cancelado en debida forma y con firma original, recayendo la presunción

benévola de las cancelaciones periódicas sobre las anteriores;

= en igual situación conflictiva queda hoy la intencionalidad legal de limitar la participación de

representantes autorizados por carta poder, solo para otros copropietarios, impidiendo definitivamente la

presencia de inquilinos, familiares, amigos, letrados, socios de los titulares [art. 2056 inc. n) CCCN];

= igualmente queda limitada la participación, voz y voto de uno solo de los cónyuges de la unidad en

comunidad de bienes entre ambos, si no cuenta con la expresa autorización del otro, ya que algunas

decisiones colectivas implican disponibilidades de partes comunes sobre las que se ostenta copropiedad

(por ejemplo desafectación del servicio central de caldera, desmontaje y venta de las instalaciones; fijación

de un valor extraordinario de expensas que acarreen deudas y ejecución consecuente ) [arts. 456, 470 inc.

a)];

= igualmente queda la situación restrictiva para los herederos universales del titular de la unidad, si no

tienen asignada en uno, o en un tercero, la administración judicial declarada y oponible a los copropietarios

sobre la unidad determinadamente [arts. 2346, 2353 CCCN];

= en situación parecida quedan los condóminos según el Temario del día, se consideren cuestiones que

impliquen gastos de mantenimiento (por ejemplo presupuestos de reparaciones en salas de medidores)

administración de bienes comunes (por ejemplo, alquiler de la portería, de la azotea para antena, de

medianera para publicidad) o disposición (por ejemplo, aprobación de modificaciones en otra unidad que

varían los porcentuales de dominio) debiendo concurrir con la autorización de todos, de nadie, o de la

mayoría por porcentual tomada en asamblea previa de condóminos [arts. 1990, 1992, 1994 CCCN];

= en situación inestable quedan los poseedores por boleto de compraventa sin escrituración, quienes no

son titulares porque carecen de escritura y tampoco es oponible porque no está aún asentado en el

Registro público, pero quedan obligados según el Temario del día por sus consecuencias (por ejemplo,

aumento de expensas comunes, o fijación de expensas extraordinarias) [art. 2050 CCCN];

= parecido queda el usufructuario que ostenta iguales facultades de administración y disposición que el

titular, pero ajustado al Temario, debiera oponerse a los cambios de destino de su copropiedad (por

ejemplo, anulación de portería y construcción de gimnasio) pero se encuentra impedido de participar

porque no es titular del dominio y se encuentra obligado a devolución final [art. 2129 CCCN];

= las situaciones ejemplificadas, así como la exigencia en aseverar la titularidad con la sola exhibición de la escritura son equívocamente pretendidas, en tanto solo acredita la vigencia de dominio un certificado expedido dentro de los quince (15) días previos al acto por medio del Registro de la Propiedad Inmueble [art. 24 Ley n° 17.801];

= por lo tanto, estando todos los partícipes en igual grado de sospecha sobre la legitimación a participar,

ante los impedimentos, negativas, e impugnaciones, sugerimos consentir, con perfil positivo, y solo en el

caso que las votaciones se dirimieran por la fuerza de esos votos dudosos, dejar su aplicación latente,

durante un plazo prudencial de diez (10) a quince (15) días para acreditar la titularidad o pagos invocados;

= esto en nada dificulta las resoluciones asamblearias, ya que toda decisión de Asamblea también es

precaria en su primer acto, quedando sometida su validez a la notificación de ausentes y compulsa de

oposiciones, durante un plazo mínimo de quince (15) días, dentro de los cuales se pueden acreditar las

impugnaciones;

= lo anterior claro está si no se hubo alcanzado la mayoría absoluta por doble cómputo porcentual y

numérico apoyando la misma decisión en el primer acto, lo que raramente suele pasar, tanto por la

inasistencia como por las posiciones enfrentadas de grupos antagónicos;

= lo comentado es natural, sano y positivo para la vida democrática de toda sociedad, y el Consorcio es una

