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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica 

creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de

Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones

internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros 

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= al adquirir unidad en Propiedad Horizontal, cada copropietario cede a la comunión colectiva el destino, el

uso y las delimitaciones que podrán infligir a las partes comunes compartidas, es decir, cede al órgano

asambleario su definición, siempre dentro del margen de opciones que permitan las normas estatutarias e

inmodificables del Reglamento de Propiedad (salvo conformidad unánime)

= ceder significa participar, volcar opinión y acumular votos para hacer de su voluntad o perspectiva la

impuesta para todo el conjunto, situación que se plasma en el acto asambleario en cual se deciden

cuestiones atinentes a la rentabilidad factible de producir con partes comunes

= tal situación de rentabilidad se puede presentar cuando la infraestructura permite ceder partes al uso de

un ajeno de la comunidad consorcial o incluso a los propios consorcistas residentes (además del

copropietario incluyendo en esta calificación a poseedores, inquilinos, ocupantes con justo título pero sin

titularidad registra, y a todos los convivientes, como cónyuges e hijos)

= en la práctica se puede observar al rentar los muros exteriores para publicidad gráfica pintada, o calzada

sobre mampostería metálica, o mediante lonas, vinilos o microperforados o similares; como también en

fachada frentista para colocar cartelería, publicitaria o no, con o sin movimiento, con o sin luminarias

= se puede presentar al ceder salones para eventos o de usos múltiples a consorcistas o ajenos al edificio,

por horario, por día, por cantidad de usuarios, o cualquier otra medición útil al efecto

= se puede presentar al ceder uso de piscina, jacuzzi, sala de recreación, o cualquier parte comunitaria

destinada al esparcimiento, la actividad social o cultural

= se puede presentar al ceder el uso de locales frentistas o en galería de propiedad porcentual de todos,

para su comercialización y/o producción mercantilista

= se puede presentar al ceder la portería del edificio cuando no existe encargado o cuando el personal

existente carece de la concesión de vivienda como incorporada a su remuneración

= se puede presentar  frecuentemente en barrios cerrados o countries cediendo el uso de espacios 

destinados a deportes como fútbol, tenis, paddle, squash, gimnasio

= se puede presentar en la cesión de lavadoras automáticas de gran porte habitualmente mediante 

utilización de fichas o acceso a programas de lavado

= se puede presentar al ceder el uso de espacio en azotea para colocar antenas de telefonía celular móvil, 

satelitales, de onda corta, de onda larga, radioaficionados o similares

= se puede presentar al ceder el uso de depósitos, bauleras o guardamuebles ubicados en espacios de

acceso desde el exterior o por zonas de tránsito común interno

= se puede presentar cediendo el uso de espacios guardacoches o cocheras en forma diaria, horaria,

semanal, mensual u otro término a conveniencia

= se puede presentar cediendo el uso de cochera de cortesía para aparcamiento de vehículos por minutos u horas al frente o lateral externo de la edificación

= en cualquiera de estos caso u otros similares se trata de espacios, unidades o sectores pertenecientes a

todos los copropietarios, sea mediante definición del lugar como parte de la infraestructura general, o

como instalación originaria o introducida por innovación, o bien sea como unidades complementarias

genéricas o como unidades funcionales de condominio total

= en el caso de tratarse de unidades complementarias genéricas asignadas en uso privativo para algunas

funcionales sin incluir a todas, se trataría de un caso ajeno a la rentabilidad consorcial, pues la actuación del

administrador como vocero y eje de funcionamiento práctico solo puede encontrar legitimación consorcial

cuando refiere al conjunto en su totalidad, actuando como mandatario de algunos y en beneficio parcial de

este grupo; mientras la cuestión consorcial involucra al patrimonio de todos, sin poder de parcialización, en

su emolumento como en su erogación

= esta situación exige que el devenir de la cesión de uso de estos espacios o partes o instalaciones sea

definido por órgano asambleario convocado al efecto debiendo extremar cuidados en la fijación

contractual y textual de los términos, recabando con mucha especificación las actividades permitidas, los

espacios a utilizar, las consecuencias del incumplimiento y los seguros a tomar por los cesionarios, a efectos

de liberar responsabilidades patrimoniales consorciales

= conflictiva situación acarrea el incumplimiento de los contratos de cesión, sobre todo cuando implican

desalojo de personas más que desalojo de bienes; diferencia que se presenta por ejemplo cuando la falta de

pago de alquileres o el cambio de destino o el descuido intensivo de la conservación dieran lugar al

lanzamiento de los ocupantes de la Portería cedida frente a la clausura del acceso a la azotea o el desmonte

de la antena o la barrera arquitectónica con cadenas, pinches o tapias al garaje para evitar el reingreso del

vehículo deudor

= una cuestión debatible se presenta en forjar la legitimación suficiente para llevar adelante la acción de

instancia prejudicial en mediación, la cual deviene optativa y no obligatoria si lo pretendido es la extinción

del convenio y el desalojo de bienes o personas, mientras es obligatoria si se trata de sostener el convenio y

