Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= desde Agosto del 2015, el Código Civil y Comercial unificado [Ley n° 26.994] es la Ley Nacional Especial de

aplicación superlativa al Consorcio, al cual le otorga categoría de Persona Jurídica [art. 148 inc. h) CCCN] con

una escala de prelación normativa específica [art. 150 CCCN];

= pero a diferencia de otras Personas Jurídicas (Sociedades Comerciales, Asociaciones Civiles,

Congregaciones Religiosas, Fundaciones, Cooperativas, Mutuales) encasilla al Consorcio dentro de una

Estructura Normativa fija y estable que le interesa mantener por interés público [arts. 1887 inc. c); 1884

CCCN];

 = así, poco margen queda a los contratantes para variar en la Normativa impresa a los Reglamentos de

Propiedad, o a la voluntad de las Asambleas, ya que quedan sujetos por el molde igualitario para todos los

Consorcios, compuesto por Elementos esenciales de su conformación y por Contenidos rigurosos para esos

elementos;

= de tal manera, prima también la relación de poderío de las personas sobre cosas [art. 1883 CCCN] más que

las relaciones de las personas entre sí [arts. 724 y 962 CCCN];

= significa que el Reglamento de Propiedad, el Reglamento Interno de Convivencia y las Actas de

Asambleas, tienen un valor residual frente a las Leyes, y aplican solo cuando no alteran la estructura,

elementos, y contenidos del Sistema Legal [arts. 2037 a 2069 CCCN];

= en cuanto a la específica figura del Administrador que acá nos interesa, la prelación de Normativa

quedaría bajo el siguiente rango

1°) Normas imperativas de Ley Especial Nacional n° 26.994 [arts. 2037 a 2069 CCCN con excepción de la que

aparece como supletoria en el punto 6°)];

2°) Normas imperativas de Ley Especial Local n° 941/3254/3291/5932/5983 GCBA y Decreto n° 551/10;

3°) Normas indelegables de Derecho Real [arts. 1884 CCCN] de Derecho de Consumo [arts. 3, 4, 19, 37, 45, 54

LDC; arts. 1094, 1095, 1100, 1122 CCCN] de Derecho Común [arts. 9, 10, 11, 989, 1794 CCCN];

4°) Reglamento de Propiedad (Acto constitutivo) y Modificaciones, siempre que estuvieran inscriptas en el

Registro de la Propiedad Inmueble;

5°) Actas de Asambleas (Ordinarias o Extraordinarias, sin contradecir Normas superiores, y las redactadas

con intención de perpetuidad como Reglamento Interno de convivencia);

6°) Normas supletorias de Ley Especial Nacional n° 26.994 [arts. 2042, 2049 última parte, 2055, 2056 incs. c),

d), n), ñ), o), p), q), r), s), y u), 2060 segundo párrafo, 2097, 2100, 2111 CCCN] de Leyes Especiales análogas [arts.

54, 55, 58, 59, 157, 160, 243, 257, 262, 276, 277 Ley n°19.550; arts. 8, 17 Ley n° 19.836; arts. 15, 16 Ley n° 20.321; art

. Ley n° 20.337] y normas residuales del Derecho común aplicable a la materia [arts. 159, 160, 320, 358, 375,

858, 858, 1094, 1100, 1324, 1334, 1710, 1716, 1760, 1763, 1781, 1789 CCCN];

= en tal contexto, la caducidad automática al cumplirse el año de mandato [art. 13 Decreto n° 551/10;

Disposición n° 3570/11 DGDYPC] ha quedado derogado [art. 1° Ley n° 5932/17] y en consecuencia ese plazo

de un (1) año es supletorio del Reglamento de Propiedad [art. 2056 inc. s) CCCN] y aplica la caducidad

automática solo para dar paso a la voluntad expresa del Consejo si ejerce la vacancia para llamar a la

Asamblea a fin de renovarlo o reemplazarlo al Administrador [arts. 2066, 2064 incs. a) d) CCCN];