Persona Jurídica encargada de dirigir a una sociedad de comuneros, por lo tanto, le aplica;

= en ese ámbito, momento y lugar toman los copropietarios el poder de su destino, participando con su voz

y voto, tanto numérico como porcentual, en homenaje al derecho de igualdad y de representatividad

democrática propio de las sociedades, emergiendo de ese órgano las decisiones que obligan a todos, tanto

para la vida interna como para la externa;

= residen así en los copropietarios, la facultad de desafectar al Consorcio del sistema (mediando registro

extraprotocolar de Escribano en el acto unánime, o bien por sumatoria de voluntades ajeno al acto

asambleario [arts. 2044, 2059 CCCN];

= modificar el Reglamento de Propiedad en cláusulas disponibles (por ejemplo incorporando multas

dinerarias a conductas antirreglamentarias probadas en forma fehaciente) [art. 2050];

= establecer un Reglamento interno de convivencia (sujeto en perpetuidad a nueva mayoría superior que lo

altere o desafecte) [arts.  2060, 2046 inc. a)];

= establecer expensas extraordinarias (sin incurrir en abuso de derecho omitiendo este concepto para

gastos destinados a innovaciones, mejoras, decoraciones, modernizaciones, implementaciones

contingentes, en notorio perjuicio de los inquilinos cuyos contratos típicos de alquiler los harían afrontar

gastos que nunca disfrutarán o lo harán temporalmente y no contemplaban al ?corpus? locado) [art. 2048];

= hacer condonaciones de deudas, quitas, esperas, novaciones, compensaciones a favor de otros

copropietarios morosos de expensas, o a favor de proveedores o prestadores de servicios [art. 2060];

= autorizar innovaciones en beneficio común o particular, afecten o no a la estructura edilicia (con la

salvedad que la unanimidad se consiga fuera de Asamblea) [arts. 2051, 2052, 2059];

= aprobar la gestión útil de un copropietario por reparaciones urgentes, o negarlo y accionar para su

restitución al estado anterior (sin excluir de voz ni voto al implicado ya que corre la misma suerte de

participación porcentual en caso de aprobación) [art. 2054];

= resolver la demolición, venta de terreno, materiales y escombros en caso de grave deterioro (sujetos a un

asesoramiento técnico idóneo para determinar cuándo hay deterioro irremediable o no) [art. 2055];

= ejercer atribuciones especiales dadas por el Reglamento (por ejemplo, cerrar ejercicios financieros

cuatrimestrales y exigir rendiciones de cuentas ajustadas a ese término) [art. 2056 inc. l)];

= delegar funciones al Consejo (por ejemplo, que determinen prioridades de tareas o montos de

presupuestos) [art. 2058 inc. b), 2064 inc. b)];

= nombrar, despedir, o prescindir de empleados [arts. 2058 inc. c), 2067 inc. f)];

= fijar las pautas, modalidades y condiciones de trabajo de los empleados [art. 25 Ley n° 12.981];

= determinar los sujetos autorizados a detentar las llaves de ingreso a sótanos, depósitos y salas de

máquinas o medidores, que pudieren generar riesgo o peligro inherente [art. 23 inc. 17 CCT n° 589/10];

= establecer las pautas de negociación colectiva que el Administrador deba llevar a la representación

profesional sujeto a los acuerdos de comisiones paritarias regionales [art. 2067 inc. a) CCCN];

= peticionar al Administrador la convocatoria a paritaria individual para dirimir controversias sobre

categorización del edificio y/o calificación de ayudantes [art. 21 CCT n° 589/10];

= redactar en el instrumento acorde (libro de asambleas) las actas con el debate, las resoluciones, conteo de

votos, oposiciones, impugnaciones [art. 2062];

= convalidar o impugnar personerías o titularidades invocadas en la sesión, prorrogar la sesión y reanudarla

luego de un intermedio, aceptar o rechazar impugnaciones, tomar decisión inmediata o diferida a

compulsa de notificación y oposición de ausentes [art. 2060];

