Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona

Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y

repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del

grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal

en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

=se trata de una de las dos grandes facultades materiales que tiene el copropietario sobre las partes de su

dominio privativo (unidad) y de su condominio compartido (todo lo demás);

= entre las disponibilidades materiales del copropietario figuran la conservación, la reparación, la modificación,

y la reconstrucción;

= acá vamos a tratar la modificación, también identificada como innovación, mejora u obra nueva;

= dentro de las modificaciones podemos encontrar las que afectan solo partes privativas dentro de la

unidad, como el cambio de artefactos de cocina, calefón, estufa, sanitarios, bañera, bachas, tendido

eléctrico entre otras, que aún conectados a cañerías o muros comunes, no los implican, afectan ni

repercuten;

= mientras otras modificaciones se anclan, involucran, alteran o inciden sobre cualquier parte común del

Edificio, y por lo tanto, sobre una proporción de propiedad de los demás;

= estas modificaciones son las que requieren ser informadas, anticipadas, discutidas y aprobadas;

= el procedimiento está bien detallado por la Ley, difiriendo gravemente entre aquellas que puedan

comprometer las estructuras o instalaciones en forma trascendente, de aquellas inofensivas que no pueden

generar desajustes importantes;

= la palabra precisa que dirime estar ante una u otra posibilidad viene dada por expertos profesionales,

ingenieros o arquitectos, capaces de esclarecer mediante un Informe la cuestión técnica;

= el informe se presenta ante la Asamblea y es la reunión de propietarios quien decide darle visto bueno o

rebotar el proyecto;

= en caso del visto bueno, se aplicará mayoría absoluta para la decisión inmediata, mayoría simple de

presentes para decisión diferida [art. 2060 CCCN]; o bien la unanimidad expresa de todas las unidades, la

que podrá conseguirse en Asamblea o juntando voluntades individuales en diferentes momentos [arts.

2051, 2052, 2059 CCCN];

= entre las modificaciones que no inciden drásticamente en la edificación podemos encontrar el

cerramiento de un balcón con tejido o hilado de protección;

= mientras trasciende la colocación de un cerramiento de carpintería metálica y/o ladrillos, vidrios y/o

policarbonatos y/o chapa, tanto por su carga estática de peso, sus anclajes de seguridad por caída, arrastre o

desprendimientos, su sometimiento y adaptabilidad a condiciones climáticas, su resistencia al impacto

acústico, su fidelidad al estilo arquitectónico, etcétera; y nos referimos tanto a los emplazados sobre

balcones como en patios;

= si bien encontramos balcones, patios, o azoteas que son adyacentes a una sola unidad y tienen uso

privativo, siguen siendo partes comunes de la estructura, y por lo tanto, condominio de todos;

= por esto, requieren el consentimiento de todos para su alteración, ya que una vez consolidada la

modificación, pasará a formar parte integrativa de las partes comunes, como si hubiera existido desde el

comienzo; y si generan perjuicios, o se vieran afectadas por detrimentos, se solventan entre todos;

= ahí radica la importancia de anticipar y someter el proyecto de modificación, ya que pasa a ser de todos

en un porcentaje, y si variara además las valoraciones de mensura, también implicaría recalcular los

porcentuales del Reglamento de Propiedad;

= sucede que al construirse cada Edificación afectada a Propiedad Horizontal, además de los particulares

interesados también está interesado el Estado en mantener el control acorde al Plan Urbanístico y a las

reglas del arte fijadas en el Código de Edificación local [Ley n° 6100];

= esto por cuanto el Edificio fue confeccionado conforme a Planos de cálculos, de cañerías de provisión y

desagotes aprobados por la autoridad Catastral acorde a la diagramación urbana, inmobiliaria y

demográfica; y sujeto a subdivisiones parcelarias y a mensura horizontal que también pudieran verse

vulneradas por cada nueva modificación;

= de tal manera, cuando un copropietario se dispone a encarar una reforma, modificación, alteración,

agregado o cambio en su unidad debe tener en cuenta la posible afectación de patrones tenidos en cuenta

para esas aprobaciones, y del interés supremo del Gobierno por encima de los particulares;

= por esto la Ley pide una autorización dada por los vecinos reunidos en Asamblea, exponiendo un Informe

Profesional fundamentando, que aclare sobre la incidencia estructuras, luz, aire, o vista de otros, cuidando

una tolerancia interna que le otorgue Legitimidad; pero también exige por normativa administrativa una

adecuación al régimen de edificación que conforme al órgano controlador, de manera que consiga

Regularidad;

= por eso también, el derecho concedido al consorcista en su interés exclusivo, se compensa asumiendo los

costos de las modificaciones, y si fuere necesario, también de la confección de nuevo Plano de Mensura