= en caso de no venir contemplado por el Reglamento de Propiedad, nada impide que el plazo de un (1)

años pudiera pactarse por uno menor, sensato y razonable, por ejemplo de seis (6) meses, en tanto el

dictado de la Normativa tuvo por fin impedir la sujeción a largos períodos sin recambios, lo cual era un

denominador común en los Reglamentos de Propiedad al poner topes de tiempo o de mayorías

abrumadores para impedir el recambio;

= así, el primer Administrador es designado por el Emprendedor en el Reglamento de Propiedad, pero

ahora queda limitado a un máximo de dos (2) años desde el nacimiento del Consorcio, es decir, desde la

inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble;

= o bien, puede marcar su límite temporal la condición de encontrarse ocupadas (no hace falta que sean

compradas) más de la mitad de las unidades totales que componen el Edificio;

= en cualquiera de las dos (2) circunstancias, sea plazo o condición, se transforma en Obligación llamar a la

Asamblea de copropietarios para decidir su continuidad o elegir otro;

= pero ahí hay una caducidad automática en el cargo, es decir, no hace falta esperar al llamado de la

Asamblea, sino que opera de puro derecho sin tácita prolongación, de manera que debe entenderse su

actuación fuera de la Representación legal y fuera de Mandato, a evaluarse en calidad de Gestor de

negocios ajenos a la hora de aprobar o desaprobar su intervención [arts. 2066, 358, 1320, 1781 CCCN]; =

aclarando que ?ocupación? de las unidades no quiere decir escrituradas, sino habitadas;

= es decir, verificada cualquiera de las dos circunstancias, por advertirlo el primer Administrador, o por

inducción de un grupo de copropietarios que alcanzando el 5% del porcentual de dominio se lo pidan,

debería convocar a la Asamblea para que confirme su renovación o su desplazamiento, y nombramiento

del reemplazante [art. 2058 inc. b) CCCN];

= si se negare a convocar lo puede hacer el Consejo [art. 2064 inc. a) CCCN] excepto que no haya uno ya

designado en Actas, caso en el cual debería aquél 5% llegar hasta un 10% del total del porcentual de

dominio y pedirla en el Fuero Civil Judicial, demostrando la intención de cumplir los pasos previos sin

resultado positivo;

= esta acción conforma técnicamente una medida Autosatisfactiva sin mayor procedimiento que el

monitoreo Jurisdiccional con la sustanciación al Administrador para verificar la recepción del pedido y la

omisión de cumplir con la Ley;

= por lo demás se basta con la prueba instrumental adjuntada con las copias de escrituras o boletos de

compraventa, o de usufructo, o declaratorias de herederos que justifiquen la Personería de quienes se

arriman al Estrado, o bien la copia del Reglamento de Propiedad y comprobación del tiempo transcurrido,

puesto que la Legitimación o capacidad de demandar y ser demandado surge plena de ese documento y el

transcurso del plazo legal [art. 2063 CCCN];

= como último recurso, juntar el consenso de dos tercios (2/3) numéricos del total de unidades dispuestos a

Autoconvocarse fijando aquel Orden del día, y poniendo fecha, hora y lugar de celebración [art. 2059 CCCN];

= en cuanto a los sucesivos posteriores Administradores, los parámetros serán a) el plazo y b) las mayorías;

= a) La Ley Especial Nacional no fija el plazo expreso, derivando al Reglamento que lo haga o lo omita [art.

2056 inc. s) CCCN] en algún caso a riesgo de colisionar, si fuera más extenso, con  la Ley Especial Local que

contiene el de un (1) año máximo [art. 13 Ley n° 941];

= debiendo reconocer que la extensión superior al año beneficia la posición del Administrador, parte fuerte

en la relación de prestador profesional de una contratación de mandato; mientras el límite anual beneficia

a los consorcistas, parte débil por inexperiencia, infrecuencia, ligereza, desconocimiento en las

consecuencias; y que la Ley de Defensa al Consumidor prevé el caso de duda en favor del menos preparado

[art. 3 LDC] deberíamos sostener que sería incorrecto un plazo superior sostenido por Reglamento de

Propiedad;

= a esta idea aúna que el direccionamiento hecho por la Ley Especial Nacional [art. 2066 CCCN] hacia la

?próxima? Asamblea que lo remueva, sin determinar un plazo, refiere a la ?forma? del acto típico y natural

para tratar la renovación o reemplazo, y no a un plazo incierto, casi siempre a discreción del propio