exigir su exacto cumplimiento con indemnización de perjuicios sufridos por alguna falencia; como también

cuando se inicie la acción judicial

= si bien parece aceptable la mayoría instantánea doble cómputo o la provisoria diferida a notificación

fehaciente de ausentes y emplazamiento por 15 días sin oposiciones suficientes para tener por concreta la

voluntad de su cesión y de su desafectación o inicio de acciones, deberíamos plantearnos si alcanza el

grado de legitimación activa cuando no cuenta con este aval asambleario; es decir cuando el administrador

actuó creyendo suficiente poder inherente a su mandato o lo hace con aval inferior de asambleístas los

cuales técnicamente no conforman una decisión válida oponible a terceros

= en principio los juzgados del fuero civil no se han mostrado hasta ahora sensibles a la dilucidación de tal

legitimación activa y tienen por suficiente la presentación solitaria del administrador sin avales consorciales

considerando se trata de una función inherente a la mera administración; cuestión posible de cuestionarse

por el requerido en el sentido de tratarse de disponibilidad sobre cuota parte de rédito adquirida en el

patrimonio particular de cada copropietario sobre el cual acaece su extinción o renegociación

= la pregunta frecuente al respecto pasa por la incertidumbre si el alquiler de la portería del edificio

requiere la modificación del Reglamento de propiedad con su consecuente inscripción registral ante el

Registro de la Propiedad Inmueble

= en principio deberíamos decir que las porterías no se determinan ni delimitan en los Reglamentos de

propiedad, aunque sí aparecen en los planos de subdivisión de partes comunes, por lo cual devendría

innecesario la modificación del Estatuto incluyendo la delimitación de un espacio originariamente incurso

en la infraestructura

= adunado a lo anterior debemos recordar el destino del espacio no se cambia pues se encuentra limitado a

la cesión de uso para vivienda familiar, variando la situación de serlo para personal frente a serlo para

terceros ajenos a la comunidad consorcial o igualmente para copropietarios interesados en su alquiler,

cuestión que parece solo literal, pero influye en cuanto exista determinación de los consorcistas prescindir

de personal o clasificarlo en la variante ?sin vivienda?

= mención aparte merece la cuestión de fianzas, avales, garantías a tomar, formas, condiciones, topes y

otras correspondencias propias del aseguramiento frente a la solvencia de los inquilinos

= habrá de tenerse en cuenta, cuando la cesión sea de unidades copropiedad de todos, como locales

frentistas o galerías, la atención sobre la habilitación estatal al rubro propio de la actividad desarrollada,

pues su infracción pudiera acarrear perjuicio al patrimonio individual de cada copropietario

proporcionalmente sujeto a su condominio

= de igual manera la atención a seguros de responsabilidad civil frente a terceros, tanto personas como

bienes, para evitar la cadena de responsabilidad, por cuanto el accidente o la desgracia sobre un ajeno

cliente, paciente, consultante, estudiante o cualquiera fuese la calidad con que concurriera al edificio en

pos de una contraprestación de la actividad desarrollada allí, implica directamente también el patrimonio

de cada copropietario como solidario, indistinto, indivisible, inexcutible e ilimitado corresponsable

= otra cuestión a debatir implica definir si la rentabilidad pertenece al bolsillo del consorcio o de cada

copropietario, pues las partes afectadas son de éstos, mientras la tarea de acuerdo, cesión, control y

efectivización se le ordena a la figura central y se ejercita por el órgano ejecutivo de todos

= al parecer se trataría de una rentabilidad privativa si los copropietarios deciden repartir su contenido o

producido en forma individual una vez recaudado, mientras se trataría del patrimonio consorcial si

decidieran afectarlo a la conservación de partes comunes, al cumplimiento de normativa edilicia, salubre,

sanitaria, higiénica o de prevención colectiva, o a gastos de administración

= en ambos casos, sea en forma individual cuando la ganancia así se establece o en forma colectiva cuando

se promulga su ingreso a las arcas consorciales exigen una tributación impositiva ante el organismo federal

recaudador

= en el caso de asignarse la rentabilidad al consorcio deberá hacerlo con sentido colectivo, a nombre de la

persona jurídica y por intermedio del administrador facturando el ingreso de divisas por alquileres y dando

el alta correspondiente como contribuyente en AFIP en calidad de agente sometido al tributo de ganancias,

además de extender recibo de recepción de pago o cancelación de facturas

= en cuanto a los conflictos contractuales que se puedan presentar por incumplimiento del Consorcio, o del

cesionario debemos indicar se trata de una situación de paridad en la vinculación jurídica, actuando ambas

partes desde un mismo e igualitario peldaño de posibilidad y capacidades para conocer, ampliar,

menoscabar o dirimir sus conveniencias, sin implicar tutoría estatal para el consorcio quien produce una

renta gracias a su estructura ociosa en caso de omitirlo, sugiriendo previo a cualquier litigio, transitar por los

pasos siempre recomendados de diálogo, intimación previa, mediación y en último e indefectible lugar, el juicio

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