Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= el desarrollo de las Asambleas incluye el análisis de su oportunidad, la forma de citación, el temario de las decisiones y la dinámica del acto, ya que dependerá sobre todo de la buena fe que se haya implementado para celebrarla, y de la pluralidad de participantes, debidamente convocados lo que dará firmeza y confiabilidad a sus determinaciones;

= importante será establecer las ocasiones oportunas para poner en funcionamiento al órgano;

= en principio, cuando una resolución de ?urgencia? los convoque;

= es urgente la adopción de postura legal ante una intimación de órganos gubernamentales, ante mediación prejudicial, conciliación laboral o acción judicial, ya que corren plazos de contestación y/o formación de pruebas;

= la conservación de estructuras e instalaciones es necesaria pero no urgente, mientras se hace adquiriendo productos (ropa de trabajo para el personal, artículos de limpieza, reposición de luminarias, herramientas, papelería, certificaciones, libros, timbrados, maquinarias, seguros, etcétera) o recibiendo tareas de prestadores de servicios (control de portero eléctrico, caldera, ascensores, desinsectación, análisis de potabilidad del agua de tanques, gestión administrativa, trámites y cadetaje, etcétera);

= las reparaciones son necesarias, pudiendo ser urgentes (desmoronamientos de fachada, inestabilidad de balcones, recambio de poleas del ascensor, filtraciones excesivas, etcétera) o programadas (impermeabilización medianeras, aplicación de membranas en azoteas, recomposición de baldosas en patios, ajustes del portón de cochera, etcétera);

= las innovaciones pueden ser necesarias o contingentes (adaptabilidad de puertas de ascensor, reemplazo de puerta de ingreso, colocación de antenas o carteles sobre la vía pública) pero raramente urgentes (modificación en la distribución interna de montantes de gas);

= la reconstrucción puede ser necesaria o contingente, pero no urgente (reedificación de cimientos, estructuras portantes, instalaciones sustanciales); ya que se puede decidir vender el terreno y los escombros en lugar de reconstruir;

= es importante evitar confusión entre situación urgente frente al concepto de extraordinario, teniendo relación éste con el destino y no con la oportunidad de la cuestión;

= extraordinaria es una decisión que acarrea afrontar situaciones inesperadas, que no estuvieren cubiertas por aseguramiento (roturas varias por una manifestación masiva, por el impacto de un vehículo contra el frente del edificio, la caída de una avioneta, un terremoto, movimiento sísmico, la explosión de una instalación cercana en el vecindario, etcétera);

= si el concepto de extraordinario dependiera de esta interpretación puede apreciarse que muy escasos gastos encuadran en este rubro, pero lo cierto es que todo lo demás que puede incidir sobre estructuras, instalaciones y conductas humanas o de mascotas conviviendo en una misma edificación, puede ser sensatamente previsible;

= esto no afecta la posición del inquilino, ya que la calificación de ordinario o extraordinario es inocua, en tanto las incluyen en los contratos sin razón jurídica, solo por costumbre; pudiendo fijar un tope al precio de alquiler más expensas; o asumir toda expensa una de las partes, y compensar con el precio de alquiler, sin discriminación en el contrato;

  = motiva la reunión asamblearia la obligación puesta al Administrador por la Ley Especial para rendirles su gestión y el saldo de cuentas, dentro de los tres (3) meses de finalizar el ejercicio financiero;

= si bien hemos conocido Reglamentos con ejercicios trimestrales, cuatrimestrales y semestrales, lo cierto es que habitualmente son anuales, lo que significa una reunión forzada al menos una vez al año [art. 2067 inc. e) CCCN];

= en dicho acto toman la trascendental decisión de aprobar o desaprobar la gestión del Administrador, y también la renovación en el cargo, o el sometimiento a competencia con otros, o su revocación causada y nombramiento del nuevo [arts. 1331, 2066 CCCN; arts. 6, 8, 13 Ley n° 941/GCBA];

= a más de la mencionada, la Ley Especial puede instar su convocatoria [art. 2058 inc. a)]

= para desafectación de la personería jurídica [art. 2044];

= para fijar expensas ?extraordinarias? [art. 2048];

= para modificar partes comunes con o sin incidencia estructural [arts.2051, 2052];

= por destrucción y reconstrucción del Edifico [art. 2055];

= por despido o nombramiento del personal [arts. 2058 inc. c), 2067 inc. f)];

= por vacancia en el cargo de la Administración [art. 2064 inc. d)];