Administrador interesado en la confección del orden diario y de la fecha [arts. 2058 inc. b); 2067 inc. a)

CCCN];

= pero a pesar de ese primer acercamiento a la cuestión, debemos reparar que la Ley Especial le fija al

Consorcio una Estructura orgánica sólida donde cada Elemento puede ser acomodado para mejor

funcionamiento, tal como las cantidades de Asambleas, la conformación de un Consejo o las tareas y

temporalidad del Administrador;

= por esta razón, debemos dar la derecha a la regulación privada que hagan los contratantes, al aceptar el

Reglamento de Propiedad sobre el plazo ahí fijado para cada período ejecutivo del Administrador [art. 2056

inc. s) CCCN] postergando la Normativa Local como supletoria ante su ausencia [art. 13 Ley n° 941 GCBA]

porque de otra forma contrariaría la Normativa Nacional Especial [art. 2066 CCCN] que dispone su duración

hasta la Asamblea que lo remueva;

= no obstante lo anterior, denota un interés público en admitir que la duración por más de dos (2) años sin

la posibilidad de reconsiderar su continuidad sería ya abusiva por parte del Emprendedor al imprimir el

texto del Reglamento de Propiedad, no solo para el primero sino para los posteriores también [art. 2066

CCCN];

= por lo tanto si así fuese, podría atacarse legalmente para su supresión [arts. 989; 1122 CCCN] ya que

hablamos de cláusulas de ?adhesión? y en campo de ?consumo? para la relación entre primer adquirente y

Emprendedor;

= claro que estamos hablando hasta acá de la Remoción sin causa; por cuanto si las hubiera, la espera del

plazo se rompe por la motivación necesaria de impedir al órgano Directivo el continuar perjudicando con

sus acciones u omisiones al Nombre y/o el Patrimonio del Consorcio;

= de haber causas justificativas para romper la espera del plazo fijo, se reunirá la Asamblea por medio de

cualquiera de sus variantes de conformación, sea por llamado del Consejo, por Autoconvocación, o por

citación Judicial, y asentará los motivos que fuerzan el desplazamiento prematuro del Administrador;

= en este caso de remoción con justificación de causas expresadas en el texto del Acta de Asamblea [art.

1329 inc. c) CCCN] queda en manos del desplazado la acción Judicial en contra represalia, si pudiera probar

que los fundamentos fueron injustos, y resarcirse con el saldo de los honorarios faltantes hasta concluir el

plazo fijo [art. 1331 CCCN];

= también puede instarlo cualquier miembro del Consorcio, actuando dentro de su marco de posibilidades

inherentes al vínculo copropiedad, mediante la acción Judicial de Remoción con causa del órgano

Administrativo, aunque bien se trata de una demanda contra el Consorcio, pues supone la previa falta de

reacción de sus congéneres para hacerlo por Asamblea, en similitud a la facultad de los socios perjudicados

por acciones u omisiones distorsivas del funcionario que los representa;

= en el caso de decretarse por apartamiento Judicial ya no habrá posibilidad de la contra demanda por el

Administrador puesto que se dirime en la causa su remoción y opera sin retroactividad, desde la fecha de

sentencia firme en adelante;

= no obstante todo lo anterior, la superación del plazo fijado por Reglamento de Propiedad o del año

máximo Legal [art. 13 Ley n° 941] si aquél no lo tuviere, la caducidad de funciones en el cargo no opera en

forma automática, sino sigue siendo el Representante Legal del Consorcio hasta llegar a la Asamblea que

contemple la opción en el Temario Diario, oportunidad en la cual se dirimirá por fuerza de votación;

= es decir, el vencimiento solo motiva a los copropietarios que sumen el 5% del porcentual de dominio, para

peticionar la Asamblea con ese Temario, o hacerlo el Consejo si no la llama el Administrador [arts. 2058 inc.

b), 2064 inc. a) CCCN] o bien llegar a la justicia por ausencia de Consejo y falta de citación [art. 2063 CCCN];

= mientras tanto, sus actuaciones seguirán teniendo el grado de representación legal y configurarán actos

inherentes o ajenos al Mandato, los unos evaluados conforme pautas de aprobación por Rendición de

cuentas [arts. 1334, 862 CCCN] los otros por aprobación del reembolso u honorarios dada la útil Gestión [art.

