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Respetamos los colores del Portal con su significado


Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por

los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos

especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las

externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas

obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del

mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en

compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= en tanto la estructura edilicia que conforma el objeto corpóreo donde se desarrolla un Consorcio, suele

componerse de un conglomerado de cemento y hormigón, de gran o mediana envergadura, y en varios pisos, es

proclive en esa vastedad, a generar riesgos de operatividad o por desgaste de las partes que lo ensamblan;

= no se da tanto en las edificaciones en una sola planta, ya que prescinden de muchas características, tales como

balcones, azoteas, escaleras, ascensores, montacargas, garajes, rampas, motores de elevación de agua, antenas,

etcétera, reduciendo por su funcionalidad muchos riesgos probables;

= pero en Edificios que precisan una fundación de cimientos que implican socavar la tierra muchos metros en

subsuelo para darle solidez y estabilidad a los pisos que exceden la superficie, y que se elevan a gran altura, los

cuales dan en sus frentes y/o laterales y/o contrafrentes a la acera pública, erguidos sobre límites de líneas

municipales, se presenta la propensión a generar un riesgo potencial en la conservación de sus partes que penden o

avanzan sobre el espacio público, las veredas, aceras y/o calzadas;

= en otros casos, aun estando retirados de ese límite perimetral, lo generan igualmente sobre las personas o

vehículos que transitan debajo o dentro de sus estructuras (patios, vestíbulo, solados, playones, cocheras);

= debemos considerar que estas estructuras contienen también instalaciones fijas y móviles que interactúan todo el

tiempo al mando de las necesidades o comodidades de las personas, tales como cañerías de transporte de gas fluido

a presión, electricidad, agua potable y agua de desperdicio, salas de medidores, de reguladores, de contactores y dispositivos de seguridad, escaleras y pendientes, rampas, ascensores, motores y maquinarias, tanques de

abastecimiento, de depósito, esclusas, calderas, localidades o recintos de residuos, entre otros, cuya funcionalidad,

uso y desgaste, puede generar vicios o riesgos;

= en cuanto a las personas que voluntariamente deciden predisponerse a la eventualidad de riesgos potenciales,

conocidos o posibles de conocer, nos encontramos con los copropietarios titulares de dominio y aquellos otros

consorcistas que no son titulares de dominio, pero habitan o usan en forma continua las instalaciones;

= respecto a estos titulares de dominio y a los demás consorcistas residentes que se someten a las condiciones de

seguridad sobre sus integridades físicas que les ofrece la estructura e instalaciones, cabe hacer una observación

profunda respecto a la posibilidad de reclamo por afectación directa o indirecta, que nos plantea la diferencia

respecto a los expuestos;

= los copropietarios titulares de dominio se relacionan por un derecho real cuya carga o gravamen directo sobre la

unidad los obliga a contribuir en forma permanente y sin posibilidad de renunciar a la conservación y mejoras

necesarias;

= esto los convierte en forma automática en corresponsables de lo que les pueda suceder, ya que al final, está en sus

manos la posibilidad de atemperar, evitar, extremar o innovar para evitar o evadir esos riesgos potenciales, bastando

la movida inercial para que se convoque la Asamblea de sus pares, y así poder decidir los cambios necesarios y

contingentes;

= no obstante, siendo corresponsables por ser dueños de los factores productores del riesgo, es cierto que ceden y

delegan su cuidado y atención a la figura jurídica Consorcio, quien pasa a actuar como guardián primigenio y

responsable latente, en forma colectiva, frente a las afectaciones particulares que pudieren sufrir sus miembros;

= quien se accidenta en su propia casa, mal puede culpar a otro, por el vicio inherente de su constitución o por el

desgaste, amortización o deterioro propio del uso, frente al curso natural del principio de vetustez de los materiales

corpóreos;

