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El esquema nos muestra los vínculos y relaciones jurídicas del Administrador en el eje de la Propiedad Horizontal;

El esquema es de triple lectura, hacia un lado su posición frente al control administrativo, hacia el otro frente al control judicial; entre ambos su rendición de gestión ante los consorcistas;

Es decir, visto de un lado su situación de profesional no liberal, incluido en las previsiones de las relaciones de consumo, como prestador del servicio de gestión de asuntos ajenos, a cambio de una prestación económica o solo por honor sin otra retribución (administradores "onerosos" o "voluntarios") frente a la autoridad de Contralor Local, desempeñada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, encargada de aplicar la regulación de la Actividad [Ley nº 941/GCBA]; y frente al destinatario directo de su actividad (el Consorcio como Persona Jurídica) y también frente a los destinatarios finales de algunas actividades específicas de sus funciones (cada Consorcista o grupo conviviente en particular);

Desde el otro lado, visto como órgano obligatorio, que desempeña un rol de mandatario, ligado por un contrato que reviste características de asimetría originaria, por su conocimiento, frente a la inhabitualidad de los otros contratantes (la asamblea que expresa la voluntad del Consorcio) con funciones inherentes a esa figura que hacen a celebrar actos puros de "administración" y principio restrictivo respecto a los actos de "disposición" de bienes o intereses del conjunto, sin recabar previamente la voluntad expresa y por las mayorías necesarias; sumando además las responsabilidad del cuidado de los instrumentos documentales del Consorcio, por convertirse en depositario transitorio de lo anterior y de lo que produzca bajo su estancia en el cargo; sumado al grado de representante legal para ejercer todo tipo de trámite administrativo y, acompañado por profesional del derecho, también en el ámbito judicial; sumado a la función de gestor de negocios ajenos cuando deba tomar decisiones imprevistas y urgentes, sobre las que no tuviere tiempo a recabar nuevas instrucciones, y entiendere redunda en conveniencia del Consorcio;

Se remarca desde ambos lados, la posibilidad de la Asociación, para encarar las actuaciones administrativas o las acciones judiciales, por representación de intereses generales de ambas clases de consumidores, es decir de Consorcios (sociedad) o de Consorcistas, individual (acompañando) o colectiva (autónomamente);

Responsabilidad Solidaria del Administrador

La actividad de administrar Consorcios es alcanzada por una estrella de tres aristas;

Una dada en la vida interna del Consorcio, otra por la Autoridad administrativa local; y otra por la Autoridad judicial;

Es decir, una por el Reglamento de Propiedad; otra por la Ley nº 941 de la Ciudad; y otra por la Ley Nacional nº 26.994 (sancionatoria del Código Civil y Comercial, derogatoria de la Ley nº 13.512 y Decreto nº 18.734/49);

El Reglamento es el contrato que el Administrador acepta al tomar un Consorcio, además de las pautas que se le pudieran indicar en la Asamblea de designación o posteriores, que contiene instrucciones específicas para su cargo; además se agregan las órdenes de Asambleas, con menor jerarquía, pero leyes al fin;

La Ley nº 941 GCBA regulariza la actividad del profesional, siendo una facultad que se reservó la Gobernación [art. 80 inc. 2º apartado cuarto CCABA] fijando los parámetros anuales que deben cumplir para registrarse y presentar declaraciones juradas; pero además de esos "Deberes frente al Estado" agregó "Obligaciones del Administrador" ante el Consorcio, estableciendo la forma en que debe liquidar, cancelar cobros, contratar, presentar presupuestos, depositar fondos, facilitar el acceso a la documentación, cotejar firmas en Asambleas, ser auditado, devolver instrumentos consorciales en su reemplazo, entre otras;

El Código Civil y Comercial de la Nación <que derogó la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal> le impone al Administrador de Consorcio la misma Responsabilidad del Órgano de Administración de las Sociedad Comerciales y de otras Personas Jurídicas Privadas, basado en la consecución de fines <buena fe> el deber de lealtad <manejo de fondos y actos con intereses contrapuestos> y deber de diligencia <elección y vigilancia de sus proveedores>, so pena de responsabilidad ilimitada y solidaria cuando los daños se hubieran generado o agravado por sus acciones u omisiones [arts. 144, 159, 160, 1763 y 1768 CCCN];