= designar a un asambleístas elegido para efectuar las notificaciones de las propuestas provisorias,

constituir el domicilio de las respuestas y encomendarle la transmisión del resultado final al Administrador

para que proceda a volcarlos al pie de Acta [art. 2062 CCCN];

= designar un Consejo de propietarios, aun cuando lo omita el Reglamento, y asignarle partidas especiales

de gastos para su función y asesoramiento profesional (por ejemplo, nutrirse de la asistencia de auditores o

controladores para ciertos actos de revisión) [art. 2064 inc. b)];

= iniciar acción judicial para hacer cesar infracciones (bajo propuestas del Reglamento interno de

convivencia o de las pautas de observancia legal) [arts. 2046 inc. a), 2047, 2069];

= suprimir o limitar el acceso a partes comunes, o el disfrute de servicios comunes, o el uso de comodidades

generales [art. 2061; art. ];

= establecer Mandas para el Administrador (sin ilicitud frente a normativas superiores, respetando moral y

buenas costumbres, sin configurar abuso de derecho) [art. 2067 inc. b) CCCN; art. 9 inc. a) Ley 941];

 = aprobar o desaprobar la rendición de gestión y de saldo de cuentas del Administrador [art. 2067 inc. e)];

= removerlo con o sin expresión de causa (al finalizar su plazo o antes) [art. 2066, 1331];

 = exigirle los saldos no justificados [arts. 1334, 858, 859 CCCN, art. 652 CPCCN];

= contratar seguros especiales [art. 2067 inc. h) CCCN];

= disponer auditorías contables o legales sobre la gestión del Administrador [art. 9 inc. i) Ley 941];

= por todas estas atribuciones y otras tantas, es sin dudas el pulso vital de la Propiedad Horizontal, que a

pesar de fundarse en la relación de poder de personas sobre las cosas (derecho real ?reis? = cosa) palpita de

la convivencia entre personas;

= por esto, si bien rige el condominio como supletorio a la materia real y su formato de decisión plural [art.

1994 CCCN] se aleja de esa configuración debido a la creación de una figura superior y diferente, llamada

Persona Jurídica Consorcio; lo cual las asemeja directamente a otras Personas Jurídicas que desarrollan

Asambleas, copiando el protocolo desarrollado por las Sociedades comerciales desde tantísimos años;

= al igual que dichas Sociedades en cuanto a clasificación, plazos, citaciones, presencias, autoridades,

redacción, refrendación, poderes, conformidades, se basan en relaciones personales vinculadas por el

contrato plural (Reglamento de Propiedad);

= pero a partir de Agosto 2015 el Código Civil y Comercial de la Nación toma fuerza de Ley Especial en esta

materia fijando una doble jerarquía superior a cualquier Reglamento (los habidos y por haber);

= por un lado al categorizar al Consorcio como Persona Jurídica le rige el interés público en la regulación de

sus límites ajustados al objeto, el impedimento de generar perjuicios a terceros y la responsabilidad de los

representantes frente al Consorcio y a cada uno de sus miembros [arts. 148 inc. h), 150, 144, 359, 159 y 160

CCCN];

= por otro lado al darle calidad de Derecho Real, fijando una Estructura inmodificable por los Reglamentos,

respetando sus Elementos (copropiedad porcentual, personería jurídica, distribución orgánica de funciones)

y su Contenido esencial (clasificación de sectores, carga real sobre unidades, imposibilidad de abandono,

gobierno plural, representación unipersonal, fiscalización colegiada, obligaciones, prohibiciones y

facultades individuales) [art. 1887 inc. c), 1884, 2037 a 2069 CCCN];

= cualidades que dejan su funcionamiento y regulación a la expectativa del interés público estatal, en tanto

puede el Poder Judicial desafectar al Consorcio; desautorizar las modificaciones concedidas por Asamblea;

autorizar las negadas; cotizar su reconstrucción; imponer multas a sus integrantes; desalojar a inquilinos;

declararlo en quiebra; convocarlo en Asamblea; nulificar una Asamblea; allanar domicilios para

reparaciones, intervenir y/o remover a su Administrador [arts. 2044, 2051, 2055, 2069, 163 inc. c), 2063, 2060,

