Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona

Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y

repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones

internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal

en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= se trata acá de la otra gran facultad del copropietario, destinada a mantener la incolumidad de su hábitat

de uso del interior de la Unidad; es decir, exigir las reparaciones que le afectan;

= recordando que la figura jurídica Consocio asume el cuidado de la conservación que es siempre

necesaria; de las reparaciones necesarias, aunque puedan ser urgente o programada; de las innovaciones

necesarias o útiles, y a su vez urgentes o programadas; y de la reconstrucción, siempre útil, forzada o

voluntaria;

= como sabe toda persona que posee una unidad en Propiedad Horizontal, la regla es compartir el uso y los

gastos, y la excepción la libertad de hacer lo que quiera; porque se trata de un dominio compartido

(condominio) sometido a Normativa Estatal [Ley, Decreto, Ordenanza, Resolución, Disposición] y Normativa

Contractual [Reglamento de Propiedad y Actas];

= Normativa Estatal y Contractual que le otorgan la propiedad de las instalaciones fijas (cañería, estructura,

suelo, materiales) y móviles (bombas, máquinas, elevadores, fluidos de gas, electricidad y agua) del Edificio

o edificación de una sola planta, los que por desgaste natural o vicios en su funcionamiento pueden

generar daños;

= daños que afectan a partes de uso general (palieres, escaleras, ascensores, hall, terraza) o a partes de uso

exclusivo (ámbito interno de cada unidad);

= uso exclusivo que genera inhabitabilidad (filtración permanente, polución, disfuncionalidad) o detrimento

estético (humedades, grietas, descascaramientos) normalmente debido a excesos de agua desviada de su

cauce natural en la carga (bacha de cocina, bañera, inodoro, bidet, lavabo) o en la descarga (descarga de

sanitarios, o pluvial de lluvia]; o por disfuncionalidad debida a falta de provisión de agua, de energía, o de

gas; o por grietas o desmoronamientos originados en la ruina de calidad, durabilidad, resistencia o

amalgama de los materiales;

= inhabitabilidad, estética o disfuncionalidad que puede reclamarse al Consorcio para ser restituido a su

condición anterior, quedando todos obligados por expensas (incluso el damnificado en su porcentual de

Reglamento) como un gravamen inherente a este derecho real, salvo que la responsabilidad primaria del

Consorcio se vea desplazada por una causa ajena que lo desobligue, sujeto a la comprobación de la culpa

ajena por la cual no debe responder [arts. 1729, 1731 CCCN];

= el deterioro de los materiales que se sufre en una Unidad, puede extenderse a un daño concreto, actual y

subsistente, o inminente y previsible, sobre el copropietario o sus convivientes, comprobable en la

afectación física, moral o psicológica manifestado en incapacidades, paranoias, esquizofrenias, angustia,

congoja, tristeza, tribulación, ansiedad, zozobra, agobio, pesadumbre, desazón ante el injustificado

menoscabo al uso y disfrute de la Unidad, originariamente previsto para favorecer a todos por igual [arts.

1716, 1738, 1740, 2037, 2039, 2048, 1991];

= no se desobliga el Consorcio de tener que reponer las partes comunes afectadas por cualquier motivo, ya

que están bajo su cuidado colectivo y protección, excepto en algunos casos, incluyendo en otros a las partes

privativas;

= desobliga al Consorcio la reparación de partes privativas y/o el daño personal provocado a los residentes

de una unidad cuando el daño lo generan acciones preventivas, correctivas o evasivas ante riesgo

constructivo ejecutadas por organismos Estatales (por ejemplo si la guarda de auxilio gubernamental daña

mobiliarios, genera afecciones transitorias al descanso, la tranquilidad, o al físico de las personas durante la

colocación de pilotes de contención o apuntalamiento de fachadas, mampostería, o desmontando una

antena) [art. 1970 CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de bienes personales inmateriales como privacidad, sosiego o paz del

sistema nervioso si el daño es producido por inmisiones, impactos acústicos, luces o vistas indiscretas

provenientes de vecinos o linderos (por ejemplo, la alteración del sistema nervioso y su consecuente

desequilibrio en la saludo por el bullicio o la música en decibeles intolerables proveniente de bares o locales

bailables) [arts. 1973, 1978, 1979, CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de bienes materiales privativos si el daño es producto de árboles o

arbustos situados en inmuebles linderos (por ejemplo, la caída de ramas de gran porte en un jardín vecino

rompiendo mobiliarios) [art. 1982 CCCN];

 = desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas, afectadas por el desgaste natural

de partes privativas (por ejemplo, el goteo incesante canillas que generan derrames y deterioro de pisos; las

grietas del enlozado de bañeras que generan filtraciones en losas, la amortización desmesurada de

empapelados que genera pérdida de revoques, etcétera) [arts. 2043, 2046 inc. b), 2048 primer párrafo