Artículo 144 [Inoponibilidad de la persona jurídica] "La actuación que esté destinada a la consecución de fines ajenos a la persona jurídica, constituya un recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para frustrar derechos de cualquier persona, se imputa a quienes a título de socios, asociados, miembros o controlantes directos o indirectos, la hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados";

Artículo 159 [Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario] "Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia. No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación. Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica";

Artículo 160 [Responsabilidad de los administradores] "Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión";

Para comprender la entidad del posible daño, aparece en escena el deber de prevención que le impone el Código, cuando teniendo la posibilidad de apaciguar un daño, actuando con la debida diligencia y celeridad, omitiere o tardare en hacerlo [arts. 1710 inc. b), 1711 y 1712 CCCN];

Artículo 1710 [Deber de prevención del daño] "Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de: a) evitar causar un daño no justificado; b) adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidas evitan o disminuyen la magnitud de un daño del cual un tercero sería responsable, tiene derecho a que éste le reembolse el valor de los gastos en que incurrió, conforme a las reglas del enriquecimiento sin causa; c) no agravar el daño, si ya se produjo";

En segundo lugar, el Código le sigue imponiendo las exigencias propias de la relación de mandatario del Ente Consorcial [art. 2065 CCCN], a saber:

Artículo 1324 [Obligaciones del mandatario] "El mandatario está obligado a: a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante, y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios, o en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución; b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes";

Su actuación aparece cualificada por el deber de conocimiento que tiene sobre la materia, lo cual lo pone un peldaño encima del ciudadano medio normal a la hora de valorar su conducta, tanto como el factor de atribución subjetivo de imputación [art. 1725 CCCN]:

Artículo 1725 [Valoración de la conducta] "Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente, y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias. Cuando existe una confianza especial se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las condiciones particulares de las partes. Para valorar la conducta no se toma en cuenta la condición especial, o la facultad intelectual de una persona determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos, se estima el grado de responsabilidad, por la condición especial del agente";

Se le exige, en virtud del mandato, ahora dentro de la materia específica de la Propiedad Horizontal, la conducta acorde a ese carácter de confianza en el que ha basado dicho contrato:

Artículo 2067 [Deberes y obligaciones] "El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas... e) rendir cuenta documentada";

Le rigen las obligaciones de la Ley que reglamenta su actividad de Administrador de Consorcios (Ley 941/02 modificada por 3254/09 y 3291/10, Decreto 551/10 del GCBA) desde el año 2002, dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires;

Si bien puede debatirse su constitucionalidad a la hora de enfrentar la letra del Código Unificado cuando se "pisan" legislando el mismo rubro, no se puede negar su entidad y suficiencia al tratar requisitos administrativos de la actividad sometida a una Autoridad de Contralor;

Dicha Normativa Gubernamental otorga una licencia para la explotación de este rubro comercial de Administrador/a de Consorcios <que no es Profesión Liberal> quedando sometido por ende, en calidad de prestador de servicios, a las reglas de Defensa del Consumidor <Ley 24.240 y 26.631 de Defensa del Consumidor>; lo cual ratifica el decreto reglamentario de aquella (Ley 941/02 modificada por 3254/09 y 3291/10, Decreto 551/10 cuyo art. 4° lo somete al contralor de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del GCBA);

Artículo 4° Decreto 551/10/GCBA "Desígnase a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley n° 941 (texto conforme Leyes  3.254 y 3.291)";

Se alarga el alcance de su responsabilidad solidaria e ilimitada por los perjuicios que su accionar ilegítimo o indebido le originare al Consorcio (arts. 40 y 40bis Ley 24.240);

Artículo 40 LDC "Si el daño al consumidor resulta del vicio... de la prestación del servicio, responderán el... proveedor";

La responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición en las que pueda subrogarse el administrador frente a terceros auxiliares, empleados, o gestores; liberándose únicamente en forma total o parcial si demuestra que la causa del daño le ha sido ajena, por culpa del consumidor o de un tercero por quien no debe responder;

Artículo 40 bis LDC [Daño directo] "El daño directo es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciación pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la acción u omisión del proveedor de bienes o del prestador de servicios";

Esto funciona bajo dos consecuencias fundamentales:

i) beneficio de duda a favor del consumidor; y

ii) inversión de la carga probatoria, en cabeza del prestador;

Artículo 3º LDC [Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia] "En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor. Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica";

Artículo 53 LDC [Normas del proceso] "Los proveedores deberán aportar al proceso todos los elementos de prueba que obren en su poder, conforme a las características del bien o servicio, prestando la colaboración necesaria para el esclarecimiento de la cuestión debatida en el juicio...";

En consecuencia se extiende su responsabilidad Objetiva frente al Consorcio por todo daño no atendido oportunamente o eficientemente en tiempo y forma, debiendo haber obrado con prudencia y diligencia atento a su calidad de proveedor de servicio (Ley 24.240 y 26.631), por su calidad de conocedor de la materia [art. 1324 incs. a) e i); art. 1725 CCCN] y por tratarse de un Administrador/a habilitado por un Registro Público que le concede licencia previo curso de capacitación obligatorio (art. 4° inc. f) Ley 941/02, 3254/09, 3291/10, Decreto 551/10);

Este resarcimiento aparecerá patente a la hora de practicarse una Auditoría bajo las pautas marcadas por los Señores Jueces de Cámara en innumerables causas propias de esta materia, que pasamos a resumir y tomar conocimiento;

Por su función de administrador, habiendo actuado en nombre, por cuenta y en razón de supuestas o presuntas órdenes del Consorcio o de las Leyes superiores al Reglamento y a las Actas, le compete al representante presentar una Rendición de cuentas conformado al criterio de la Jurisprudencia y la Doctrina especializada;

Artículo 321 CCCN "Modo de llevar la contabilidad. La contabilidad debe ser llevada sobre una base uniforme de la que resulte un cuadro verídico de las actividades y de los actos que deben registrarse, de modo que se permita la individualización de las operaciones y las correspondientes cuentas acreedoras y deudoras. Los asientos deben respaldarse con la documentación respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metódica y que permita su localización y consulta";

Artículo 322 "Registros indispensables. Son registros indispensables, los siguientes: a) diario; b) inventario y balances; c) aquellos que corresponden a una adecuada integración de un sistema de contabilidad y que exige la importancia y la naturaleza de las actividades a desarrollar; d) los que en forma especial impone este Código u otras leyes";

Artículo 323 "Libros. El interesado debe llevar su contabilidad mediante la utilización de libros y debe presentarlos, debidamente encuadernados, para su individualización en el Registro Público correspondiente. Tal individualización consiste en anotar, en el primer folio, nota fechada y firmada de su destino, del número de ejemplar, del nombre de su titular y del número de folios que contiene. El Registro debe llevar una nómina alfabética, de consulta pública, de las personas que solicitan rubricación de libros o autorización para llevar los registros contables de otra forma, de la que surgen los libros que les fueron rubricados y, en su caso, de las autorizaciones que se les confieren";

Artículo 324 "Prohibiciones. Se prohíbe: a) alterar el orden en que los asientos deben ser hechos; b) dejar blancos que puedan utilizarse para intercalaciones o adiciones entre los asientos; c) interlinear, raspar, emendar o tachar. Todas las equivocaciones y omisiones deben salvarse mediante un nuevo asiento hecho en la fecha en que se advierta la omisión o el error; d) mutilar parte alguna del libro, arrancar hojas o alterar la encuadernación o foliatura; e) cualquier otra circunstancia que afecte la inalterabilidad de las registraciones";