= pero podría caber una excepción, cuando la casa fuera compartida con otros en titularidad, sin ponerse de acuerdo

en lo que respecta a su mantenimiento necesario, siendo ésta la causa del desperfecto y afectación;

= entonces, cada individuo afectado, puede reclamar al conjunto sobre la delegación que le había dado para el

cuidado general, a una Entidad mayor y superior a cada uno y al conjunto, en nuestro caso, el Consorcio, sin

desprenderse de su cuota parte de responsabilidad en lo económico, sujeto al porcentual de dominio asignado;

= así pasa en este Sistema con las unidades y con las personas que lo habitan, no solo titulares de dominio sino

consorcistas residentes permanentes, que pueden reclamar al resto los daños sufridos materiales, y personales, por

deterioros de partes comunes que habían quedado al cuidado del conjunto, es decir, de la figura jurídica Consorcio;

= reclamo que se extiende desde el daño material hasta las consecuencias inmediatas psico físicas demostrables;

como por ejemplo el caso del copropietario que rueda por una escalera, a falta de barandas de sujeción, o de

antideslizantes obligatorios, que hacen a las medidas de seguridad;

= la obligatoriedad de ciertas medidas de seguridad, surgidas del Código de Edificación y sus modificaciones [Leyes

n° 6100 y n° 6116 GCBA] conduce a una presunción de responsabilidad objetiva sobre los hombros del Consorcios, ya

que de otra manera, debería presumirse la culpa o negligencia del accidentado, por mal o indebido uso;

= pero dado que la responsabilidad consorcial se presume por el mantenimiento adecuado y debida conservación de

estructuras e instalaciones, ese copropietario lastimado tendrá derecho a reclamar por el daño material de la ropa

raída, los estudios médicos, los tratamientos, los medicamentos y los gastos de transporte y desplazamiento para

suplir el escollo de la inesperada e imponderable circunstancia;

= mientras será suplido el daño físico por la incapacidad parcial o total, transitoria o permanente que como secuela

del hecho le quedaren;

= más difícil será demostrar un daño psicológico a no verse nuevamente accidentado cada vez que decida tomar

una escalera, y más lejano aún el daño moral por los padecimientos y angustias emocionales, ya que se encuentran

ante un dominio y voluntariedad que limita la consideración del hecho no previsto;

= esa posibilidad de reclamar por afectaciones sobre su salud, sanidad, higiene e integridades físicas en la misma

forma que los expuestos, como si se tratara de ajenos al Ente Consorcial, no aparece legislada en las bases

estructurales del Derecho Real de copropiedad, ni en el Convencional de los Reglamentos de Propiedad;

= no obstante, surge de la ecuación inversa al deber o gravamen real de aportar a todas las consecuencias que

depara la conservación y sustento de las estructuras e instalaciones, y dentro del marco de responsabilidad amplia

por el resarcimiento pleno dado por la categoría del riesgo o vicio de cosas a cargo del dueño o guardián de su

cuidado, siendo el dueño compartido todos los copropietarios y el guardián la Persona Jurídica Consorcio;

 = esto significa que si un copropietario rueda por la escalera por falta de antideslizantes o por ausencia de barandas,

sin negligencia ni imprudencia propia, tiene derecho al resarcimiento de sus dolencias contra el Consorcio, pues le

delegó a esta Persona Jurídica el nivel de control, de ajuste, de verificación y de supervisión de la seguridad y

funcionalidad;

= si un copropietario se intoxica con el agua del tanque porque fue lavado con demasiado componente químico y

quedaron restos del producto espermicida o fungicida sin el necesario enjuague antes de restituirlo al servicio

domiciliario, será acreedor contra el Consorcio por la internación, medicamentos, gastos, atenciones como

consecuencia directa de la falta de atención del Consorcio en el cuidado de esta provisión;