1785 CCCN] o por ratificación expresa o tácita de los beneficiados [art. 1789 CCCN];

b) La Ley Especial Nacional no fija la mayoría expresa, derivando al Reglamento que pueda hacerlo [art.

2056 incs. ñ) y p) CCCN] pero distinto al plazo, el desvío es indeterminado, vale decir, sin referenciarlo

expresamente como requisito ineludible (imperativo) y sin optar por agregarlo en su casillero específico de

tratamiento [arts. 2065, 2066 y 2067 CCCN] todo lo cual indica tratarlo como normativa supletoria; más

cuando la propia Ley superior fija su salvoconducto [art. 2060 CCCN] para ?toda? decisión de asamblea

(puesto que no destaca exclusiones) y con opción directa o diferida (primero o segundo párrafo);

= lo dicho significa que las Mayorías fijadas por Reglamentos de Propiedad quedan aplazadas por las del

Contenido que la Ley Especial le da a la Estructura Horizontal [arts. 2044, 2051, 2052, 2055, 2057, 2059, 2060,

2061, 2063 CCCN];

= por esto cuando remite a las previsiones que debe fijar el Reglamento de Propiedad [art. 2056 CCCN] no lo

hace para darle autonomía Legislativa sobre esos estamentos, sino para que los refleje y contenga, para una

publicidad de interés genérico y absoluto a quienes integran o integrarán el Sistema;

= bastará al Reglamento de Propiedad repetir las fórmulas de las mayorías antes indicadas, que son las

únicas Estructurales del Derecho Real cuidado por el Estado, y tendrá autonomía convencional en todo lo

no regulado por el interés público, por ser especial y/o exclusivo de cada Consorcio [art. 2056 incs. a) b) c) d)

e) f) g) h) i) j) k) l) m) n) q) r) s) t) u) CCCN];

= es que la Ley Especial arbitra dentro del Elemento esencial que compone el órgano administrativo, su

Contenido regulado a la posibilidad de reemplazo mediante un parámetro expreso [art. 2060 CCCN]

correspondiendo aplicar la mayoría absoluta para la decisión; situación ésta interpretada así también por la

Legislación Local de regulación de la actividad específica del Administrador [art. 13 Ley n° 941 t.o. art. 1° Ley

n° 5932/17 GCBA];

= en consecuencia, impera la mayoría absoluta por doble cómputo, compuesto por la mitad más una

unidad (numérico) y el 50,01% del porcentual de dominio fijado en el Reglamento de Propiedad;

= esto sea como sea que se hubiera consignado el punto en el Temario, ya que el Principio de la Realidad se

impone a cualquier artilugio retórico tal como poner ?renovación?, ?remoción?, ?revocación?, ?continuidad?,

?no continuidad?, ?rescisión?, ?elección?, ?designación?, ?ratificación?, ?rectificación? o cualquier otra fórmula

que se quiera inventar;

= sea como fuera fijado el Temario, la intención y el sentido de la Ley no se empaña con la letra disuasiva de

la Convocatoria, bastando asentar la voluntad general en el Acta y asunto resuelto;

= a todo esto, debe recordarse que las Nulidades deben causar un perjuicio y que el Administrador no está

legitimado para interponerla, ya que el acto no le pertenece [art. 2060 CCCN];

= aunando lo dicho, es el propio Administrador quien al inscribirse ante el Registro Público de

Administradores para ejercer su actividad, acepta la aplicación de la Ley su creación y regulación [Ley n° 941

GCBA] y si ésta es la que impone dicha mayoría absoluta, remitiendo a la Ley Especial Nacional, el oponerse

o invocar es otra, es caminar contra sus propia huella;

= dicha Normativa es especial, y la acepta al inscribirse para ser habilitado [art. 2] de la cual surge que se le

imponen Deberes frente al Estado [art. 80 inc. 2) ap. cuarto CCABA] y Obligaciones frente al Consorcio [art.