Artículo 325 "Forma de llevar los registros. Los libros y registros contables deben ser llevados en forma cronológica, actualizada, sin alteración alguna que no haya sido debidamente salvada. También deben llevarse en idioma y moneda nacional. Deben permitir determinar al cierre de cada ejercicio económico anual la situación patrimonial, su evolución y sus resultados. Los libros y registros del artículo 322 deben permanecer en el domicilio de su titular";

Artículo 326 "Estados contables. Al cierre del ejercicio quien lleva contabilidad obligada o voluntaria debe confeccionar sus estados contables, que comprenden como mínimo un estado de situación patrimonial y un estado de resultados que deben asentarse en el registro de inventarios y balances";

Artículo 327 "Diario. En el Diario se deben registrar todas las operaciones relativas a la actividad de la persona que tienen efecto sobre el patrimonio, individualmente o en registros resumidos que cubran períodos de duración no superiores al mes. Estos resúmenes deben surgir de anotaciones detalladas practicadas en subdiarios, los que deben ser llevados en las formas y condiciones establecidas en los artículos 323, 324 y 325. El registro o Libro Caja y todo otro diario auxiliar que forma parte del sistema de registraciones contables integra el Diario y deben cumplirse las formalidades establecidas para el mismo";

Artículo 328 "Conservación. Excepto que leyes especiales establezcan plazos superiores, deben conservarse por diez años: a) los libros, contándose el plazo desde el último asiento; b) los demás registros, desde la fecha de la última anotación practicada sobre los mismos; c) los instrumentos respaldatorios, desde su fecha...";

Artículo 329 "Actos sujetos a autorización. El titular puede, previa autorización del Registro Público de su domicilio: a) sustituir uno o más libros, excepto el de Inventarios y Balances, o alguna de sus formalidades, por la utilización de ordenadores u otros medios mecánicos, magnéticos o electrónicos que permitan la individualización de las operaciones y de las correspondientes cuentas deudoras y acreedoras y su posterior verificación; b) conservar la documentación en microfilm, discos ópticos u otros medios aptos para ese fin. La petición que se formule al Registro Público debe contener una adecuada descripción del sistema, con dictamen técnico de Contador Público e indicación de los antecedentes de su utilización. Una vez aprobado, el pedido de autorización y la respectiva resolución del organismo de contralor, deben transcribirse en el libro de Inventarios y Balances. La autorización sólo se debe otorgar si los medios alternativos son equivalentes, en cuanto a inviolabilidad, verosimilitud y completitud, a los sistemas cuyo reemplazo se solicita";

Artículo 330 "Eficacia probatoria. La contabilidad, obligada o voluntaria, llevada en la forma y con los requisitos prescritos, debe ser admitida en juicio, como medio de prueba... el juez tiene en tal caso la facultad de apreciar esa prueba, y de exigir, si lo considera necesario, otra supletoria...";

Artículo 372 "Obligaciones y deberes del representante. El representante tiene las siguientes obligaciones y deberes: a) de fidelidad, lealtad y reserva; b) de realización de la gestión encomendada, que exige la legalidad de su prestación, el cumplimiento de las instrucciones del representado, y el desarrollo de una conducta según los usos y prácticas del tráfico; c) de comunicación, que incluye los de información y de consulta; d) de conservación y de custodia; e) de prohibición, como regla, de adquirir por compraventa o actos jurídicos análogos los bienes de su representado; f) de restitución de documentos y demás bienes que le correspondan al representado al concluirse la gestión";

Artículo 375 "Poder conferido en términos generales y facultades expresas. Las facultades contenidas en el poder son de interpretación restrictiva. El poder conferido en términos generales sólo incluye los actos propios de administración ordinaria y los necesarios para su ejecución. Son necesarias facultades expresas para... e) constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes registrables; f) crear obligaciones por una declaración unilateral de voluntad; g) reconocer o novar obligaciones anteriores al otorgamiento del poder; h) hacer pagos que no sean los ordinarios de la administración; i) renunciar, transar, someter a juicio arbitral derechos u obligaciones, sin perjuicio de las reglas aplicables en materia de concursos y quiebras... m) dar fianzas, comprometer servicios personales, recibir cosas en depósito si no se trata del necesario, y dar o tomar dinero en préstamo, excepto cuando estos actos correspondan al objeto para el que se otorgó un poder en términos generales";