= pero en ambos casos, entendemos, quedarán relegados los conceptos de afectación diferida, como el lucro cesante

laboral o la repercusión colateral o recidivas de la afectación a la salud, en la medida que se trata de daño con bienes

propios, sobre los que tuvo o pudo haber tenido la incidencia previa necesaria para evitarlo, previendo una adecuada

previsión de seguridad, bastando el empuje para las Asambleas que dispusieran mejorar mecanismos o prever

soluciones alternativas;

= esto aún cuando hubiere delegado su cuidado y atención primaria al ente Consorcial, del cual forma parte,

convertida esta figura Jurídica en guardián de su interés como dueño [art. 1758 CCCN];

= en este preciso punto y alcance se diferencian del expuesto ocasional, porque al ser dañados por bienes de su

dominio, las consecuencias se debieran limitar a las inmediatas, ya que sobre las mediatas o previsibles pudieron

haber actuado para prevenirlas, en la medida de quedar a su alcance el poder de control, discreción, disponibilidad y

exigencia para su correcto funcionamiento, con la participación en Asamblea y toma de decisiones sobre prioridades,

prevenciones y conservación;

= claro que caben excepciones, como si se debiera a una falla de fábrica, que en nuestro caso, conecta con la

Empresa Constructora y en correlato con el Emprendedor;

  = otra excepción para el Consorcio se presenta al demostrar que su deber de control ha sufrido alteración en la

indebida manipulación de otros responsables que apartan el principio general del deterioro por desgaste,

amortización o desajuste, como por ejemplo la mano inexperta de empleados, contratistas, conservadores,

visitantes, o extraños;

= caso para el cual la responsabilidad primaria y solidaria del Consorcio como Ente encomendado para su correcta

conservación ingresa en el posible cuadro de repetición posterior contra el causante genuino del desmán, debiendo

probar que incidió la mano del infractor en el hecho del suceso;

= aún existe otra situación que quita directamente la primaria responsabilidad Consorcial, y se da cuando un vecino

arroja (con intención) o descuida (con negligencia) un elemento colgante de su balcón, terraza, ventana, y cae sobre

la humanidad o un bien material (automóvil) de otro copropietario y no se pudiera identificar al causante [art. 1760

CCCN] de manera que en lugar de responder la Persona Jurídica Consorcio, lo hace solo el grupo directamente

seccionado al lugar físico posible del cual pudo devenir la caída, siendo un caso de responsabilidad colectiva limita

del ala o fleje edilicio desde el cual pudo haber caído el objeto;

= es decir, excluimos en el apartado de expuestos a quienes sí deciden someterse voluntariamente a las

circunstancias que les brinda y presta la estructura y sus instalaciones, o sea, copropietarios y residentes

permanentes, con o sin título de poseedores o tenedores;

= en consecuencia, al hablar de expuestos nos referimos a aquellos seres que pueden verse alcanzados por estos

vicios o riesgos, sin poder incidir, ni interceder, ni controlar la superación, evolución o corrección de la calidad de esas

estructuras e instalaciones; y que tampoco eligen someterse voluntariamente a esos riegos o posibles vicios, sino

que lo hacen por una conectividad basada en la prestación de fuerza laboral, de contratación transitoria, de simple

hecho fundado en la libertad de transitar, permanecer y estar, sin ninguna intención de acto jurídico;

= nos referimos a la situación de personas que comparten la transitabilidad permanente u ocasional de esa

estructura y/o el uso de esas instalaciones, incluyendo en este concepto a los convivientes, visitantes, huéspedes,

mascotas, encargado y su familia, contratistas, repartidores, canillitas, domésticos, empleados de locales comerciales

frentistas o en galerías del Consorcio, e incluyendo también a terceros ajenos, que solo se ven relacionados por un

accidente externo al Edificio pero generado en riesgos o vicios de sus partes como transeúntes, peatones,

automovilistas, vecinos del barrio, entre otros que pueden ser alcanzados por eventos dañosos provenientes de

partes comunes del Edificio;