144, 160, 360, 1710, 1725, 1331, 1078 inc. f) CCCN; arts. 623ter, 222, 223, 224 CPCCN];

= puede el Poder Ejecutivo clausurar las estructuras o instalaciones que le sirven de sustento material y

finalidad a la existencia del Consorcio, por ruina, peligro o riesgos sobre la integridad física de integrantes o

expuestos, o por grave desajuste frente a las exigencias del Código de Edificación Urbana [Ley n° 6100

GCBA];

= puede el Poder Ejecutivo, una vez reglamentada la implementación del Organismo de Registro de

Personas Jurídicas de la Ciudad de Buenos Aires desafectar su calidad por falta de empadronamiento, por

incumplimientos a las Normativas de información y/o registración pública y/o intervenirlo [art. 164 CCCN; art.

6, 10 Ley n° 22.315];

= puede el Poder Ejecutivo desafectarlo por informe del Registro de la Propiedad Inmueble al verificar la

acumulación de todas las unidades en un solo patrimonio [art. 163 inc. g) CCCN];

= puede el Poder Ejecutivo suspender o excluir a su Administrador del cargo [art. 16 incs. c) y d) Ley n° 941

GCBA];

= por todas estas realidades y potencialidades, solo quedan algunas ?libertades? a implementar en las

cláusulas del Reglamento de Propiedad para ser vinculantes con la fuerza de un Contrato plural, pudiendo

variar de un Consorcio respecto a Otros [art. 963 CCCN];

= para que exista Asamblea, deben constituirla al menos dos (2) asambleístas, pues se basa en la pluralidad

del acto; debiendo haber sido convocados todos por igual modalidad, y bajo recaudos de eficiente

publicidad, como detalle de la sustancia a discutir, transcribiendo los puntos del Orden Diario previstos de

antemano [arts. 2058, 2059 CCCN];

= no obstante, para constituirse válidamente requiere haberse motivado en alguna de las formas también previstas legalmente [arts. 2058 incs. a), b), c); 2059; 2063; 2064 incs. a), d); 2067 incs. a) f) CCCN];

= en cuanto al mítico quórum imprescindible para debatir, a pesar de su mención en el Código, ha

desaparecido tangiblemente, suplantado por la mínima mayoría pasible de tomar decisiones, que coincide

con el número mínimo de asistentes, es decir mayoría simple de dos (2) asambleístas presentes;

= lo dicho, salvo el temario que exija una mayoría Legal específica [arts. 2044, 2051, 2052, 2055, 2057, 2061

CCCN];

= para todas las demás determinaciones funcionará la mayoría absoluta por doble cómputo y en su defecto

queda activada la posibilidad de mayoría de presentes por cómputo numérico simple, con las inmediatas

notificaciones de ausentes, plazo y forma de oposiciones y recuento de conformidades expresas o tácitas

[art. 2060 CCCN];

= se impone esta resolución por encima de toda mayoría superior fijada en los Reglamentos existentes, ya

que de no hacerlo, inútil sería la consagración legal, quedando a voluntad de los redactores (casi siempre

las Constructoras) elevarlos a cifras inalcanzables que paralizan la dinámica en las relaciones internas

Consorciales, dejando la voluntad de las relaciones externas en manos exclusivas del Administrador;

= esto no fue, sin dudas, lo querido por los Legisladores Nacionales, y se revela notorio al advertir muchas

limitaciones fijadas al Administrador respecto a la derogada histórica normativa [Ley n° 13.512];

= se denota hubieron tomado realidad de los históricos desmanes provocados algunos pocos, pero

perniciosos, Administradores, que motivó las restricciones de facultades [arts. 2048; 2058 incs. b), c); 2062,

2064 incs. a), c); 2066; 2067 incs. d), e), f), j), k), l) CCCN];

= en cuanto a su desplazamiento, este criterio coincide plenamente con el sostenido por los Legisladores

