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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;


= se trata de la Autoridad Estatal que regula y habilita al Administrador, pudiendo inspeccionarlo, peritarlo,

advertirlo, multarlo, suspenderlo o excluirlo de la matrícula, por ejercer la Aplicación del Orden Público de

protección al consumidor [Ley nº 24.240 y Decreto nº 1798/94]; de la Constitución de la Ciudad [art. 80 inc. 4)

apartado segundo]; y de la Ley Local que regula y habilita esta actividad profesional [Leyes nº 941/02, n°

3254/09, n° 3291/10, n° 5932/17, n° 5983/18, y Decreto nº 551/10 GCBA]; ajustando los Procedimientos a esos

fines superiores [Leyes nº 757/02, n° 2762/08, n° 2876/08, n° 3959/12, n° 5591/16, n° 5642/16 y Decreto nº

714/10/GCBA]; con aplicación supletoria del ejercicio Administrativo [Decreto nº 1510/97];

= en esta Ciudad, el ejercicio del Administrador es alcanzado por relaciones jurídicas frente a la Persona

Colectiva Consorcio, frente a los Consorcistas administrados, frente a los Expuestos afectados, frente a

acreedores Externos, y frente a Organismos normalizadores;

= es alcanzado también por una situación jurídica frente al Poder Estatal de su Autoridad de aplicación;

= la Constitución Argentina garantiza a todo consumidor la protección de la salud, seguridad e intereses

económicos, ordenando a las Autoridades Administrativas la protección de esos derechos, y a la Legislación

la sanción de procedimientos para su aplicación efectiva [art. 42 CN];

= la Ley Nacional de Orden Público nº 24.240 garantiza al consumidor la protección de su salud e integridad

física [arts. 5 y 6 LDC] y de su patrimonio [art. 19 LDC] por parte de quien le brinda un servicio profesional (no

liberal) teniendo por consumidor a quien resulta destinatario final de esa actividad, por sí, su grupo familiar

o social [arts. 1, 2, 4 LDC];

= la Constitución de la Ciudad garantiza al consumidor la protección de su salud, seguridad y patrimonio, de

parte de su prestador de servicio, reservándose el poder de policía [art. 46 CCABA] y encomendando a la Ley

la regulación de las profesiones [art. 80, inc. 2) cuarto párrafo CCABA];

= bajo esa encomienda, la Ley nº 941 (modificada por las nº 3254/09, nº 3291/10, nº 5932/17 y n° 5983/18)

establece la Regulación Administrativa para habilitar, matricular y controlar al Administrador de Consorcio,

autorizado para el ejercicio de ese rubro en forma comercializada;

= en su texto le fija "Deberes" y "Obligaciones"; unos frente al Estado y Organismos No Gubernamentales de

participación; y otras frente a Consorcistas que residen en la sede física de la Persona Jurídica Consorcio

(edificio) sean copropietarios o usufructuarios, usuarios, poseedores, comodatarios, inquilinos, ocupantes, y

con alcance individual a sus derechos subjetivos y/o con alcance masivo a su interés general por incidencia

colectiva;

= los bloques Normativos son bien diferenciables y se pueden escindir fácilmente, a saber

i) "Deberes" frente a los Organismos Estatales de Control [arts. 2; 3; 4; 5; 9 inc. n); 12; 15 inc. h); 23; 28];

"Deberes" frente a los Organismos No Gubernamentales de control [art. 42 CN y art. 9 inc. i) in fine];

ii) "Obligaciones" frente al Consorcista limitado a su interés individual como destinatario final [art. 9 incs. e), f), l), o), p), s) in fine, y t); y art. 10];

"Obligaciones" frente al Consorcista extendido a su interés individual con incidencia colectiva de alcance al

grupo familiar o social íntegro o parcial [art. 9 incs. b), c), d), g), h), k), m)];

"Obligaciones" frente al Consorcio en su estado Asambleario [arts. 6; 8; 9 incs. a), i), j), r), s); 11, 13 y 14];

= la Ley Nacional nº 26.994 que deroga la nº 13.512 de Propiedad Horizontal y se convierte desde Agosto de

2015 en Ley Especial para la materia [art. 150 inc. a) CCCN] reproduce similares "Obligaciones" en incidencia

individual y colectiva [arts. 159, 321, 360, 860 inc. c), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 1786, 2067 CCCN];

= de toda esa Normativa conjunta, dos alcances surgen de "Obligaciones" del Administrador i) las de interés

individual y ii) las de interés colectivo;

i) las Obligaciones de interés individual se limitan a satisfacer las atribuciones particulares, modeladas en

torno a la Ley Especial o el Reglamento de Propiedad, tales como notificarle fehacientemente la citación a

Asamblea [art. 2059 CCCN; art. 31 Ley n° 941]; fijar orden del día a su pedido, si alcanza el 5% [arts. 2058 inc. b)

y 2067 inc. a) CCCN]; facilitarle libre acceso a documentación consorcial [art. 9 inc. f) Ley nº 941]; emitirle

planilla personalizada de gastos comunes y particulares [art. 2067 inc. d) CCCN, art. 10 Ley nº 941]; extenderle

recibo de pago detallado, con firma ológrafa [art. 9 inc. l) Ley nº 941]; brindarle trato digno y equitativo [art.