= para remoción del Administrador [art. 2066];

= para extender los seguros además del Integral y Responsabilidad Civil [art. 2067 inc. h)];

= para elegir subadministradores de cada sector [art. 2068];

= mientras la Ley Local insta a su convocatoria

= para  elegir la entidad bancaria e identificar a los cofirmantes [art. 9 inc. h) Decreto n° 551/10];

= para disponer la fiscalización de una Auditoría Contable o Legal [art. 9 inc. i) Ley n° 941 GCBA];

= para someter presupuestos de provisión de bienes, de servicios o encargos de obras [art. 11];

= para determinar la continuidad del Administrador o su reemplazo [art. 13];

 =para renegociar los honorarios del Administrador [art.14];

= en cuanto a la legitimación de los encomendados para convocarlas;

= primariamente por el Administrador, cuando se incorporen previsiones a Normativas obligatorias de seguridad estructural, seguridad personal y/o verificaciones gubernamentales [art. 2067 inc. c)];

= cuando se deba decidir sobre acciones administrativas o judiciales [art. 2067 inc. k)];

= cuando le incumban intereses contrarios a los del Consorcio [art. 159];

= cuando deba constituir gravámenes o dar como garantía o en caución fondos bancarizados, o bienes muebles registrados del Consorcio [art. 375 inc. e)];

= cuando se disponga a contratar obras de mejoramiento, decoración o revalorización del valor inmobiliario que escapen a la conservación y mantenimiento [art. 375 inc. f)];

= cuando corresponda reconocer reembolsos o compensación de expensas por trabajos pagados por consorcistas [art. 375 inc. h)];

= cuando se proponga hacer quitas, indultar o compensar deudas de expensas [art. 375 inc. i)];

= cuando considere conveniente apartarse de instrucciones de otra Asamblea [art. 1324 inc. b)];

= cuando quiera extender el mandato a otro sustituto, sin renuncia [art. 1327];

= cuando el ejercicio del cargo le haya generado perjuicios y reclamara restitución [art. 1328 inc. b)];

= cuando deseara renunciar y proceder con un traspaso organizado [art. 1332];

= luego de haber asumido obligaciones exclusivas del Consorcio y pidiere la restitución de los gastos, intereses, daños u honorarios [arts. 1782, 1783];

= cuando quisiera que le practiquen una Auditoría contable o legal [art. 9 inc. i)] Ley n° 941/GCBA];

= luego de haber sido designado sin estar presente y deba exponer el alcance de sus tareas contratadas [art. 9 inc. r)];

= antes de comprometer  presupuestos o convenios por productos, obras o servicios [art. 11];

= anualmente cuando someta su respaldo patrimonial a aprobación colectiva [art. 12 inc. e)];

= cuando se encuentre vencido su plazo de un máximo anual [art. 13];

 = cuando pretendiera aumento de honorarios [art. 14];

= primaria o subsidiariamente a convocarse por el Consejo;

= cuando desee renovarse por renuncia o imposibilidad de algún miembro [art. 2044];

= cuando dude sobre la aprobación de una reparación urgente a encarar por un consorcista [art. 2055];

= cuando no lo haga el Administrador en todas las mencionadas antes [art. 2064 inc. a)];

= cuando desee una partida dineraria u otras facultades para mejor ejercer su actividad de supervisión y control [arts. 2056 inc. u), 2064 inc. c)];

= antes de cumplirse treinta (30) días desde suplir la vacancia del Administrador [art. 2064 inc. d)];

= en facultad autónoma por los copropietarios;

= cuando los titulares de dos terceras (2/3) partes de la totalidad de unidades suscriban un llamado que contenga el Orden diario, la fecha, el horario y el lugar de celebración [art. 2059] sin necesidad que al acto concurran los firmantes, más o menos asambleístas, bastando que haya dos (2) unidades para hacer propuestas de decisiones válidas si no tratan rubros con mayorías legales especiales (no reglamentarias);

= subsidiariamente por un Juez Civil;

= cuando los titulares de unidades que alcanza un 5% del porcentual de dominio, la piden al Administrador fijando el Temario, día, hora y lugar, y no fuera citada, la reiteraran al Consejo y tampoco lo haga, si previamente incrementan el volumen de solicitantes hasta un 10%, iniciando la pretensión judicial, con asistencia de abogado, acreditando título de dominio, vigencia, temario a tratar y constancias fehacientes de los pedidos desoídos [art. 2063 CCCN];

