DEFENSORÍA del CONSUMIDOR en PROPIEDAD HORIZONTAL

alquileres

Pregunta: El baño de la unidad que alquilo con destino vivienda se deterioró por filtraciones del piso superior estando yo de vacaciones, cuando vuelvo le pido al consorcio que lo arregle y no me responden, luego le pido al dueño y me dice que es culpa mía por no estar cuando vinieron a arreglar ¿qué debo hacer? ¿me corresponde arreglarlo a mí, o al dueño, o al consorcio? Facundo L. (Recoleta - Comuna n° 2)

Respuesta: Como siempre para comenzar, debemos ubicar la relación consorcial correcta  (Ver "Vuelo Jurídico" en Etiquetas) correspondiendo la Relación n° 9 "Consorcista-Inquilino" y la Relación n° 8 "Consorcista-Consorcio";


1) en cuanto a la Relación "Consorcista-Inquilino" debemos saber que quien da una unidad en alquiler, sea para el destino que sea (vivienda, comercio, depósito, apto profesional)  asume la obligación de conservarla en las mismas condiciones "ad corpus" (por el cuerpo) que la ofreció; normalmente con los artefactos funcionando, los suministros de gas, agua y electricidad funcionando, y en condiciones dignas de habitabilidad si es vivienda o funcionalidad si es otro destino, para lo cual a veces se hace un Inventario anexo al contrato de alquiler, destacando si algo falla, no tiene o tiene además de lo normal; luego, durante los dos años mínimos y veinte máximos si es vivienda (o cincuenta máximos para otros destinos) debe mantener, conservar y reparar todo lo que impida la habitabilidad o funcionalidad, o al menos la disminuya; pero no lo hará si se deterioró por el uso continuo y normal del inquilino, como ser la pintura interna, las roturas mínimas de visagras, perillas de cocina, picaportes de puertas, diafragma o termocupla del calefón, y todo otro implemento que se desgasta normalmente por el buen uso; tampoco lo hará si lo deteriorado no es un implemento, pero se motiva en mal uso del inquilino, por su culpa, negligencia, imprudencia o impericia al hacerlo, como ser el desprendimiento de baldosas o azulejos por rebotar cosas contra ellos, los sanitarios por golpearlos o no desobturarlos, la bacha de la cocina por lavar ropa allí...;

 
2) dado el principio general asentado, cuando no lo utilizó mal el inquilino se lo debe pedir al propietario, ya que él no tiene relación directa con el Consorcio, sino a través del dueño por la Relación "Consorcista-Consorcio" (Ver "Vuelo Jurídico" en Etiquetas), entonces será el dueño quien le exija al Consorcio que le devuelva su unidad al estado normal y así poder cumplir con el contrato de alquiler; si el propietario no lo hiciera o el Consorcio tampoco por cualquier motivo, el inquilino tendrá derecho legal a reducir el alquiler en la medida de proveerse lo que le falta por otro medio, o incluso dejar de pagarlo por completo si se trata de una falla esencial, como sería no contar con gas, agua o electricidad en forma continua; también tendrá derecho a repararlo por su cuenta si con eso recuperara la habitabilidad o funcionalidad completa, y luego descontarlo del precio de alquiler o pedírselo en efectivo al dueño, pero para este caso, debe preveer hacer las cosas con puntillosidad para no perder ese derecho, es decir, notificar debidamente al dueño de la falla y cómo lo va a arreglar, acompañando un presupuesto, haciéndose firmar la nota por el dueño (o la inmobiliaria intermediaria) o diciéndolo por carta documento, y solo en caso de no recibir contestación o prohibición del dueño, proceder a hacerlo, sino se lo podrán negar luego;


3) para su caso, debe intimar por carta documento al dueño que le ponga el baño en condiciones, bajo apercibimiento de reducir el precio con criterio de sano juicio sobre el monto, o bien indicarle que va a reparar usted acompañando un presupuesto y diciendo en qué forma hará el descuento,  o bien rescindir el contrato por culpa del propietario, sin deberle indemnización alguna por hacerlo antes del final, y sin descuento del depósito dejado porque no se debió a su culpa, ya que no estar en el lugar cuando fueron no impide de ninguna manera que vuelvan a intentarlo; en los dos primeros casos que tienden a conservar el vínculo, si al recibir contestación el dueño se niega o lo prohibe no le quedará otra que pasar al tercer supuesto de disolución de la relación-

 

  ADEPROH R.A.

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