CCCN];

= pero no se desobliga cuando la disfunción de partes privativas transmitentes del perjuicio se motivaron

en consecuencia de previos deterioros en partes comunes (por ejemplo, al desvencijarse una puerta que

acarrea desmembramiento de marcos y dinteles, cuando se humedeció e hinchó por filtraciones del palier

del corredor) debiendo contemplar los casos dubitativos a cargo consorcial por principio de comunidad de

bienes, como marcos de puertas, carpintería metálica, persianas o celosías de las ventanas, pintura interna

de paredes, puntos de conexión donde la cañería deja de ser consorcial para transformarse en privativa,

ligando sanitarios (bañera, bacha, inodoro, bidet, lavabo) o artefactos (calefón, calefactor, cocina o termo

tanque) [art. 2040 CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas por daños originados en

modificaciones a partes comunes hechas sin autorización consorcial (por ejemplo si derivan de un

cerramiento innovado filtrando agua de lluvia a la unidad), excepto cuando el curso de tiempo desde que

perdió clandestinidad sin intentar su remoción presuponga conformidad tácita del resto, y por ende una

incorporación a las partes comunes originarias [arts. 2046 inc. a), 2048, 2051, 2052 CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas si el daño se produce en partes

comunes previamente manipuladas por el damnificado, sin previo aviso al Administrador y al Consejo, y

rechazada la gestión por Asamblea (por ejemplo si se reparan cañerías, con proveedor propio, sin pedido

previo a los órganos consorciales, sin urgencia y/o sujetos a deficiente ejecución que luego generan

pérdidas inundando la propia unidad) [art. 2054 CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas si el damnificado asume su

responsabilidad o los costos en forma fehaciente, sin reserva de reembolso (por ejemplo en una Asamblea

suscribiendo el Acta, o por carta documento, o nota personal aseverando hacerse cargo de los deterioros de

su unidad) [arts. 1720, 2045 CCCN ?a contraria interpretación del poder de constituir derechos reales, el de

asumir gravámenes?) [arts. 1720 y 2045 CCCN];

= desobliga al Consorcio sobre la reparación de partes comunes y/o privativas el daño provocado por

negligencia, impericia, imprudencia o inobservancia del cuidado de sus bienes del damnificado, o de parte

de visitantes (por ejemplo, si queriendo colgar un cuadro, pincha un caño de agua y se deteriora su unidad

por filtraciones) [arts. 1721, 1724, 1729 CCCN];

= desobliga al Consorcio, la reparación de partes comunes y/o privativas si el daño producido en una unidad

es producto de la caída o arroje de objetos contundentes, o de elementos riesgosos desde un sector o ala

del Edificio (por ejemplo, la caída de una maceta que rompe salientes, molduras o techados particulares en

pisos inferiores, o el arroje de un cigarro encendido que genera incendio, o el agua de condensación de un

acondicionador de aire cayendo a un patio inferior y gestando humedades) [art. 1760 CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de bienes inmateriales personales o partes privativas si el daño se

produce por empleados, contratistas, vecinos u otros residentes mediante acciones no encomendadas a su

intervención (por ejemplo, si asistiendo a otros en una emergencia, intentando evitar una amenaza de daño

mayor, o en legítima defensa de su integridad física destruyeran o forzaran puertas, ventanas, mobiliarios, o

socorriendo a sus moradores los dañaran con productos químicos del extintor o con la presión del agua de

mangueras, o a sus decoraciones, obras de arte, artefactos, sanitarios, o cerraduras) [art. 1717 CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de partes privativas si el daño se deriva de un hecho imposible de

prever, o aún previsto, imposible de evitar (por ejemplo, la exposición continuada al Sol de los mobiliarios; el

desprendimiento de revestimientos, cerámicos o venecitas de balcones producto del efecto de Viento

extremo; el impacto de rayos, las grietas por terremotos, las vidrieras de locales frentista dañadas por caída

de árbol) siempre que se traten de situaciones desafortunadas, provenientes de la Naturaleza [art. 1730

CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de partes privativas si el daño se origina en guerra atentado,

manifestación, o cualquier otra conducta humana cuando no hay identidad de culpables [art. 1731 CCCN];

pero sí responde el Consorcio y luego ejerce reembolso cuando se puede identificar al autor material del

daño, como ser caída de una aeronave o accidente automovilístico [art.915 inc. a) CCCN];

= desobliga al Consorcio la reparación de partes privativas si el daño lo origina el uso dado por autoridad

pública atendiendo a cuestión de seguridad nacional (por ejemplo, si se rompen muebles o revestimientos

en una persecución policial) no obstante la responsabilidad directa del Estado;