= históricamente, bajo la redacción de la anterior Normativa [art. 10 Ley n° 13.512] los Jueces requerían acreditar ?urgencia y gravedad? en la cuestión llevada a su atención;

= la nueva redacción no lo impone ni lo deja traslucir, por lo tanto no habría más óbices sino convocarla;

= claro que no hay procedimiento y se presenta el engorro de las notificaciones por Cédula judicial a cada unidad (al ser domicilios constituidos legalmente pueden ?fijarse? en la puerta) [art. 2046 inc. f)];

= se debe prever tanto patrocinio o apoderamiento letrado como integrantes del Consorcio haya,

= se deberá extremar atención en la unificación de representaciones de cónyuges, herederos, condóminos;

= se presupone que la movilización del mecanismo jurídico implica tomar decisiones definitivas en un solo sin dejarla librada a la precariedad de mayorías simples y notificación a los ausentes [art. 2060 CCCN] intuyendo que la intervención del Magistrado le otorga carácter definitivo a cualquier cúmulo de votantes;

= no se trata de un proceso judicial contradictorio, sino de una Audiencia y como tal acto procesal es también impugnable en sus formas o fondo, invocada en el mismo momento, lo cual permite la segunda instancia, aunque esto dependa de superar o no el monto de apelación, de criterio solamente económico con el cual se restringe la intervención de Alzada, indicando que por su trascendencia aconseja la sensatez el criterio amplio ante tamaña discrecionalidad del Juez;

= en cuanto a la dinámica de una Asamblea ordinaria o extraordinaria, diferenciables solo por la oportunidad pero no por el contenido, copian a las Sociedad Comerciales, aunque suele darse más desorganizado, dada la cantidad de participantes y la inconstante práctica;

= se acostumbra citar a primer y segundo llamado, lo cual es inoperante, ya que normalmente se siguen incorporando asistentes en todo momento; debiendo reinar la idea rectora de limitar la participación de los retrasados a opinión sin voto, ya que pasado el punto del Orden Diario de constitución válida, acreditación de titularidades e invocación de poderes, debe cerrarse la asistencia acreditada;

= pide la Ley Local consignar en la citación el horario presunto de finalización [art. 9 inc. j) Ley n° 941/GCBA] aunque se pueda modificar al comenzar el Acto, pero nunca en menos sino en mayor extensión;

= la experiencia demuestra su intrascendencia, ya que raramente se cronometra la sesión, además de reñir con el espíritu de una sesión legislativa (esto es precisamente) que presupone arduo y fundamentado debate de un temario suficiente en la motivación para su reunión;

= menos se procede como indica la solución, haciendo un cuarto intermedio no mayor a ocho (8) días para retomar con los puntos faltantes, quedando todos los presentes notificados sobre la reanudación en forma automática [art. 9 inc. j) Decreto n° 551/10/GCBA];

= se intuye en esto un esfuerzo de la Ley Local por transformar un episodio fundamental de la vida consorcial en un trámite administrativo;

= respecto a la constitución válida, es el momento de impugnar la deficiente citación (bajo puerta, sin orden del día, con punto ?varios?, sin lugar u horario, sin anticipación suficiente, etcétera) o insuficiente acreditación (sin títulos, certificados de dominio, declaratorias de herederos, contratos de compraventa, autorización de condómino, cónyuge, heredero, etcétera) o en las representaciones por medio de carta poder (más de las permitidas por Reglamento, sin firmas certificadas, sin firmas ológrafas originales, sin registración para cotejar en el Libro de Firmas, sin asentamiento del dador en el Libro de Propietarios, etcétera) o en la preparación del acto (traslado del lugar originario, ausencia del Libro de Actas, suscripción del margen sin leyenda ?presentes? o con leyenda ?conformidad?);

= respecto a las representaciones además los recaudos del Reglamento exigiendo firma certificada por escribano, policía o banco en la carta poder, se le debe sumar el cotejo con la signatura asentada en el Libro de Firmas, certificada además por el Administrador, quien solo lo puede aseverar fehaciente y válidamente si implementa una periódica actualización de titularidades en el Libro de Propietarios mediando el certificado de dominio pertinente y vigente [art. 24 Ley n° 17.801];

= la representación ya no puede darse quien no sea copropietario registrado como tal, anulando la posibilidad de amigos, familiares, abogado, conocido, ni siquiera inquilino [art. 2056 inc. n) CCCN];