Locales [art. 13 Ley n° 941 GCBA];

= en cuanto a los instrumentos de registración del acto, postulamos que el Libro de Asambleas debe

permanecer bajo depósito legal de algún copropietario, preferentemente miembro del Consejo, ya que solo

en Asamblea se utiliza y es un momento y ámbito exclusivo de los copropietarios;

= el encontrarse en oficinas de la Administración ha traído múltiples inconvenientes, siendo más de una vez

motivo de escatimación, ocultamiento, y desaparición al percibirse un estado de alteración masiva que

anticipa su remoción;

= por otro lado, facilita la recuperación prevista legalmente en manos del propio Consejo, evitando gastos

extrajudiciales, inversiones prejudiciales y costas judiciales en procura del recupero pudiendo llegar a

secuestro y allanamientos de por medio [art. 2067 inc. j) CCCN];

 = solo para acreditar su designación ante la Entidad Bancaria le requiere al Administrador contar con el

Instrumento, y esta acción debe ser conjunta, precisamente con un miembro del Consejo, por lo que mal

puede generarle detrimento funcional a su ejercicio [art. 9 inc. h) Decreto n° 551/10 GCBA];

= se sabe que hasta para actuaciones en Mediación Prejudicial e incluso Judicial resulta suficiente la copia

certificada o simple bajo juramento para acreditarlo en su Personería si no le fuera opuesta;

= basta para relevarlo de la presunción legal, el otorgarle un documento suscripto por el nuevo depositario

deslindando su detentación [arts. 2065; 360; 1328 inc. a); 1358 CCCN];

= en cuanto a las decisiones de Asambleas son soberanas (indiscutibles) y ejecutables (imparables) en la

medida que se sometan al orden superior legal (Código Civil y Comercial) y luego al contractual

(Reglamento de Propiedad);

= la responsabilidad sobre las decisiones tomadas por Asamblea incumbe a todos los copropietarios, los que

estuvieron, los que faltaron, los que votaron positivo, y los que se negaron también, aun cuando lo hubieren

asentado, impugnado e intentado nulificar;

= esto por cuanto todas sus resoluciones son válidas hasta ser Anuladas por una Sentencia Judicial firme en

todas sus instancias [art. 2060 CCCN];

= se trata de una resolución colectiva, en razón del poder cedido al ingresar en el Sistema por cada

copropietario a favor de la Persona Jurídica, reservando la facultad de atacar su actuación por Nula;

= siendo una consecuencia del poder cedido para que gobierne sobre la conservación de partes comunes,

el cuidado colectivo y las reglas de convivencia, pero reservada la facultad de cuestionarlas hasta la

instancia judicial si le fueran aplicadas injustamente [arts. 144, 2051, 2061 CCCN];

= las decisiones son efectivas como voluntad general frente a todas las relaciones internas y externas del

Consorcio (copropietarios, convivientes, usufructuarios, usuarios, poseedores, comodatarios, inquilinos,

ocupantes, huéspedes, visitantes, mascotas, constructora, contratistas, seguros, entidades bancarias,

suministros, vecinos, linderos, empleados, administración federal de ingresos públicos, defensa al

consumidor, organismos de contralor edilicio y ambiental, ex administradores, consejos, administrador);

= de tal manera, al dar el voto, los asambleístas están dictando Leyes internas, de cumplimiento efectivo, y

de ejecución obligatoria para todos y para el Administrador; por eso debe llamarse a seriedad cada

intervención, habiendo recabado los detalles precisos del origen, motivación, causas, hechos, antecedentes

y consecuencias de lo que se está decidiendo;

= ya que trasciende lo económico, alcanzando la salubridad, sanidad, higiene, integridad física y patrimonio

de integrantes y expuestos, incluyendo intereses individuales y colectivos; siendo una responsabilidad que

no se agota con el monto de expensas, sino que se responde con cada una y todas las unidades frente a

terceros ajenos a la comunidad consorcial [arts. 242, 1757, 2039 CCCN] y con la unidad frente al Consorcio

[art 2049]

ver más