Artículo 376 "Responsabilidad por inexistencia o exceso en la representación. Si alguien actúa como representante de otro sin serlo, o en exceso de las facultades conferidas por el representado, es responsable del daño que la otra parte sufra por haber confiado, sin culpa suya, en la validez del acto; si hace saber al tercero la falta o deficiencia de su poder, está exento de dicha responsabilidad";

Artículo 1094 CCCN "Interpretación y prelación normativa. Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas conforme con el principio de protección del consumidor y el de acceso al consumo sustentable. En caso de duda sobre la interpretación de este Código o las leyes especiales, prevalece la más favorable al consumidor";

Artículo 1117 "Normas aplicables. Se aplican en este Capítulo lo dispuesto por las leyes especiales y los artículos 985, 986, 987 y 988, existan o no cláusulas generales predispuestas por una de las partes";
Artículo 1118 "Control de incorporación. Las cláusulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivas aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor"
;

Artículo 1119 "Regla general. Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales, es abusiva la cláusula que, habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor";

Artículo 1120 "Situación jurídica abusiva. Se considera que existe una situación jurídica abusiva cuando el mismo resultado se alcanza a través de la predisposición de una pluralidad de actos jurídicos conexos";

Artículo 1122 "Control judicial. El control judicial de las cláusulas abusivas se rige, sin perjuicio de lo dispuesto en la ley especial, por las siguientes reglas: a) la aprobación administrativa de los contratos o de sus cláusulas no obsta al control; b) las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas; c) si el juez declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad; d) cuando se prueba una situación jurídica abusiva derivada de contratos conexos, el juez debe aplicar lo dispuesto en el artículo 1075";

Artículo 1334 "La rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión...";

Artículo 858 CCCN "Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque consista en un acto singular...";

Artículo 859 "La rendición de cuentas debe: a) ser hecha de modo descriptivo y documentado; b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión; c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos...; d) concordar con los libros que lleve quien las rinda";

Artículo 861 "Las cuentas deben ser rendidas en la oportunidad que estipulan las partes, o dispone la ley. En su defecto, la rendición de cuentas debe ser hecha: a) al concluir el negocio...";

DOCTRINA: "Dentro del régimen horizontal... los propietarios -o el Consorcio- tienen derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etcétera, y a saber en qué se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados" (Highton Elena I. "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", Ed. Hammurabi, páginas 609 y siguientes; y jurisprudencia allí citada);

"La jerarquización de la actividad en los congresos que realizan los administradores, la reunión corporativa que integran, los avances de la computación y los honorarios que perciben de cada consorcio, hacen que se deba exigir mucho más al administrador que la diligencia de un buen hombre de negocios para requerirle el aporte de conocimientos de un especialista en la materia que ocupa su tarea profesional" (Constantino, Juan Antonio; Derecho de Propiedad Horizontal, Ed. Hamurabi, página 86);

"La rendición de cuentas judicial es objeto de una pretensión procesal autónoma fundada en la negativa u omisión del obligado a rendirlas. El litigio comprende diversos aspectos:  1)El reconocimiento de la obligación de rendir cuentas.  2)La presentación de las cuentas y su impugnación.  3)El balance final y cobro del saldo? El tercero trata de obtener el cobro de un crédito líquido cuyo saldo acreedor se efectúa mediante el procedimiento de ejecución de la sentencia que apruebe las cuentas rendidas y fije el saldo impago" (Highton Elena I. "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" Ed. Hammurabi, pág 609);

JURISPRUDENCIA: "Deben ser perfectamente comprensibles los asientos, no bastando ponerlos a disposición de los propietarios para que éstos los examinen y extraigan sus conclusiones sino que los debe explicar" (CNCiv. Sala B, 15/5/86 ?Casal...);