8bis Ley nº 24.240; art. 9 inc. t) Ley n° 941]; expedirle certificado de créditos y deudas consorciales [art. 2067

inc. l) CCCN]; notificarle causa administrativa o judicial [art. 2067 inc. k) CCCN; art. 9 inc. p) Ley 941];

incorporarlo en Libro de Propietarios [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. d) Dto. 551/10]; certificarle firma en

Registro especial [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley nº 941]; asentarle cambio de domicilio constituido

[art. 2046 inc. f) CCCN]; controlarle la salubridad de los tanques de agua potable [art. 2067 inc. c) CCCN; art.

9 inc. b) Ley nº 941];) garantizarle la higiene en recolección de residuos, desinsectación, control de plagas y

monitoreo de roedores [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; protegerle la sanidad en los ductos de

escape de gases, en polución, humedad o moho ambiental, en inocuidad de compuestos químicos en

artículos de limpieza [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; cuidarle la integridad física en

conservación de estructura edilicia y funcionamiento adecuado de instalaciones, y en la emisión de

radiaciones no ionizantes [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley n° 941]; prevenirlo e instruirlo ante

siniestros, evacuación confronte y escape, y aseguramiento de bienes ante el evento [art. 5 LDC; art. 2067

inc. h) CCCN; art. 9 inc. b) Ley 941]; asegurarle accesos y espacios de movilidad ante discapacidades [Ley nº

962; arts. 2048, 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; verificarle la correcta instalación y funcionamiento

de calefón, termotanque, cocina, calefactor [art. 2046 inc. e) CCCN]; advertirle sobre la colocación de

maceteros y acondicionadores irregulares [Código Edificación Urbana];

ii) las Obligaciones de interés colectivo, atienden al cumplimiento de cuidados masivos que por un mismo

factor de falencia, trasuntan indeterminadamente a todo un grupo identificable de eventuales afectados,

trascendiendo al derecho individual de un consorcista para irradiar sus consecuencias en el conjunto,

cobrando incidencia colectiva indefectible; tales como convocar asambleas obligatorias anuales y fijar

temario, citando a todos para evitar nulidad [arts. 2058 incs. c) y d), 2067 incs. a) y e) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº

941]; ejecutar decisiones de asamblea [art. 2067 inc. b) CCCN; art. 9 inc. a) Ley nº 941]; atender conservación y

funcionalidad cumpliendo normativa local sobre estructuras fijas y móviles, fachadas, balcones, elementos

de seguridad e higiene laboral, evitando riesgos a terceros, visitantes, contratistas, transeúntes [art. 2067 inc.

c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; mantener asegurado en todo instante al inmueble común, y asegurar la

tarea de contratistas, dependientes, y terceros civiles [art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. c) y art. 11 inc. g) Ley

nº 941]; depositar contribuciones y aportes al sistema de seguridad social [art. 2067 inc. g) CCCN]; calcular

gastos comunes conforme ejercicio financiero,  recaudarlos o ejecutarlos [arts. 2048 y 2067 inc. d) CCCN];

llevar asientos legales de orden laboral, previsional y tributario; contables y de gestión administrativa; de

elevadores, calderas, de titularidad sobre unidades; de registro de firmas; y de asambleas en libros

obligatorios [arts. 321, 1324 inc. a), 2067 inc. d), f), i) CCCN; art. 9 incs. d), e) Ley nº 941]; conservar todo

antecedente documental y libros obligatorios [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. f) Ley nº 941]; denunciar

modificaciones ilegales ante Asamblea, y obras irregulares ante el organismo de contralor local (AGC) [art. 9

inc. g) Ley nº 941]; depositar fondos en cuenta bancaria consorcial [art. 9 inc. h) Ley nº 941]; depositar en

cuenta consorcial el producido de juicio cobrado [art. 9 inc. m) Ley nº 941]; controlar el destino dado a las

unidad y hacer cumplir los fines del Reglamento de Propiedad [arts. 2046 inc. a) CCCN]; informar

detalladamente la composición de sus honorarios, fijarlos y reajustarlos solo ante asamblea convocada al

efecto [art. 4 LDC; art. 1100 CCCN; arts. 9 inc. r) y 14 Ley n° 941]; hacer cesar conducta inmoral, molesta,

peligrosa, e impedir depósito de sustancias o productos inseguros en unidades [art. 2047 incs. a), b), c) y art.