Horizontal si desequilibra el valor originario de las unidades, de la reforma del Reglamento de Propiedad y

de cada una de las Escrituras que contienen esos datos, asentando el cambio del valor fiscal y por ende del

porcentual de dominio, de cobro de expensas, de valor de votaciones;

= también puede conllevar la reforma de esos Instrumentos, aún sin modificar porcentuales, cuando

impliquen el cambio del Destino originario, y/o la modificación de Planos de cañerías por la inclusión,

adhesión o accesión de nuevos artefactos de uso privativos [art. 2051 y 2053 CCCN];

= debemos considerar que la modificación la puede encarar tanto un consorcista para su interés particular,

o un grupo de consorcistas para el interés compartido de cierto sector, o por todos los consorcistas para un

sector comunitario, pasando siempre la decisión por Asamblea, convocada a fines de tratarlo, presentando

un Informe Técnico que avala lo inofensivo del proyecto frente a estructuras e instalaciones;

= si del Informe resulta la inofensividad de la Modificación podrá aprobarse su Legalidad con una mayoría

absoluta de copropietarios [art. 2051 CCCN];

= si surgiera el compromiso de aquellos bienes compartidos, se requiere el acuerdo de todos los

copropietarios, estuvieran o no en la Asamblea [arts. 2052, 2059];

= si no compromete pero es en beneficio único y exclusivo de un copropietario promotor de la Modificación,

también se requiere el consentimiento de todos [art. 2052], a lo cual le incluye la carga particular de todos

los gastos que irrogue [art. 2053];

= para los casos de unanimidad no es necesario reunirlos en Asamblea, pudiendo conseguirla por adhesión

en un solo instrumento, frente a cada vecino, en diferentes momentos, hasta alcanzar la totalidad [art.

2059];

= con el Acta de Asamblea o el Listado de conformidades, se obtiene la Legalidad de la obra a realizar; pero

no alcanza solo con este recaudo, sino que es un preludio necesario para dirigirse Catastro a fin de obtener

el aviso o permiso de obra, y otorgarle también la Regularidad Gubernamental;

= siguiendo a la Ley, significa que todo toldo, red de protección, enrejado, colocación de acondicionador de

aire, cerramiento, colocación de maceteros fijos, instalación de parrilla móvil o fija, o cualquier otra

construcción con intención de quedar permanente, adosadas, adheridas, sujetas o apoyadas en partes

comunes, como ser balcón, patio, terraza, azotea, cuando benefician al interesado en su ejecución, requiere

la aprobación de todos los demás  [art. 2052];

= en el caso de Modificación promocionada por un solo copropietario, o por un grupo, o por la

Administración del Consorcio, que no obtiene la autorización mayoritaria de la Asamblea, da lugar a la

acción judicial peticionando la reversión de la decisión;

= dicha acción la pueden encarar también quienes perdieron la votación, cuyo resultado fue autorizar la

obra, aduciendo falencias al Informe o puntos débiles, como costo excesivo o afectación arquitectónica;

= en tales casos, el Magistrado se nutre de peritos para dirimir la situación técnica y cuenta con la facultad

de cambiar la decisión [art. 2051];

= pero si la obra afecta lo esencial de la estructura o es en beneficio de un solo copropietario, queda

descartada la acción judicial;

= los gastos judiciales serán solventados por todas las unidades, incluyendo los que se opusieron y los que

autorizaron también, ya que los ganadores en instancia pública fueron derrotados en la mayoría

asamblearia, por lo tanto no se trató de un conflicto sino una corrección con auxilio Estatal [art. 2048]; pero

será solo de quienes la pierden si no se revierte [art. 68 CPCCN];

= no obstante la facultad de buscar venia Judicial, la práctica muestra que la legalidad y la regularidad en

conjunto, pocas veces se dan; siendo habitual que la modificación se haga en forma clandestina, es decir,

sin aviso previo;

= cuando es descubierta, puede otro copropietario o cualquier consorcista denunciar la falta de regularidad

ante el organismo gubernamental; pero para el Administrador, esto es una obligación directa [art. 9 inc. g)

Ley n° 941];

= la intervención del denunciante acaba en la interposición, dependiendo del Organismo si realiza la

inspección o no, si intima o no, si multa o no, si ejecuta la multa o no; pudiendo también sancionar al

Consorcio cuando la obra de un copropietario pone en peligro a terceros, como ser por ejemplo

construcciones en balcones que dan a la calle o a linderos, por cuanto son partes de uso exclusivo de la

unidad, pero de propiedad común;