= desobliga al Consorcio la extensión de daños en partes comunes y/o privativas cuando se agravan por

impedimentos a su intención de atenderlos, obrando con urgencia, buena fe y sin abuso de derecho (por

ejemplo, cuando queriendo reparar se lo impide la férrea resistencia del habitante que no franquea el

acceso, que frustra incluso la medida procesal prevista para el caso <art. 623ter CPCCN> o se lo impiden

deterioros mayores y concurrentes que requieren otra envergadura de tareas, postergando las de menor

volumen) [art. 1732 CCCN]; siempre que la buena fe y ausencia de abuso del Consorcio sean leales y

fidedignas, sin estar en mora por carta documento o Mediación reclamando esa reparación [arts. 1730, 1733,

inc. c) CCCN]; pero no lo salva la falta de recaudación, ni la existencia de muchos morosos;

= no desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas si el daño se genera en una parte

privativa de otra unidad (por ejemplo, el desgaste de la pastina de las juntas de azulejos en un baño

provocando filtración a la unidad inferior); pero le da posibilidad de descargar del causante el recupero del

gasto invertido [arts. 915, inc. a), 2040 in fine y 2046 inc. b) CCCN];

= no desobliga al Consorcio a la reparación de partes comunes y/o privativas frente al daño causado por

conductas de otro consorcista (copropietario o residente) que actuó con culpa o dolo en su producción (por

ejemplo, si un vecino deja canillas abiertas ante la interrupción del servicio de agua y luego genera

inundaciones al restablecerse el servicio); pero lo faculta a descargar el gasto contra el infractor [arts. 915

inc. a), 2040 in fine, 2047, 2069 CCCN];

= no desobliga al Consorcio a la reparación o resarcimiento sobre partes privativas, cuando el daño se

genera por culpa (negligencia, imprudencia, impericia, inobservancia del arte de su oficio) o dolo (intención,

grave indiferencia) de dependientes, contratistas o personal asignado a una tarea (por ejemplo si el

encargado, o un plomero, electricista, gasista, sanitarista enviados por el Consorcio a reparar cañerías

comunes rompieran bajo mesada, bachas, cocinas, estufas, etcétera) pero le da posibilidad de descargar el

gasto contra aquellos responsables [arts. 915 inc. a), 732 y 1753 CCCN];

= no desobliga al Consorcio la reparación o resarcimiento de bienes inmateriales personales y/o partes

privativas dañados por mecanismos fallados de fábrica (caldera, tanques, extintores) o falencias de

instalación (motores) o de funcionamiento (ascensores) o de estabilidad material (mampostería); pero lo

faculta a descargar el gasto contra quien le proveyó los elementos, aun estando habilitados para hacerlo

[arts. 915 inc. a), 1757, 1758 CCCN];o apoyo, socavamientos o cerramientos de muros linderos

= no desobliga al Consorcio el resarcimiento de bienes inmateriales personales y/o reparación de partes

comunes y/o privativas si el daño se produce por la actuación de profesionales, con atribución de

responsabilidad objetiva o subjetiva según se obligue a resultados o servicios, agravada por el deber de

obrar con prudencia y diligencia dado su mayor conocimiento de las cosas que le exige prever las

consecuencias (por ejemplo, cuando un ingeniero eléctrico modifica elementos de seguridad en el tablero

general y ocasiona un cortocircuito lesivo a la integridad física o a bienes materiales en una unidad; o

cuando un técnico químico autoriza el examen bactereológico de potabilidad del agua del tanque, y una

familia se intoxica) [art. 1725 CCCN]; pero le permite reclamar la repetición al profesional [arts. 915 inc. a) 1723,

1724, 1768 CCCN];

= no desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas si el daño se ocasiona en

estructuras o instalaciones de los linderos (por ejemplo, si una cañería del edificio contiguo derrama agua a

una unidad de otro consorcio afectando el interior y sus mobiliarios) pero da lugar a reclamarle al

responsable la restitución del gasto efectuado por culpa objetiva del gravamen real sobre el condominio de

cerramientos forzosos y/o el vicio de las cosas bajo su dominio o guarda [arts. 1716, 1749, 1750, 2014, 2017, 2024

CCCN];

= no desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas si el daño se agravó por la desidia

o ?ausencia? del Administrador y/o del Consejo que requeridos por el damnificado a intervenir en forma

urgente, por medio fehaciente, no ordenaron la reparación, y además fueron hechas bajo parámetros de

costos aceptables, idoneidad en la ejecución y con resultado útil, debiendo reembolsar al gestor (por

ejemplo, el consorcista que ante una filtración del depósito empotrado en muro común evita que propague

el derrame de agua por pinchadura en su estanqueidad mediante proveedor propio y solventando el gasto

con recursos personales) [arts. 1785, 2054 CCCN];