13 Ley n° 941];

= y a esto se suma que no puso la Normativa Nacional superior [art. 2066 CCCN] una mayoría especial para

la remoción, cuando lo pudo haber hecho, como hemos visto al ocuparse de asentar otras mayorías

especiales que por cuidar el orden público no quiso se sometieran [arts. 2044, 2051, 2052, 2055, 2057, 2059,

2061, 2063 CCCN];

= esto no sucede cuando hace la mención de mayorías que debe reflejar el Reglamento de Propiedad, pues

no dice que las convenga a su arbitrio, sino que refleje en su texto las Legales de orden Superior e

inalterables [art. 2056 inc. ñ) CCCN]

= lo anterior nos lleva a dilucidar si aplica también, por alternativa opcional, a falta de mayoría absoluta, la

subsidiaria ?propuesta? de remoción votada por mayoría simple de presentes con la consecuente y

posterior confirmación luego de notificaciones y compulsa de oposiciones;

= entendemos que si no se alcanzara la mayoría absoluta con decisión instantánea, se remite a la simple de

presentes, por reenvío de la Normativa especial [art. 13 Ley n° 941] que menciona el encabezado del

articulado nacional, sin excluir parte de su texto (de otra forma lo hubiera hecho);

= lo sostenido por cuanto la mayoría absoluta es encabezado del artículo remitido y por cuanto no excluye

en ningún caso la opción supletoria de alcanzar resoluciones válidas con la alternativa de ?propuesta?

diferida a la compulsa de oposiciones posteriores, dentro un término establecido (15 días desde la última

notificación) para lo cual solamente se debe contemplar la designación del encomendado para practicarla

(no cabe acá dejarlo en manos del Administrador a remover) y la forma de notificación fehaciente que la

Asamblea acepte implementar;

= sabiendo que los Reglamentos de Propiedad fijan la inalcanzable mayoría de dos tercios (2/3) del total

porcentual de dominio, y a veces tres cuartos (3/4) para lograr la revocación, debe recordarse que vulneran

el Contenido de ese Elemento estatutario del derecho real de Propiedad Horizontal [art. 1884, 2060 CCCN]

resultando inalterable para quien los redacta [arts. 962, 963 inc. a) CCCN];

= si la Ley Especial Nacional hubiese querido remitir solo al Reglamento de Propiedad, no hubiese

consignado mayoría alguna, o hubiese hecho salvedad para las superiores, o agregado en la parte

específica referida al órgano [arts. 2065 a 2067 CCCN], como lo hace con la reforma del Reglamento [arts.

2056 inc. o) versus 2057 CCCN] o para modificaciones [art. 2056 inc. ñ) versus 2051 CCCN] o para suprimir

servicios generales [art. 2056 inc. ñ) versus 2061 CCCN] o para demoler o reconstruir [art. 2056 inc. ñ) versus

2055 CCCN];

= de tal forma, convocados por Administrador o por el Consejo, o Autoconvocados, pueden nombrar uno

nuevo en el cargo, y elegir quién notificará a los ausentes y el mecanismo a emplear, todas decisiones que

favorecen la soberanía de la Asamblea, en tanto no conculcan ni extinguen derechos de terceros, ni

violentan la Ley, ya que reserva la notificación al Administrador solo cuando no se diriman intereses

contradictorios [arts. 2062, 1325 CCCN];

= claro que la ?propuesta? no podrá limitarse a votar la remoción del actual, sino también debe conllevar la

designación del reemplazante, conforme la votación que se haya suscitado entre los demás postulantes al

cargo, de manera que la resolución opere plenamente ya con la solución final buscada;

= las oposiciones pueden hacerse por carta documentada o por nota personal recibida por quien fue

designado en Asamblea para la tarea, ya que la fecha cierta quedará asentada debajo de la redacción del

Acta [art. 2062 CCCN] de su misma mano;

= si en quince (15) días hábiles, desde que se asienta debajo del Acta la última notificación lanzada no se

reciben más oposiciones devueltas y fehacientes, que la cantidad de votos que ganaron la ?propuesta? de

remoción y designación del reemplazante, queda firme esa decisión, pasando de precaria y provisoria a

definitiva y consumada;