= en cuanto a la ausencia de legalidad, puede una Asamblea ordenarle al Administrador que inicie una

acción judicial, tendiente a devolverla al estado anterior; lo cual se hace por una medida precautoria si no

estuviese concluida aún, denominado Interdicto de obra nueva [art. 619 CPCCN]; o bien, en caso de ya

haberse concluido se deberá tramitar como un Cumplimiento de Reglamento de Propiedad o bien un

Daño derivado de la propiedad horizontal, según haya generado perjuicios o simple contraposición al

estatuto, exigiendo en estos casos el paso por Mediación previa;

= puede también el Administrador iniciar la acción judicial por motivación propia, ya que se encuentra

entre las facultades inherentes al cargo y al objetivo social del Consorcio, de reglar el uso y tolerancia de los

copropietarios sobre cosas comunes, pero ante su resultado no contará con el respaldo de Asamblea,

siempre prudente;

= así puede suceder que la Asamblea no ordene al Administrador seguir acción de ninguna naturaleza,

dejando que la obra subsista, puesto que no causa afectación general, por ejemplo el cerramiento en el

patio de planta baja para colocar un lavarropas o una sala de planchado;

= pero aún ante el consentimiento tácito general, la Ley legitima a cualquier copropietario que

individualmente se sienta afectado por la innovación, a buscar la recomposición al estado anterior, por

medio de la acción judicial [art. 2069];

= en este caso no alcanza demostrar que la construcción violentó al procedimiento Legal o al Reglamento

de Propiedad (que sería suficiente si la inicia el Consorcio) [art. 2046 inc. a) CCCN] sino que debe demostrar

la afectación directa, certera y subsistente; tal como si probara que dicho cerramiento facilita en modo

evidente el acceso a su unidad de ajenos al Edificio, o que le genera detrimento por luminosidad solar que

rebota en el techado, o ruidos intolerables por lluvia, o malos olores por desperdicios arrojados de pisos

superiores y acumulados en el techo;

= las sanciones de las vías Administrativa y/o Judicial pueden ir desde multas, clausuras, hasta demolición

[Ley n° 6100 GCBA; arts. 620, 37 CPCCN];

= si fuera el caso de la Autoridad Administrativa, cuando tuviere que ingresar a la unidad para demoler,

deberá iniciar un procedimiento judicial para obtener la orden de allanamiento, por lo que es habitual solo

ponga fajas de clausura y multas, las cuales si no se pagan, se trasladan al crédito por impuesto territorial,

tasas, contribuciones y servicios (boleta de ABL) y de tal forma puede ejecutarla contra el patrimonio del

deudor, o bien aguardar una transferencia para el rescate por medio del Escribano Público interviniente, en

grado de agente de retención del Fisco [art. 3º Ley nº 22.427];

= en el caso Judicial queda al arbitrio del Magistrado evaluar la magnitud de la obra, los peligros de la

demolición, la conveniencia de mandar a deshacerla, el tiempo transcurrido desde que fue conocida, es

decir, desde que dejó de ser clandestina, y el tiempo demorado en interposición la acción;

= si el Juez desestima la demolición pedida por Interdicto, como una acción precautoria, entendiendo que

ya quedó consolidada en lo material, le queda al Consorcio ir por la acción de Cumplimiento de Reglamento

de Propiedad ante el copropietario desacatado [arts. 777, 2053] para que se someta a la aprobación, abone

la composición de los nuevos Planos, la Mensura Horizontal si fuera necesaria, la Modificación del

Reglamento de Propiedad, o bien corra con el apercibimiento de regresión al estado anterior a su cargo, o

bien afrontado por el Consorcio y luego pasado a carga particular;

= en el caso que nada se diga ni se actúe dentro un tiempo prudencial, desde que fue conocida la obra

ilegal, aún cuando estuviere regularizada ante el Catastro, va quedando consolidada como una parte

común originaria, y si luego genera deterioros, deberá afrontarse su conservación o sustitución por todos

[art. 2048 CCCN];

= si fuera el Consorcio quien se dispone a hacer Modificaciones materiales, y no un copropietario, deberá

seguir los mismos pasos para darle Legalidad y Regularidad; siendo necesario el informe profesional para

saber qué mayoría habrá de obtenerse, la absoluta, o la unanimidad, según sean superficiales (por ejemplo

decoración del hall de entrada, cambio de cabina de ascensor, colocación de máquinas lavadoras donde

había piletas de lavado manual) o estructurales (ampliación de sótanos o patios de uso común, instalación

de sanitarios para el personal sin vivienda, construcción de piscina en terraza);

= podrá igualmente quedar legitimado cualquier copropietario, a iniciar la acción judicial, si es afectado en

forma individual, pero alegando también una incidencia colectiva, cuando el Consorcio hubiera obviado la

convocatoria a Asamblea para aprobar Modificaciones superficiales, o hubiese realizado las estructurales

sin los consentimientos.