= como puede apreciarse solo en casos de culpa evidente de otros, el Consorcio se quita responsabilidad

sobre su deber de conservación y cuidado colectivo de partes comunes, y en algunos pocos casos de culpa

del damnificado o de terceros a quienes no está ligado lo liberan de responsabilidad sobre partes o bienes

privativos;

= en consecuencia, desde la ocupación legítima de una Unidad afectada a Propiedad Horizontal (sea por

compraventa, alquiler, partición hereditaria, usufructo, uso, préstamo, etcétera) no se podrá reclamar al

anterior titular, ni siquiera a la Constructora, por reparación de partes o instalaciones comunes, sino deberá

hacerlo al Consorcio como Persona Jurídica;

= esto ya sea por disfunción, por amortización prematura de materiales, por desgaste, desmembramiento,

desmoronamiento o deterioro de piezas constructivas (yeso, revoques, pinturas, alisados, frizados,

mampostería), ya que la adhesión a este régimen implica delegar automáticamente la conservación,

mantenimiento y sustitución de todas las partes comunes a esa figura ficticia que actúa como ?guardián?

de los bienes compartidos;

= el derecho del copropietario afectado en cuanto al alcance material encuentra sustento en el gravamen

real que pesa sobre cada integrante, por tratarse de cosas sustancialmente ajenas en cierta proporción

(menos en el porcentaje de dominio de Reglamento) [arts. 1884, 1888, 2048 CCCN];

= mientras encuentra causa por la afectación psico-fisica en el vicio o riesgo inherente de la estructura e

instalaciones que se encuentran bajo el cuidado colectivo y la conservación del Consorcio [art. 1757 CCCN]

en tanto el Sistema exige conceder la tarea de ?guardián? a esa figura Jurídica, y se verifica en la

concurrencia de responsabilidad de cada uno de los condóminos por el aporte a las expensas para

sufragarlo [arts. 1741, 1758];

= esto significa que la responsabilidad deriva de la Ley Especial [art. 2048] y de las pautas generales de

responsabilidad sobre la propiedad y guarda de bienes [arts. 1757, 1758] y no de las cláusulas contractuales

del Reglamento de Propiedad, situación que daría lugar a una condición suspensiva permanente de

producirse el evento dañoso y se podría oponer la excepción de incumplimiento previo por falta de aporte

de expensas del damnificado [arts. 777, 1078, 1082], situación que no impide reclamar la reparación;

= esto significa que un copropietario no le reclama al consorcista de otra unidad por deterioros materiales,

aunque conozca la culpabilidad o intencionalidad en su generación, sino al Consorcio; y esta figura, a través

de la Asamblea que lo ordena y el Administrador que lo ejecuta, puede trasladar la responsabilidad al

culpable, si es que hubiera, buscando el reembolso de lo reparado;

= se fundamenta igualmente en que no podría encabezar uno el reclamo por partes comunes que son de

todos en un porcentaje, incluso del productor del daño, con lo cual, de no existir la figura jurídica Consorcio,

quedarían sobrepuestas las legitimaciones individuales;

= también puede el afectado reclamar el reembolso de las reparaciones adelantadas por sí mismo, al

considerarlas urgentes y no encontrar eco favorable en la acción del Administrador ni del Consejo [art. 2054]

pero ni siquiera contando con las facultades del condominio típico que permite exigir la restitución de lo

invertido útilmente [art. 1991] sino con menor jerarquía, sometido a ser valorizado como gestión útil por el

resto, pudiendo rechazarse, desconocerse o desdeñarse, por innecesaria o cara [art. 1785];

= no desobliga al Consorcio la reparación de partes comunes y/o privativas de una unidad morosa en el

pago de expensas, ya que el daño derivado de estructuras o instalaciones, lo hace responsable por el

gravamen real en la afectación material y/o por el vicio de unas (estructura) o por el riesgo de otras

(instalaciones) en forma objetiva y primaria, por resultar guardián de la conservación y el cuidado colectivo,

en la afectación psico-física, sin poder alegar la excepción de incumplimiento contractual del moroso [arts.