= se debe tener a los silencios como sumatoria de los votos que ganaron la propuesta, ya que por el deber

legal de expedirse [art. 2044, 2060, 2062 CCCN] implican consentimiento otorgando validez al acto [art. 263

CCCN];

= recordemos que la Ley Especial Nacional exige un Libro de Propietarios y un Libro de Registro de Firmas

como obligatorios [art. 2067 inc. i) CCCN] tomando trascendencia éste en Asamblea, porque las firmas del

Acta deben ser cotejadas por el Administrador, pero impugnadas u observadas por copropietarios (no por el

Administrador);

 = no obstante, carece el texto del artículo de la forma para el procedimiento como de la sanción, por lo

tanto se debe apostar a afianzar la solidez del acto, tanto de las firmas puestas en el margen de Asistencia

por los presentados al Acto, como las puestas al cierre por los Refrendantes;

= reiteramos que el Administrador carece de facultad impugnativa, limitado solo anoticiar que no se

corresponden o no están registradas, quedando la aceptación o no, en la democracia asamblearia;

= la Ley Especial Local también exige un Libro de Firmas que debe usarse al comienzo del acto, aunque lo

restringa solo a la veracidad de los poderes otorgados [art. 9 inc. e) Ley n° 941 GCBA] que en virtud de la Ley

Especial Nacional solo quedan restringidos a otros copropietarios [art. 2056 inc. n) CCCN] acabando de esta

forma con la participación de inquilinos, familiares, abogados, amigos, o asesores de los copropietarios

ausentes;

= ninguna de las Leyes establece cómo llevar esos Libro de Propietarios y Libro de Registro de Firmas, por

tanto al menos una vez al año, antes de la Asamblea Ordinaria, la Administración debería incluir Nota en la

Liquidación Mensual de Expensas para que los propietarios recuerden su obligación de revalidar

titularidades y de registrar firmas, exhibiendo DNI y copia de escritura y firmando delante del

Administrador que la certifica;

= y dicha Nota bajo advertencia de hacerlo acompañando certificado de dominio actualizado del Registro

de la Propiedad Inmueble, a sazón de no poder votar en la Asamblea, aunque sí participar, en caso de no

obrar en consecuencia;

= los copropietarios acreditados como titulares y con firmas registradas estarán en condiciones de votar y

ese será el número de presentes que debe alcanzar más de la mitad por doble cómputo (mayoría absoluta)

del total del edificio para tratar la remoción;

= pasando por un ejemplo práctico, habiendo un total de 20 unidades pero donde solo 15 unidades se

encuentran en condiciones, se precisarán sí o sí un mínimo de 11 unidades para conseguir la mayoría de

decisión inmediata, con lo cual se reducen las posibilidades de los copropietarios si no se registran;

= también se perjudica el Administrador si no lleva en forma estos Libros, tanto por haber consignado la

renovación de su cargo, como indica la Ley [art. 13 Ley n° 941] como por facilitar la aceptación de cualquier

carta poder, en razón de la falta de libro contralor, que luego le puede devenir en contra de sus interés por

mantenerse;

= aún sin mayoría, el Administrador puede ser removido por Sentencia judicial, si un copropietario alega y

prueba causas justificantes, ejerciendo su derecho individual ante el riesgo o perjuicio que ocasiona el

Administrador, sin necesidad de ser Patrimonial, puesto que el desencadenante puede afectar la salud, la

sanidad, la higiene, o las integridades físicas de cualquiera o de varios componentes miembros del

Consorcio, o de sus grupos convivientes, o de empleados, contratistas, terceros transeúntes, peatones,

automovilistas, mascotas, repartidores, canillitas, y/o cualquier otro expuesto a la actividad de cuidado en la

conservación de estructuras e instalaciones fijas y móviles, en manos del Administrador; y de la respuesta

efectiva en las medidas de prevención, confronte, evacuación y escape de siniestros;

= en conclusión, nunca el vencimiento del plazo fijado por Reglamento de Propiedad genera que termine

en forma automática; siempre hace falta una Asamblea que lo decida; pero aún antes del vencimiento del

plazo se puede remover, con o sin causa;