 "En virtud de la relación de mandato, queda establecido que las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista en forma mensual no configura rendición de cuentas parcial que pueda imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión estableciendo un resultado final; la revisión por el consejo no implica aprobación de cuentas;  el administrador debe presentar la rendición a la asamblea, y solo allí los consorcistas pueden ejercer su facultad impugnativa" (Highton Elena I. "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", página 612 y siguientes; CNCiv. Sala F, 8/10/98 "Cons. Av. Sta. Fe 3395 c/Sotomayor Valentin" Voto Dres. Highton -Posse Saguier-Conde. En JA 1999-IV-699);

"La rendición de cuentas debe dar descripción concreta y documentada de operaciones, dando razón y justificación de lo hecho y omitido, de logros obtenidos, vicisitudes surgidas y frustraciones sobrevinientes a la gestión de cada negocio, obligación que le cabe por administrar bienes ajenos. No basta con poner a disposición los libros, es necesario un acto positivo dando informe documentado, claro, preciso y amplio suscripto por el administrador. Debe entregar documentos y títulos relacionados, libros obligatorios y complementarios, pólizas de seguro, nómina de procesos judiciales, lista de copropietarios y domicilios, listado y datos del personal, documentación laboral y previsional, listado de morosos y estado de deuda, inventario de bienes comunes, fondos del consorcio. Por correcta que sea no exime de responsabilidad al administrador por falta de diligencia que causaron perjuicios" (CNCiv. Sala D, 4/12/98 "Administracion Pedretti SRL c/ Cons. Emilio Mitre 435" con voto de los Dres. Martinez Alvarez-Bueres-Mercante. En LL1999-F-361);

"Debe contar con doble serie de partidas del deber y el haber, justificada documentalmente con respectivos comprobantes, con un informe amplio, explicativo y descriptivo, que hagan conocer los procedimientos y resultados de la gestión" (CNCiv. Sala C, 11/3/87 "Puente Juan") con Nota del Dr. Leopoldo Peralta Mariscal;

"Constituye carga de quien debe rendirlas munirse de la documentación necesaria y guardarla durante un lapso razonable a efectos de su propia defensa. Y no están rendidas en forma hasta tanto se presenten instruidas y documentadas" (CNCiv. Sala D, 01/10/99 "Cons. Santos Dumont 2469 c/Schifris y otros". Voto de los Dres. Eduardo Martinez Alvarez-Alberto Bueres-Domingo Mercante. En LL2000-C-741);

"No alcanza con la rendición económico numérica, sino probar haber cumplido bien el cometido, proporcionando el detalle de la actividad desarrollada. Debe decir como lo cumplió, sobre que cláusulas o estipulaciones, con que  modalidades, indicando fecha y lugar, dando relación entre las ordenes o instrucciones y el ajuste  o no del negocio a las mismas, explicando en caso de desajuste cuales fueron los motivos que lo llevaron a constituirse en agente oficioso, por qué no solicitó nuevas instrucciones, etc." (CNCiv. Sala E, 8/4/87 "Guelman Leon R");

"La compra de bolsas de residuos también se deben acreditar por lo que es inexcusable la falta de comprobantes de adquisición" (CNCiv. Sala F, 12/3/86 LL1986-C-391);

"El administrador como mandatario del consorcio debe realizar todas las gestiones a que el mandato le obliga, que resultan del resto de la ley y del reglamento de copropiedad: entre las mas importantes, atender a los gastos comunes del edificio y ejecutar las resoluciones de la asamblea" (CNCiv. Sala D, 19/3/70, en E.D., 32-494);