1031, 1032, 1078, 1757, 1758 CCCN];

= debemos plantear ahora sobre el reclamo de una reparación necesaria pero no gravemente urgente,

cuando el consorcista da aviso al Administrador, al Consejo, al Encargado, a la Asamblea, a otros

Consorcistas y no obtiene respuesta positiva ni solución;

= en este caso, debemos averiguar primero a) sobre la existencia actual, es decir, que no lo haya reparado, o

si lo hizo, que haya guardado una prueba del daño (fotos certificadas, filmación, informe técnico); y b) sobre

su ausencia de culpa en la producción;

= ante esa instancia le corresponde al Consorcio, como recaudador de las cargas reales (expensas) y

guardián de la protección de bienes y cosas comunes, solicitar el franqueo del acceso a la Unidad, por

intermedio de sus proveedores idóneos y una vez comprobada la existencia del daño, evaluar el informe

sobre posible origen, formas de solución, tiempos, accesos a otras unidades, y costos que implicaría su

atención;

= de igual manera, evaluar la ausencia de los atenuantes o causales que eximen de responsabilidad al

Consorcio; por cuanto debe constatar y recabar elementos probatorios, antes de modificar el escenario,

para luego liberarse o subrogarse, por repetición o reembolso, contra el verdadero causante del daño;

= en todos los casos recaerá sobre el Consorcio la carga de probar, ya que su responsabilidad es objetiva

para reponer el estado de conservación y funcionamiento seguro, digno, habitable, normal y confortable

derivado del gravamen real que recae sobre cada copropietario, e igualmente objetiva sobre los vicios de

estructuras o riesgos del funcionamiento de instalaciones presumidos en su contra [arts. 1723, 1724, 1888

CCCN] y de llegar a instancia judicial debe citar como tercero obligado a quien considera responsable final,

forzando también su participación en la producción de prueba [arts. 94 y 96 CPCCN];

= por esto la solución del conflicto debe transitar por cuatro etapas progresivas e irreversibles, a saber

a) Dialogo; b) Intimaciones; c) Mediación; d) Juicio;

= a fin de proveer un recorte de realidad, propio y exclusivo de esta temática, hacemos breve reseña del

intríngulis que lo hace especial y diferente;

= en su cruzada épica por ser oído, el consorcista debe superar esos cuatro pasos bajo marcada asimetría y

desigualdad frente a la postura que le depara la vida consorcial; y si bien un paso finiquita al anterior, e

impide volver atrás <a fe de no traicionar seriedad y coherencia> también aumentan costos, desgastan

ánimos y alargan tiempos;

= el Diálogo, expuesto al ámbito interno Consorcial, debatiendo premura y urgencia para la atención de su

reclamo ante la Administración vía telefónica, por nota, correo electrónico, mensaje de texto, red social, o

personalmente; optando la Administración por diferirlo a consulta con Miembros del Consejo <o a

referentes comunales> entre idas y vueltas, peroratas de promesas, invocación de pormenores, prioridades

y falta de recursos; o bien <con mucha suerte> convocando a la Asamblea, en cuyo seno experimentará la

masiva hostilidad de la comunidad vecinal, quienes dicen venir relegando sus propios reclamos ante

prioridades generales; situaciones ambas que lo dilatan y extinguen por cansancio al no encontrar la

contención debida; salvo que decida, con empeño y coraje, continuar al paso siguiente;

= la Intimación lo obliga a asesorarse acudiendo a un profesional del Derecho y en pos de exigir lo que es

suyo, adoptar la incómoda situación de notificar el reclamo por medio fehaciente de Carta Documentada;

hecho que lo pone ante un enfrentamiento del cual no puede escapar, traducido a la condena social, el

retiro de saludo de unos vecinos, la indiferencia de otros, la agresividad de unos cuantos; aguardando el

rechazo concreto, el silencio, la omisión o la nueva dilación en el intercambio epistolar de la Administración;

para sumar, a la idea alineada de continuar en la misma sintonía, nuevos gastos y esfuerzos para pasar a la

etapa siguiente;

= la Mediación prejudicial obligatoria implica sentarse frente a frente <a veces nuevamente> con la

Administración, ahora bajo la intervención de un funcionario público <Mediador> donde sufrirá un nuevo

cachetazo <metafórico> a sus ansias de acabar el tema definitivamente; porque ahí potencia la

Administración su tesitura negativa optando <más que frecuente> por el cambio de Mediador, reajustando

nuevos gastos y postergando fechas; para luego argumentar <por fin en audiencia> que no se halla

investido de facultades del Mandante (Consorcio) para resolver por sí, y por lo tanto, debe convocar a nueva

Asamblea para exponer el reclamo; para ello precisará como  mínimo <dirá> al menos un mes de

postergación; mientras que los daños permanecen o aumentan en la unidad funcional; para llegar a la

segunda audiencia a ratificar que ?no le harán el trabajo, que no tienen recursos, que si hacen la obra no le

pagan los gastos incurridos, que si lo hacen en dos o tres veces, que si lo hacen sus proveedores debe

asumir la responsabilidad, que no le darán el dinero sino compensarán futuras expensas, que no contaron

con suficientes presupuestos, que el requirente no aportó los suyos?? en fin, mas dilación que lo cubre bajo

un manto de incertidumbre e indecisión frente a dar el paso final, porque le hablan de juicios que demoran

tres o cuatro años, que tendrá que pagar antes al abogado por la demanda, que tendrá que pagar tasa

judicial y bonos de colegios profesionales, y quien sabe cuántas cosas más, que dejan sus expectativas de

solución extrajudicial <ya heridas de muerte> ante la encrucijada de olvidarse y aguantar, o avanzar, en

búsqueda de Justicia, ante un Juez;