2069 CCCN]; rendir la gestión de todo lo anterior en forma periódica [arts. 1324 inc. f), 1334, 859 y 2067 inc. e)

CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941]; convocar Asamblea para su renovación al término del período fijado [art. 13

Ley n° 941]; devolver los antecedentes documentales y libros obligatorios en quince (15) días hábiles luego

de haber dejado el cargo [art. 2067 inc. j); art. 9 inc. k) Ley nº 941];

= se aprecia que los bienes a cargo de la protección y tutela del Administrador se prolongan mucho más

allá en importancia y valoración de los meramente materiales e inmobiliarios, sino alcanzando la salud, la

sanidad, la higiene, y la integridad física de cada individuo y del grupo social completo;

= a lo anterior se suman las concurrentes prevenciones sobre riesgos o vicios de las estructuras e

instalaciones fijas y móviles, así como sobre las conductas personales que distorsionen, generen o agraven

esos vicios; y la vigencia de coberturas sobre eventos riesgosos ajenos al ámbito propio;

= todo lo anterior para evitar daños a copropietarios, a consorcistas no propietarios (usufructuarios, usuarios,

comodatarios, poseedores, herederos, inquilinos, ocupantes, convivientes) a los expuestos ajenos a la

comunidad (huéspedes, visitantes, empleados, contratistas monotributistas, repartidores, peatones,

automovilistas, transeúntes) y a los seres con derechos emotivos (mascotas domésticas);

= sujetos al molde estricto de Órgano interno del Consorcio, perdemos de vista que este Mandatario

trasunta con su actividad las implicancias a todo el entorno real alcanzado de humanos y mascotas,

residentes o no, afectados directamente en forma individual o indirectamente en forma colectiva por sus

actividades u omisiones del Administrador;

= perdemos la visión integral si lo consideramos solo Órgano, y nos rehusamos a construir ese puente

jurídico que prolonga su relación hacia y hasta los destinatarios finales [art. 1 LDC, art. 1092 CCCN];

= si el Administrador deja de pagar cargas sociales, además de generar deuda con el Fisco, genera un

impacto laboral en el dependiente y su familia, quedando sin la cobertura de la Obra Social, ni de la ART

frente a cualquier lesión, enfermedad, afección o accidente, además de provocar el desajuste de la futura

prestación Jubilatoria o Pensionada;

= si el Administrador recauda pero no paga la factura global de Agua, además de la deuda con la

Prestataria, genera un riesgo de corte (aun con amparo de por medio por tratarse de servicio esencial de

salud, las cuadrillas cortan la provisión) con consecuencia para los residentes y expuestos al conglomerado

edilicio;

= irremediablemente encadenados a los efectos perniciosos de las acciones inidóneas u omisiones

indebidas del Administrador, quedan todos los allegados al funcionamiento de ascensores, de bombas, de

calderas, a la producción de radiación por antenas, a la inestabilidad del agua potable a falta de resultados

físico-químico y bromatológico de sus muestras, entre otras precauciones que quedan bajo su tutela;

= es decir, no hace falta ni descorrer un telón escenográfico de Ente ficticio, para ver seres humanos que

vivencian este padecer, porque conforman una persona jurídica atípica, que en lugar de perseguir un fin

estatutario específico (beneficencia, lucro, ciencia, comercio, desarrollo social, propagación ideológica) tan

solo se dedican a convivir en un mismo reducto conglomerado, adonde buscan el cobijo que les brinda la

seguridad edilicia y la funcionalidad de las instalaciones eficientes; la tranquilidad que les brinda la sanidad

de los espacios compartidos; el sosiego para el descanso adecuado que les brinda la previsibilidad de

riesgos; y el reparo a la habitabilidad digna que les brinda la conservación, limpieza e higienización de

unidades y sectores comunes;

= se manifiesta evidente en ese basto campo de acciones el definitivo anhelo del acceso a una vivienda

digna, promovida y propugnada por nuestra Constitución Nacional [art. 14bis CN]; todo en manos de la

diligencia del experto, profesional y habilitado Administrador [arts. 1725, 1758 CCCN];

= basta detener la mirada en la mole de cemento y evaluar los riesgos estáticos y dinámicos oscilando

"fuera" y "dentro" de esos conglomerados, para ver que trasunta hormigón, molduras y fachadas para

extenderse a motores, calderas, tableros eléctricos, cañerías de gas, tanques y depósitos, y que excede la

mera funcionalidad, comodidad o confort, para extenderse a los eventos previsibles riesgosos o al vicio de

materiales o mano de obra; y que van más allá del titular (copropietario) o usuario (consorcistas),

alcanzando a convivientes, huéspedes, visitantes, mascotas y expuestos ajenos a la comunidad;