La situación jurídica que alcanza hoy a la actuación del Administrador es la del mandatario convencional, con límites legales y reglamentarios; de gestor de negocios ajenos, en todo lo que exceda esos límites; de órgano ejecutivo de la personería jurídica consorcial, con límites en los actos y omisiones de lealtad y diligencia; de representante legal del Consorcio  ante las autoridades administrativas y/o judiciales, y en relaciones jurídicas ante miembros individuales y/o terceros; y de prestador del servicio profesional (no liberal), de carácter continuo y secuencial de administración, limitado por el grado de conocimiento, prudencia, experticia, preparación, capacitación, habitualidad, y habilitación especial gubernamental para el ejercicio de la actividad; todo analizado al compás de la Normativa de orden Constitucional [arts. 28, 42, 43 CN] pasando por la de Consumo, de Orden Público Interno [arts. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 19, 37, 65 LDC] por la Civil de carácter inderogable [arts. 1092, 1093, 1096, 1100, 1710, 1725, 159, 1324, 2065, 2067 CCCN] la Administrativa [arts. 2, 4, 5, 6, 12 Ley nº 941 modificada por Leyes 3254/09, 3291/10, 5932/17 y Decreto 551/10/GCBA] y la Convencional [obligaciones del Reglamento de Propiedad de cada Edificio y de las Actas de cada Asamblea];

La finalidad de la Normativa aplicable apunta a poner en relieve las inobservancias a las reglas del arte que le incumben al Administrador en su prestación profesional, de manera que puedan advertirse a tiempo, evitando o morigerando la producción de daños físicos personales o materiales, tanto en el alcance de las consecuencias inmediatas como de las mediatas previsibles y atribuibles, conforme al siguiente paño de responsabilidades

a) objetiva, en el cuidado y atención sobre las condiciones, funcionamiento y protocolo de revisión de maquinarias, artefactos y elementos riesgosos por su naturaleza, utilización o sometimiento posibles de afectar la salubridad, sanidad, higiene e integridad física personal de residentes, habitantes, convivientes, usuarios temporales, grupos familiares, mascotas, visitantes, terceros ajenos, operarios y personal dependiente del consorcio;

b) objetiva, en promover e instar la permanente conservación, manutención y reparación de partes del condominio, de uso común o de uso exclusivo, cuando no corresponda atribuir factor subjetivo al damnificado, a terceros, a dependientes o a grupos sectorizados [arts. 1729, 1731, 1760 CCCN];

c) subjetiva, en el resultado de la gestión administrativa de dirección y guía de la persona jurídica, bajo el cuidado y la previsión exigidos por las reglas de su profesión, y con la medida de eficiencia ante lo inmediato y urgente [arts. 1324, 1710, 1725 CCCN];

El resultado deberá arrimar elementos de juicio para evaluar su eficiencia en el cuidado de aquéllos bienes tutelados de los administrados (salud, sanidad, higiene, integridad física) de los habitantes, convivientes, mascotas, visitantes, contratistas, dependientes, terceros ajenos a la comunidad; en la prosecución de medidas de seguridad edilicia (en protección del interés económico patrimonial) en prevención de siniestros, y práctica del protocolo de enfrentamiento, morigeración y evacuación en caso de sucederse (en cuidado de las vidas de los administrados);

La responsabilidad del Administrador pasa más acentuada por la conducción y guía de un grupo de humanos que intentan convivir compartiendo un mismo terreno y los espacios exclusivos de su desarrollo personal; por lo tanto se ciñe a otras prioridades antes que a la meramente patrimonial de ventajas o pérdidas económicas o financieras, si bien es cierto que dentro de su obligación principal, que es la Rendición de su gestión anual y el resultado del estado contable, se analizará siempre con detalle cuánto de su saber, atención, dedicación y diligencia puso frente a los deberes que le incumben como inherentes al Mandato, estando a cargo del cuidado de las personas, la atención de los bienes y la prevención de riesgos; apuntando a observar irregularidades, desajustes, olvidos o desatenciones, pasibles de ser corregidos, sobre los que pudiere armar un plan de trabajo consorcial a futuro y consensuarlo con los administrados, eliminando riesgos y evitando el peso de las responsabilidades que le acarrean;

