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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= la motivación de crear a la Persona Jurídica Consorcio, de percepción imaginaria, pero de fuerte relevancia

jurídica, lleva la intención de aglomerar a todos los copropietarios en una sola Persona;

= de manera que cada copropietario queda sometido a la voluntad de un Ente superior a cada uno y

aglutinante de la voluntad de todos;

= resultado que se consigue por la intermediación de tres (3) órganos que corporizan a esa Persona

Consorcio y mediante los cuales funciona;

= es que cuando cada copropietario suscribe su boleto de compraventa, o la partición de una herencia, o

adquiere una unidad de cualquier otra manera, permanente o transitoria, está aceptando la superioridad

de la Ley nacional especial de propiedad horizontal, que impone dos (2) de esos órganos y faculta constituir

al tercero; de las leyes y decretos locales; de las resoluciones de ministerios y secretarías, y de las

disposiciones de organismos oficiales de administración pública; así como la superioridad de las cláusulas

del Reglamento de Propiedad, e incluso las de Actas asamblearias anteriores a su arribo;

= de esta forma, cede al Consorcio algunos derechos inherentes a la propiedad de un inmueble, para

dejarlos sometidos a una regulación especial, tendiente a la conservación de la seguridad en estructuras e

instalaciones, al cuidado de la salud, sanidad e higiene personal y colectiva; y a la regulación de conductas

de interrelación social dentro del conglomerado;

= cede al Consorcio la fijación de los gastos y el método de recaudar expensas; el ajuste de las reglas de

convivencia; la admisión o despido de personal dependiente; la conservación de los accesos y vías de

conexión a las unidades; el abordaje de innovaciones necesarias; las modificaciones extraordinarias; y se

somete al rechazo de modificaciones que quiera implementar en partes de uso exclusivo;

= en compensación a esas delegaciones, conserva la exigencia de reparaciones que afecten su

habitabilidad digna, decorosa y confortable, el mantenimiento de servicios o comodidades originarias del

edificio; y la insistencia con modificaciones que no afecten a otros ni a partes comunes;

= conserva el derecho a conformar cualquiera de los tres órganos; el de gobierno (Asamblea) participando,

influyendo y votando; el de ejecución (Administración) proponiéndose para el cargo, cursando la

preparación Estatal, consiguiendo la matriculación habilitante, y siendo elegido por Asamblea; y el de

asesoramiento  (Consejo) asumiendo una membresía por designación de Asamblea;

= como puede apreciarse, la Asamblea es el ámbito natural de participación del copropietario en el Sistema,

tanto para conformar a los órganos como para peticionar por sus derechos;

= derechos que se pueden resumir en dos a) el de reparación de partes comunes que afectan su

habitabilidad y b) el de modificar partes comunes para mejorar su habitabilidad;

= esto por cuanto es la Asamblea la autoridad superior del Consorcio para tratar cualquier tema, en


determinado momento y bajo determinadas condiciones de preparación, celebración y resultado;

= se diferencian así las posturas ante el órgano de gobierno (Asamblea), a saber

a) como copropietario decidiendo en lo material (reparaciones de partes comunes que no nos afectan o de

otras unidades) y decidiendo en lo jurídico (aumento o disminución de expensas, aprobación o

desaprobación de cuentas, normas de convivencia, remoción o continuidad de la administración);

b) como copropietario buscando consentimiento previo a modificaciones materiales (modificaciones

estructurales o superficiales en nuestra unidad) o modificaciones jurídicas (quita, compensaciones,

prescripción, espera, adecuación, eximición o condonación de expensas; uso exclusivo de sectores

comunes; reivindicación de espacios exclusivos despojados); o exigiendo reparaciones del interior de

nuestra unidad y/o de sus adyacencias en partes comunes que la afectan;

= conserva siempre las acciones Judiciales para pedir nulidad de la Asamblea [art. 2060 CCCN]; para

consignar o compensar expensas [arts. 906, 910, 921 CCCN]; para modificar partes comunes en su propio

beneficio [arts. 2051, 2053] para exigir el reembolso útil [art. 2054]; para exigir las reparaciones que le afectan

[art. 1757 CCCN]; para instar la remoción del Administrador por perjuicios actuales o inminentes individuales

y/o colectivos [art. 160 CCCN]; y la acción de consumo para denunciar infracciones del Administrador [art. 17

Ley n° 941];

= cabe aclarar que si bien conserva el derecho a peticionar las reparaciones que le afectan, cede la elección

del Prestador, su vigilancia y la eventual ejecución de garantías de trabajo al Consorcio;

= respecto a las partes comunes que no afectan directamente su habitabilidad digna, decorosa y

confortable, pero afectan al cuidado colectivo, atentando en forma inminente o amenazando lesionar a la

seguridad física colectiva, a la salubridad, sanidad o higiene de todo el grupo social pasible de ser alcanzado

por sus efectos, le compete la legitimación por acción de clase e interés colectivo [arts. 14, 1710 CCCN];

= respecto a partes comunes que no afectan directamente su habitabilidad, pero que hacen al decoro, la

confortabilidad o la comodidad colectiva, conserva el derecho al reembolso si los hubiera anticipado, luego

de intimar al Administrador y al Consejo, en la medida de la utilidad del gasto [art. 2054 CCCN], pero carece

de legitimación para acciones judiciales, ya que cedió la conservación de partes comunes al Consorcio, y a

diferencia de un condominio típico, acá se definen en Asamblea [art. 2058 CCCN];

= más allá de las decisiones de la Asamblea, solo queda la admisión de sus derechos a instancia del poder

judicial, previa mediación o conciliación, si correspondiera;

= si bien cada copropietario tiene en su patrimonio un porcentual (%) de toda la estructura e instalaciones

del edificio, al no poder encargarse de todo, por su magnitud y complejidad, se delega en esa Persona

Jurídica Consorcio, la tarea de conservación y cuidado sobre partes colectivas, como si fuera un guardián de

los bienes de otros (estructura, instalaciones, salubridad, sanidad, higiene, por medio de órdenes que

surgen de un órgano (Asamblea) ejecuta otro (Administrador) y asesorados por otro (Consejo); sometidos a

la Legislación Especial, a la Local, a los Organismos Administrativos, al Reglamento de Propiedad y a las

Actas de Asambleas;

= en esta solapa del sitio nos centramos en las posibilidades de ejercer el máximo poder sobre el Dominio

exclusivo del espacio interno de la unidad y sus adyacentes como balcones o patios (ejerciendo

modificaciones y exigiendo reparaciones); y el poder de Condominio sobre espacios compartidos,

declamando por la funcionalidad de los accesos, como vestíbulo, ascensores, terrazas, cocheras, o

comodidades como portero eléctrico, cámara visor, limpieza, vigilancia, recepción del correo postal, disfrute

de salones de recreación, entre otros;

= cabe aclarar que en la exigencia ante el poder judicial de reparaciones a cargo del Consorcio así como en

el recupero por reembolso de las reparaciones urgentes adelantadas por el copropietario, también deberá


participar con su porcentual (%) de esos gastos, pero deberá ser eximido de los gestados para conseguir la


admisión de su derecho, con gastos extrajudiciales, prejudiciales y costas judiciales, que se deben prorratear

entre todos los demás; incluso de quienes se manifestaron a su favor, ya que la decisión Consorcial es una

sola y respeta la fuerza de mayoría.

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