= sigue rigiendo el límite de representaciones permitidas por el Reglamento de Propiedad (dos, tres, cinco, diez, sin límite, etcétera);

= la Ley Especial pide volcar en el Libro de Asambleas, las propuestas sustanciales, la votación y la decisión, en Acta que irán signando al margen con sus firmas, solo por presencia, a medida que arriban los asambleístas y se acreditan ante el resto, procediendo el Administrador al cotejo de dicha firma con el Registro oficial, denunciando la que no compadece y quedando a resultas de votación su aceptación, postergación o rechazo;

= la Asamblea puede y debe funcionar sin la presencia del Administrador, requiriendo su intervención solo para allegar los Libros y pare ese cotejo antedicho, si bien algunos Reglamentos le guardan la presidencia, solo para guía del debate y concesión de la palabra, acabando ahí su intervención;

= está inhibido de representar a un copropietario y de ejercer la Secretaría de redacción del Acta, ya que la Ley Especial la pone a cargo de un copropietario [art. 2062 CCCN];

= si a la vez de Administrador fuera copropietario, puede y debe participar en este carácter, debiendo abstener su voto, por cuestión ética pero no legal, de cuestiones que conciernan a aprobación de gestión, o aumento de honorarios, sin quedar vedado por lo demás, ya que tiene el mismo interés del resto en el destino común;

= igual sucede con el Encargado que además de ser empleado es copropietario, teniendo su derecho intacto a la participación y toma de decisiones, excepto en lo que hace a sus funciones como empleado;

= lo dicho sobre presidencia de la Asamblea, sea el Administrador o cualquier copropietario, no revela ninguna magnitud, ya que solo tiene la función de organizar el uso de la palabra y objetar los diálogos que se salen del punto preciso del Orden Diario;

= si bien algunos Reglamentos establecen que desempata con su voto los empates, raramente esto se da; pero si le incumbe permanecer hasta la conclusión de la redacción para firmar el cierre [art. 2062];

= si bien algunos Reglamentos asignan la función de la Secretaría de Acta también al Administrador, hoy se reserva a los asambleístas, a fines de hacerlo en el momento evitando la costumbre de hacerlo en borrador y luego transcribirlo prolijo, ya que la delicadeza de palabras o enmiendas no condice con lo crudo del Acto, siendo la idea reflejar lo que fidedignamente sucede;

= la transcripción de lo sucedido queda sometido la exhaustiva corrección de al menos dos (2) asambleístas designados para darle rúbrica refrendando o rectificando la redacción;

= éstos otorgan garantía de fidelidad y precisión, no obstante aquellos asambleístas que tengan observaciones personales puedan ser autorizados por el Presidente para asentarlas, en cuyo caso negativo, deberán a posterior hacerlo por vía documentada fehaciente;

= en cuanto a la firma por asistencia reviste carácter restrictivo, no obstante será también conformidad si no hace observación personal que quede asentada o posterior impugnación, teniendo en cuenta que muchos se retiran antes del final, y que algunas veces se omite la lectura en alta voz de la redacción final antes de las rúbricas, sin olvidar las muchas veces que el Administrador se lleva el Acta en blanco, con las firmas al margen y redacta en su oficina días posteriores;

= lo reflejado torna prudente erigirse en el puesto de refrendante ya que permite hacer las correcciones siempre y sin cuya suscripción pierde la garantía de fidelidad que tal prevención otorga;

= la prohibición del concepto varios u otro similar en el Temario, lleva por motivación evitar la incertidumbre sobre el alcance de las decisiones, alentando las ausencias al desconocer su incidencia;

= si bien pareciera que su inclusión genera nulidad inmediata de lo resuelto bajo el rubro, es impreciso, ya que igual exige registrar la oportuna impugnación, pasar por Mediación prejudicial y acudir al estrado judicial, peticionando la Nulidad y conseguirla en la medida que se considere sustancial afectación a los derechos subjetivos o al interés colectivo invocado y acreditado por el nulidicente;

= en cuanto a las mayorías debe entenderse la redacción legal en el sentido indicativo para los nuevos Reglamentos, posteriores a su sanción, previendo que los ingresantes al Sistema Horizontal se enteren privadamente de las mayorías fijadas con interés público por la Ley Especial [arts. 2044, 2051, 2052, 2055, 2057, 2059, 2060, 2061 CCCN] y no para que obedezcan a la autonomía contractual de fijar otras diversas;