El mayor inconveniente, hoy día, es constituirse en Asamblea con el temario de "remoción", "renovación" o "continuidad", ya que si el Administrador no la convoca [art. 2058 inc. b) CCCN] y no existe Consejo de Propietarios que lo haga en su lugar [art. 2064 inc. a) CCCN] por mas que los interesados hayan juntado el 5% de voluntades para solicitarla [art. 2058 inc. b) CCCN] no alcanza para que una Autoridad lo obligue a hacerlo, debiendo aumentar al 10% y pedírselo a un Juez Civil [art. 2063 CCCN] quienes históricamente se han resistido a tenerlos en un Tribunal argumentando falta de urgencia o de gravedad en el rechazo de la petición judicial; y si esto fracasa, deben juntar hasta el 66,66% del total de unidades para "autoconvocarse" realmente bien para poder tratar ese tema, fijando día, horario y lugar;

Normalmente al no contar con el Libro de Actas, retenido por el Administrador en riesgo de ser destituido, los obliga a redactar en Acta móvil o volante, luego protocolizar ante Escribano público, o bien convocarlo para que transcriba el acto en Acta extraprotocolar;

En consecuencia, ante estas imposibilidades y la impotencia de los propietarios por cambiar la historia de su conducción, los lleva a convocarse en cualquier forma y designar a otro Administrador en el cargo;

Comienzan los desconciertos cuando ambos pretenden recaudar y hacer pagos en nombre del Consorcio, pues suelen pagar dos veces el mismo servicio o hacer los mismos trabajos con proveedores diferentes;

El mayor inconveniente sucede cuando castigan a los opositores, iniciando juicios de ejecución de expensas, ya que para los Jueces ambos administradores serán legitimados, tramitando en Juzgados distintintos, con solo acompañar sus Actas de designación certificadas por Escribanos, puesto que el propio proceso no les permite indagar sobre lo profundo del asunto;

Esto lleva a múltiples ejecuciones que se utilizan como medio de extorsión para volcar el apoyo a uno u otro administrador; sumado a quienes no pagan a ninguno, por temor a no ser luego quien resulte definitivo en el cargo;

No faltará quien también, ante la duda, optará por hacer juicio de consignación judicial de expensas, o consignación extrajudicial, depositando los pagos en Escribanía;

Al mismo tiempo, se suelen iniciar causas judiciales de un administrador contra el otro, por nulidad de asamblea, o por intervención judicial, o de propietarios contra el administrador opositor por rendición de cuentas, por daños y perjuicios o por cualquier otra ocurrencia similar;

Las Entidades bancarias también reconocen al que les lleva el Acta de fecha más reciente, con lo cual se van superponiendo asambleas ratificatorias de uno u otro, en la medida que se vayan reemplazando ante el Banco, hasta que se cierra la cuenta vigente, como también pueden ir abriendo alternativas en otras Entidades;

En definitiva, se trata de una anormalidad perjudicial para todos, excepto posiblemente para ambos administradores, ya que de lo recaudado, lo primero que descuentan son sus honorarios;

Finalmente acabará prevaleciendo quien más recaude, resultando determinante el pagarle al encargado ya que se suele convertir en el mejor vocero proselitista de una u otra opción;

No existe autoridad judicial ni administrativa que se encargue de esta situación, siendo una cuestión interna de cada Consorcio resolverlo;

Se recomienda concertar entre ambos grupos, convertidos a veces en bandos irreductibles, la opción por un tercero, ajeno a los intereses de los laderos más aferrados a los administradores, y desconocido de éstos;

El método puede ser la Mediación Prejudicial, con requerimiento de cualquier propietario y requerido el Consorcio, consignando como Objeto la Asamblea Judicial (mejor si ya es apoyado por un 10%) aunque la acción no requiere la instancia previa de Mediación [art. 5° inc. j) Ley 26.589] utilizándolo como un enlace para la reflexión conjunta, pudiendo consensuar con el Mediador/a que se haga en el hall del Edificio [arts. 7 inc. f) y 21Ley 26.589] sin invitación a los administradores involucrados, volviendo a retomar los hilos de la confraternidad que se espera tenga la comunidad, y pudiendo resolver con un desistimiento de la Mediación por la simple redacción en el acta de un nuevo tercer y único administrador, solventando luego los gastos de Mediación entre todos por expensas [art 2048 CCCN]-