= si bien hemos dicho que las etapas son irreversibles, lo prudente es que acaben cuanto antes, para evitar

incertidumbres, esperas, angustias, desazón, mala convivencia por estar en conflicto con el resto de los

vecinos, por lo que es prudente muchas veces, volver a la etapa de Mediación, aún después de haber

iniciado la demanda Judicial, pues un Acuerdo en esta etapa vale como una Sentencia Judicial, sin más

demoras;

= al Juicio llega el ciudadano normal buscando la Contención y la Comprensión del Poder Judicial, y por eso,

en pos de Conmover los pilares estructurales en los que asentará su Fallo, no puede quedar afuera del

conocimiento del Magistrado la benevolencia en el interés general, pues el detrimento causado por la falta

de practicidad de la Administración, no solo afecta a ese propietario personalmente, sino al resto de sus

vecinos, quienes deberán afrontar por expensas, mayores costos por la expansión del daño, y además

gastos que se hubieran podido evitar, de haber advertido el Administrador, en su tarea de componedor

natural y auténtico del Sistema, la premura y necesidad como debió hacerlo;

= peor desazón experimentará el damnificado cuando la defensa del Administrador (en representación

Consorcial) plantea Alternancia con argumentos contrarios, al solo fin de dilatar el proceso, cayendo en

 evidente refutación por el Principio Jurídico de No Contradicción, al revelarse que pudo haber tratado en

reuniones consorciales, con tiempo suficiente, la problemática que lo llevó a instancia Judicial; o que debió

tomar antes cartas en el asunto, en lugar de apostar a dejar la solución a una suerte de apuesta entre el

coraje del damnificado por acudir a la Justicia, o su desazón y abandono por cansancio; proyectando a este

Derecho Real en un simple catálogo de probabilidades y un proyecto de ilusiones;

= si bien por Principio Procesal de Irretroactividad de la Ley Aplicable no debe escapar al debate el cambio

de la Ley de Fondo atinente a la materia, al sufrir la originaria Ley nº 13.512 de Propiedad Horizontal su

derogación íntegra por Ley nº 26.994 (sanción del Código Civil y Comercial de la Nación) a partir del

1º/08/2015, en lo fundamental no trasciende, porque la anterior también imponía igual responsabilidad [art.

8º Ley nº 13.512];

= pero cabe asentar que la actual Naturaleza Jurídica del Consorcio de Propietarios [art. 148 inc. h) CCCN]

sumado a la categoría de Derecho Real [art. 1887 CCCN] y a la inamovilidad de la estructura, elementos y

contenidos de estos Institutos creados y regulados solo por Legislación [art. 1884 CCCN] relegando la

autonomía de la voluntad de los particulares [art. 962 CCCN] hace que ninguna cláusula del Reglamento de

Propiedad pueda imponerse al Código Civil y Comercial de la Nación ni a Leyes complementarias especiales

de la materia, sean de orden Nacional o Local [art. 150 incs. a) y b) CCCN];

= en consecuencia, al llegar el daño a la unidad a través de partes comunes (muros, techo, losa, desagües,

cañerías, entre otros) la premisa será la Responsabilidad Consorcial, sin necesidad de alegar ni demostrar el

origen, debiendo el Consorcio ocuparse de demostrar alguna excusación posible;

= en instancia judicial, confirmada la Responsabilidad Consorcial, solo queda analizar la entidad y el alcance

del daño, hasta las consecuencias inmediatas (que acostumbran suceder) tal como el perjuicio material

actual, cierto y subsistente que se prueba con una pericia de ingeniero o arquitecto oficial, designado por el

Juez en la causa, haciendo referencia también a la extensión inminente a daños futuros [art. 1739 CCCN]

(por ejemplo afectación de cableados por humedades, o deterioros de mobiliarios);

= a las cuales se habrán de sumar las consecuencias mediatas previsibles (conexión con acontecimientos

distintos) tal como la imposibilidad de habitar la unidad, derivando en traslado de todo el grupo familiar a

una vivienda sustituta hasta la reparación integral, incluso asentados en Hotel en permanencia temporal; o

de hacerlo aceptando las condiciones de insalubridad, falta de higiene, incomodidad, ausencia de decoro y

el mínimo indispensable de confort del que gozan los demás; como también la inversión de dinero propio

para paliar provisoriamente condiciones básicas de salubridad y dignidad para mantenerse allí, alimentarse

con comida comprada, etcétera, todo con cargo de oportuna devolución;