= así debe interpretarse la redacción ?deben contener? ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones? [art. 2056 CCCN]

 = si el Temario no tratare la desafectación del régimen, la modificación de partes comunes con o sin incidencia estructural, la reconstrucción edilicia o venta del terreno, la modificación del Reglamento de Propiedad, la aprobación de autoconvocatoria, ni la supresión o limitación temporal o permanente de servicios, comodidades o provisiones esenciales en las unidades, todo lo demás será decidido por mayoría absoluta, o subsidiariamente por mayoría de presentes y posterior compulsa a oposición de ausentes [art. 2060 CCCN];

= la diferencia entre una y otra radica en la inmediatez o diferimiento de la decisión; mientras con la absoluta es instantánea, en la simple de presentes es precaria y sujeta a convalidación luego de ser notificada a los ausentes, darles el plazo de oposición, asentarlos y hacer el recuento final, operando la decisión, una vez confirmada, en forma retroactiva al día de su sanción;

= la absoluta requiere el voto de más de la mitad de las unidades del edificio que al mismo tiempo alcancen el 50,01 del porcentual (%) de dominio;

= si más de la mitad de las unidades contadas en forma numérica, no alcanzan ese porcentual, deberán seguir juntando tantas más hasta alcanzarlo, y en caso que menos de la mitad de unidades lo superen, igualmente deben superar ambas condiciones, por lo cual se denomina doble cómputo;

= si no se llega a la absoluta, la decisión inmediata se trunca, y se transforma en ?propuesta? de decisión, pasando a votarse por los presentes y quedando asentada en Actas si se impone en la votación por conteo simple numérico, sin importar el porcentual (%) que representan;

= luego pasa a notificación de los ausentes y compulsa posterior de las oposiciones fehacientes que se devuelvan en tiempo oportuno; debiendo establecerse en el Acta quién asume la tarea de las notificaciones y cuáles serán considerados medios fehacientes;

= luego de notificarlos por la forma elegida en la Asamblea (personal, con copia del acta suscripta, por planilla acompañando la liquidación mensual, o contra entrega de recibo de expensas, por correo electrónico, por carta documento, etcétera) contados quince (15) días, si el notificado nada dice pasa a contar a favor de los que apoyaron la propuesta de ...;

= si se niega a esa ?propuesta de ?? notificando su postura por el mismo medio recibida y dentro de aquel plazo, pasará a contar a favor de los que perdieron en la Asamblea; mientras se irán asentando al pie del Acta en el propio Libro de Asambleas cada notificación y su resultado;

= luego de la última notificación efectuada que da lugar a los últimos quince (15) días de espera, se hace el recuento, ratificando en el Acta si quedó firme la hasta ahí "propuesta de ?" para convertirse en decisión firme y operativa;

= caso contrario, queda descartada; debiendo tener los silencios acompañando la moción de propuesta, por girarse con carácter positivo y existir obligación legal de expedirse [arts.2060; 263 CCCN];

= se advierte que el ausente puede oponerse a la propuesta de decisión transcripta en la notificación, o guardar silencio, o apoyarla expresamente si quiere; pero no le cabe apoyar la propuesta que perdió la votación, ni intentar una nueva, ya que para tal atribución debería haber concurrido al Acto y proponerlo allí oportunamente;

= si bien la Ley Especial pide la anotación de notificaciones al Administrador, sensatamente no se le puede confiar cuando la propuesta sea su remoción, ya que estirará la demora a conveniencia, siendo válido ante la  "propuesta de remover a ... y nombrar a ... como nuevo administrador" asentar en Actas que las notificaciones y los asientos los hará un propietario ahí elegido;

= finalmente, es relevante consignar que luego del cotejo de firmas los asambleístas pueden decidir liberar al Administrador de su presencia, entregando una nota de recepción de los Libros, desligando su responsabilidad de depositario transitorio para llevarle en los días siguientes las Mandas para su ejecución;

= también pueden asentar las vicisitudes del acto en un Acta volante o móvil, ante la carencia de aquél instrumento (Libro de Asamblea) para luego adosarlas a los folios correlativos pertinentes una vez recuperado de quien lo detenta o retiene;

= cabe destacar que la presencia de los Administradores hasta hoy día iniciando, dirigiendo, coordinando, impugnando, testando, o frustrando las Asambleas, ha sido una mera costumbre, transformada en una ventaja de mala raigambre en detrimento de la libertad, igualdad y voluntad de los copropietarios