= son casos habituales los de peatones que tropiezan con veredas irregulares, desmejoradas, trastocadas, en

reparación, desgastadas, resbaladizas, etcétera;

= si bien la vereda es un bien de dominio público y ajeno a los copropietarios del Edificio, lo cierto es que el Estado se

ha desligado de su conservación, poniendo el acento de toda responsabilidad primaria por su mantenimiento en

hombros del dueño frentista;

= y cuando se trata de un Consorcio, por supuesto implica un pequeño porcentual de cada copropietario, última y

final pieza de la cadena de responsabilidad que comienza con el Ente Ideal denominado Consorcio;

= similar situación se presenta cuando los visitantes del Edificio se accidentan con un ascensor, rampa, portón o

cualquier otro elemento mecánico, que presupone un riesgo ínsito en su mecanismo de accionamiento automático,

desvirtuándose cuando se accidentan en partes fijas que no tienen movimientos propios, como escaleras, rampas,

puertas, barandas, salvo que estuvieran en infracción frente a medidas de seguridad dispuestas como prevención

por la Autoridad Pública de contralor [Leyes n° 6100 y n° 6116 GCBA];

= en igual situación quedan quienes transitan ocasional o redundantemente las entrañas del Edificio, tales como

pacientes de un consultorio, clientes de un estudio, estudiantes de una academia, compradores de locales

comerciales, entre otros;

= menos habitual pero ha ocurrido, que un automovilista se distraiga con una publicidad asombrosa en una

medianera consorcial, y en su consecuencia se produzca un accidente, siendo tal distorsión publicitaria contemplada

y reprimida por la Ley Nacional de Tránsito;

= ha ocurrido que la mampostería decorativa de un balcón o de solados del frente del edificio se desprendan, o un

ascensor se precipite en caída libre con visitantes, o que el agua potable del tanque de reserva se encontrara

contaminada provocando intoxicaciones, situaciones que conllevan una responsabilidad primaria e inmediata sobre

los daños provocados a cargo de la entidad consorcial;

= por motivaciones como éstas se intenta prevenir en la medida de exigirles a los Consorcios conservaciones y

reparaciones periódicas [Leyes n° 257 y n° 6116 GCBA] y corrección, pruebas y emergencias de elevadores, así como

limpieza de tanques de agua y control de calderas con cierta periodicidad;

= de igual manera se intenta prevenir con el cumplimiento estricto de Normativa Laboral como el aseguramiento de

riesgos de trabajo en favor del empleado, y las exigencias previsibles en los contratos de obras con los contratistas

sobre la existencia y alcance de los seguros [art. 11 Ley n° 941 GCBA];

= esto es parte de la Normativa vigente de carácter obligatoria que deben cumplir a fines de prevenir y de los

Seguros obligatorios que deben contratar a fines de solventar los daños debidamente respaldados en caso de

producirse los eventos indeseados;

= de tal manera, las múltiples situaciones que se presentan en la relación permanente u ocasional entre el el

Consorcio y los Terceros Expuestos se puede dar con transeúntes, contratistas no asegurados, visitantes o huéspedes

de los consorcistas, peatones, automovilistas, repartidores, canillitas, domésticos, empleados y/o clientes de locales

comerciales, mascotas, y todos éstos dañados por vicios o riesgos de partes comunes propiedad de los

copropietarios y cuyo cuidado se encuentra encomendado al Consorcio [arts. 1711, 1722, 1740, 1753, 1757, 1758, 1760

CCCN];

= claro que el Consorcio se quita la responsabilidad objetiva que pesa por presunción sobre su falta de ocupación en

la conservación y en el nivel de seguridad, cuando demuestra que el expuesto ha sido indiferente, descuidado,

imprudente a los medios normales y exigibles de atención ante el uso de los mecanismos eléctricos, técnicos, de

ensamblajes, o ante escalones, rejillas, cierre de puertas, etcétera, de manera que resulta culpable del accidente que

le ocurrió.

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