= es también consecuencia mediata el estado de ánimo y el reflejo mental que genera constante angustia,

impotencia, ira, e incertidumbre frente a las expectativas de una solución rápida; reconociendo, entre los

procederes innatos de la conducta humana, el fastidio desperdigado en la vida de relación social, afectando

primero <como suele pasar> al prójimo mas próximo, es decir a los familiares, y luego con incidencia laboral

un incorrecto trato a jefes, compañeros y/o clientes [art. 1741 CCCN] según actividades de cada afectado;

= la existencia, actualidad y magnitud de los deterioros, y su origen, son probados por la Pericia Oficial del

auxiliar del Juzgado nombrado al efecto; esto en última instancia, o por un Informe Técnico de Arquitecto o

de Ingeniero particular si ya se hicieron las reparaciones particularmente y se reclama solo la devolución del

dinero; haciendo saber la inconveniencia de exposiciones fotográficas certificadas por Escribano como

única prueba, porque no demuestran la causa, sino solo la entidad del daño, resultando necesario alegar

que no hubo culpa en su producción, lo que solo asevera un profesional de la materia;

= la mora del Consorcio se prueba con una carta documentada dirigida a la Persona Jurídica con domicilio

en el sitio físico del emplazamiento edilicio [art. 2044 CCCN] o en oficina del Administrador si es el especial

indicado por el Reglamento de Propiedad, sobre todo cuando no hay Encargados permanente que reciban

la correspondencia, mientras la fecha cierta a efectos legales la da el carácter de fedatario público del

Correo Postal utilizado; como también puede ser asentado en Acta de Asamblea o por nota recibida por el

Administrador, aunque a este instrumento le faltará fecha cierta irrefutable;

= en consecuencia, lo que originariamente era una reparación, ya en esta instancia Judicial se transforma

en una indemnización del daño resarcible consistente en a) la pérdida del valor venal de la unidad, es decir,

la diferencia que existe entre vender algo impoluto frente a la unidad con ?cicatrices? producto de las

secuelas de haber estado dañado; b) los gastos particulares en pos de recuperar la habitabilidad del hogar

si fueron hechos mientras se esperaba la reparación total, es decir, los ?parches? que se fueron poniendo, y

los gastos por traslados, o habitar en otro lugar temporalmente; y c) el dolor de la angustia provocada

injustamente por dilación de las soluciones y el aletargamiento de parte de la Administración o de la

Asamblea de vecinos que no dieron rápida y efectiva solución, generando afectaciones al estado de ánimo y

a la vida de relación social de los habitantes de la unidad, durante el lapso de tiempo que transcurrió [arts.

1738, 1740 CCCN];

= en tanto la reparación del daño comprobado debe ser plena, se requiere al Consorcio la restitución de la

unidad al perfecto estado de conservación que tenía antes de producirse el mismo, cumpliendo la

Obligación de Hacer mediante proveedores idóneos de su exclusiva responsabilidad en cuanto a garantía

de materiales, mano de obra y ejecución de tareas; en su defecto, la Obligación de Dar las sumas de dinero

indicadas estimativamente en la Pericia de Oficio a la que se adecue el presupuesto particular del

damnificado a fin de llevar adelante las tareas con sus propios proveedores; sumado a los gastos

extrajudiciales, prejudiciales y judiciales;

= esto sumado al resarcimiento económico que cubra el plano emocional (daño moral) a fijar por un Juez,

teniendo en cuenta el padecer de no poder habitar el propio hogar durante el lapso de tiempo desde que el

Consorcio fue constituido en mora por una carta documentada o Mediación, hasta el momento de la

reparación definitiva [art. 1740 CCCN];

= por eso cuando nos acercamos a los Tribunales de Justicia a pedir la recomposición de los derechos

lesionados se incluyen estos rubros i) Obligación de Hacer reparaciones a) externas a la unidad, que

extingan definitivamente el origen del daño; b) internas a la unidad, en partes de todos y en partes

privativas que se afectaron, de manera que se devuelva al correcto estado de conservación que debe tener;

ambas con garantía mínima que avale la idoneidad de los trabajos; y ii) Obligación de Dar sumas de dinero

a) invertidas para recuperar su habitabilidad; b) por pérdida del valor venal; c) por afectación a la salud

emocional, al no contar con la vivienda en condiciones dignas de habitabilidad <seguridad, decoro y

comodidad> por la sola voluntad antijurídica del Consorcio, durante un lapso prolongado de tiempo, desde

que fue intimado hasta que sea repuesto en su totalidad (daño moral); d) por gastos extrajudiciales (carta

documento, asesoramiento legal, habitabilidad provisoria en otro lugar) prejudiciales (honorarios y gastos

de mediación) y por costas judiciales (tasa judicial, bono colegio de abogados, adelantos peritos, timbrados,

sellados, trámites, honorarios) con interés desde cada erogación hasta su recupero; con especial exclusión

de todo el punto ii) en el porcentual de expensas de la unidad damnificada cuando el Consorcio los

recaude para el pago, al igual que los de su defensa;