= esto torna al derecho individual en divisible por tanta cantidad de intereses colectivos cuantos afectados

pudiera haber afectados, amenazados, o en forma inminente damnificados por la actuación del

Administrador;

= se trata de un grupo social perfectamente identificable y determinable, capaz de asumir ese interés que

comulga con el individual de cada componente, aún mínimamente diferenciado en el porcentual y divisible

por la directa o eventual afectación personal, pero revestido de la misma entidad en los bienes tutelados y

pasibles de ser vulnerados por el mismo hecho o factor lesivo a manos del Administrador;

= por lo expuesto, corresponde a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, en orden a

sus prerrogativas y deberes de Funcionarios actuantes, atender al consorcista (propietario, usufructuario,

comodatario, ocupante, tenedor, inquilino) como un consumidor de la actividad del Administrador;

= en tal carácter de consumidor final de la actividad  expuesto a su ejecución peligrosa que reviste indicios

deficitarios en prevención acorde al grado exigible al Administrador [art. 1725 CCCN];

= son estas razones suficientes para la recepción y el abordaje de la Denuncia con identificación del Interés

individual que lo instruye, trasponiendo al individuo y alcanzando a su grupo conviviente, a sus inquilinos, y

a cualquier otro residente que por título o situación de hecho posea o detente una unidad;

= esto sin olvidar que la afectación actual, concreta, evidente o la inminente, futura, en ciernes, pero

previsible, traspasa la materialidad patrimonial, trasuntando a la salud, la sanidad, higiene e integridades

físicas de todos, alcanzando al interés colectivo, fundado en cada derecho individual;

= la seguridad edilicia, el ajuste a la normativa vigente, a la prevención de siniestros, a su confronte, escape y

evacuación, alcanza, a más de los indicados, a todo expuesto al ámbito del Consorcio, sean empleados,

contratistas, transeúntes, peatones, visitantes, huéspedes, repartidores, mascotas;

= debe ser enfoque primario de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor observar que

toda la Denuncia se puede nutrir únicamente si antes contó con Información veraz, adecuada, vigente,

transparente e íntegra proporcionada por quien la detenta, es decir, el Administrador;

= pero si limita su actuación a comprobar solo esa Infracción de negar el acceso a la Documentación, estará

convalidando el desorden y desacato de los controlados, pues solo les bastará cometer esa para evitar

mostrar el resto;

= de no hacerlo, carece de sentido su intervención con algún grado de seriedad y madurez, en tanto la tarea

colaborativa dejada en manos del conosorcista, tendiente a regular y mejorar la calidad del servicio

mediante la Denuncia, cae en saco roto por la limitada actuación Estatal en beneficio del Infractor;

= desconocerlo es ir en contra de toda legalidad, en perjuicio de las funciones asignadas y en derroche de

oportunidades en ejercer la tarea que le es encomendada;

= el procedimiento gratuito, garantiza al consumidor el acceso a la atención administrativa, coadyuvando a

las Asociaciones de consumidores cuando lo hacen asumiendo el interés particular, con o sin incidencia

colectiva, porque es acuciante y primordial para la gran mayoría de los denunciantes mantener el

anonimato;

= esto porque luego de hacer la Denuncia, su vida interna continua y es objetivo directo de represalias por el

denunciado, que se evidencian inmediatamente, al exponerlo como factor revolucionario, pernicioso y

conflictivo frente al resto de sus vecinos, bastando circulares, comentarios expresos, cadenas de correos y

manifestación en asambleas para concretarlo;

= pretender tapar esta realidad social con el pretexto que algunos, aun con miedo y temores las hacen igual,

significa tropezar con los mismos fundamentos reconocidos al sancionar ese abuso de poder e intención

palpable en un cuerpo Legislativo [art. 9 inc. t) Ley n° 941];

= también le compete a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a la hora de sumariar

el procedimiento de la Denuncia, aplicar los fundamentos del consumo en plenitud con todas sus garantías

Constitucionales y de Orden Público [art. 53 LDC] sin necesidad que la prueba conseguida o aportada

"acredite" las infracciones sino que "induzca" "infiera" "introduzca" "auspicie" o "suponga" las alegadas,

quedando como carga del Administrador demostrar lo contrario;

= esto significa, lisa y llanamente, aplicar los Principios Tuitivo y Protectorio que fundan la relación de

consumo, a saber, de beneficio de la duda a favor del consumidor y la inversión de la carga probatoria

cuando el prestador dispone de los elementos que en forma dinámica debe proveer a la causa, para acercar

a la Autoridad a la verdad material del caso.