= el incumplimiento de la Sentencia a la obligación de Hacer se soluciona a) siendo hechas por alguien

contratado por el damnificado, lo que exige un nuevo gasto para su bolsillo, pasando al recupero por

obligación de dar suma de dinero; o b) imponiendo el Juez una multa procesal (astreinte) recayendo

mensualmente en las expensas de los copropietarios, menos el damnificado, hasta que se hagan las

reparaciones;

= el incumplimiento de la Sentencia a Dar la suma de Dinero, se soluciona a) embargando la recaudación

mensual de expensas por un interventor judicial hasta un porcentual determinado por el Juez,

normalmente entre el 10% al 20%; b) embargando para remate judicial un bien material de carácter común

excedente (por ejemplo, bomba auxiliar de impulso de agua, sillones, cuadros, obras de arte del hall de

ingreso) y a su escasez, cualquier unidad funcional de otro vecino cuyo valor comercial mejor se acerque al

monto de condena, a fines de proveer al principio de economía procesal, subastando una sola vez, siendo

esta responsabilidad solidaria, ilimitada e indistinta de cada copropietario;

= en toda instancia de solución habrá que probar la legitimación de quien reclama con su título de

propiedad, y con certificado de dominio actualizado, en caso de dudas o negativas;

= siendo la expectativa de los justiciables encontrar consuelo en la admisión de la demanda, depositan en el

Juzgado su confianza, esperanzados en un Fallo coherente, lo cual cobra suma importancia para casos

análogos, porque en esta Ciudad existen 50.000 Consorcios, 1.000.00 de unidades y aproximadamente

2.500.000 de ciudadanos que se rigen por este Sistema;

= finalmente, si bien hasta acá hablamos de afectación material en la habitabilidad, decoro, confortabilidad

y comodidad de la unidad, y de repercusión moral, emocional y/o física del copropietario o residente, cabe

preguntarse en cuanto al pedido de reparaciones en partes comunes que no le afectan directamente, sino

en incidencia colectiva indirecta, como el desagote imperfecto en palieres, el desnivel en peldaños de

escaleras, la ausencia de rampas de acceso, la rotura de cerámicos en el hall de ingreso, la luminarias de

emergencia faltantes, la disfunción de ascensores;

= en estos supuestos tiene el consorcista igual posibilidad de reclamo por todas las vías indicadas, en tanto

se trata de un mismo factor de producción homogéneo, afectando un mismo derecho de conservación y

cuidado de partes comunes a cargo del Consorcio, divisible en el porcentual de cada uno, pero similar en el

interés sobre el uso y funcionamiento seguro, de estructuras e instalaciones; de provisión de agua potable;

de productos inofensivos para la sanidad humana y de mascotas, la práctica en las tareas de higienización

integral; y la actualización, preparación, control y ejercicio de simulacros con los medios de prevención,

confrontación y evacuación de siniestros;

= en definitiva la Responsabilidad Objetiva y Primaria Consorcial deriva a) frente al reclamo de reparaciones

materiales que afectan la habitabilidad de alguna unidad, del gravamen real sobre conservación de partes

comunes que recae sobre todas las unidades; b) frente a las reparaciones urgentes y con aviso previo de

costo comunitario adelantadas por el afectado, de la gestión útil en la medida del reembolso aprobado; c)

frente al daño inmaterial del consorcista afectado en su salud, sanidad, integridad física o psíquica y/o

padeceres emocionales generados por la inhabitabilidad de una unidad, de su función de ?guardián? por el

riesgo o vicio de las partes comunes bajo su conservación y cuidado colectivo;

= quedando eximida a) por la probanza de culpa en la víctima, o culpa de otro consorcista en la

manipulación de partes comunes o partes privativas, o por hecho de la Naturaleza o de Humanos ajenos a

la comunidad consorcial imprevistos e inevitables; b) por la probanza de permanente presencia del

Administrador o del Consejo en ejercicio de sus funciones, o de falta de aviso previo, o por el alto costo (solo

en la medida de su exceso); c) por la probanza de culpa ajena en el uso de las partes que produjeron el vicio

o riesgo ínsito de la estructura o instalaciones.