= estando en Asamblea, ya no importan ni Quórum ni Mayorías, puesto que impera la absoluta en forma

inmediata, o la simple de presentes en forma diferida y sometida a compulsa de oposiciones luego de las

correctas notificaciones a los ausentes;

= se debe mencionar que también existen las remociones de Hecho, cuando sin Asamblea bien

conformada o constituida, se tiene por nuevo Administrador a otra persona que recauda y a medida que se

conserva en esa Gestión adquiere legitimidad de quienes lo sustentan, pudiendo asfixiar la tarea

económica del otro, aún vigente, generando lo que se conoce como doble administración;

= por otro lado, no importa la fórmula puesta en el Orden del Día, sea ?remoción?, ?renovación?,

?continuidad? o cualquier otra, porque la mayoría simple termina decidiendo si sigue ese u otro postulante

[art. 2060 segundo párrafo CCCN];

= se advierte también la invalidez de las Autoconvocatorias si no cuenten con dos tercios (2/3) de firmas del

total del Edificio, en la planilla de citación, sin hacer falta que estén en el acto asambleario; pero debiendo

tener precaución medianamente en corroborar la titularidad e identidad, suficiente para dar respaldo

sólido al nuevo Administrador;

= en definitiva, resulta más dificultoso ?llegar? a una Asamblea convocada debidamente, que obtener el

consenso para reemplazarlo; por esto la importancia de la existencia de los Consejos, que lo pueden hacer

ante cualquier oposición, silencio, dilación o negativa del Administrador;

= finalmente, si no se consigue llegar a Asamblea en el ámbito interno Consorcial, queda al 10% del total de

copropietarios, contados numéricamente por unidades, pedir la Asamblea Judicial donde le transmitan al

Juez el peligro de contar con la Administración que quieren remover y decidir allí con mayoría simple de

presentes y aún si ella con la venia del Magistrado si entiende que existen elementos justificantes para

entrometerse en la vida interna consorcial [art. 2063 CCCN] pudiendo dictar previamente, a fines de

verificarlo, medidas como la intervención judicial [art. 224 CPCCN];

= cuando un copropietario promueve la remoción en Asamblea, pero no logra el apoyo de votos, puede

acudir en forma individual ante un Juez Civil, para que lo haga por Sentencia, siempre que considere

?justos? los motivos expuestos y probados, demandando a sus copropietarios aunados en la Figura

Consorcio;

= no obstante la posibilidad recetada, vemos dos caminos para la remoción bajo Potestad Judicial a) instado

por un copropietario alegando perjuicio cierto, actual, antijurídico y de resultado, por incumplir funciones

inherentes del Órgano central del funcionamiento, hacia adentro de la sociedad o hacia afuera con terceros,

legitimado por carácter de miembro, en diálogo de fuentes con Leyes especiales de regímenes análogos

[arts. 159, 160, 362, 375 inc. f), 858, 859, 1324, 1334, 1763, 1758, 1786, 2046, 2047, 2048, 2051, 2052, 2054, 2058,

2059, 2062, 2069 CCCN; arts. 157, 276 Ley n° 19.550];

b) instado por Asociación de Defensa de los Consumidores, debidamente registrada, acompañando al

derecho subjetivo de uno o más consorcistas (propietarios o no); o bien ejerciendo su legitimación

autónoma por instancia propia, siempre en acción de clase [arts. 1, 2, 3, 5, 6, 19, 54 LDC] protegiendo

intereses generales del grupo consorcial, por resultar consumidores finales de la actividad del

Administrador, cuando el mismo factor homogéneo (acciones u omisiones) arriesgan, agravan,

desprotegen, dañan o ponen en riesgo sus bienes tutelados, tales como el cuidado de su salud, sanidad,

higiene, integridades físicas, patrimonio, o cuando generen igual efecto sobre terceros expuestos

(empleados, contratistas, transeúntes, huéspedes, visitantes, repartidores, peatones, automovilistas,

mascotas) por incumplir Obligaciones de fuente especial Nacional [art. 2067, 1710, 1725, 1758, 1763 CCCN] o

de fuente especial Local [arts. 6, 9, 10, 11, 13, 14 Ley n° 941 GCBA];

= resulta fundamental para acreditar causa suficiente la confección de Pericia de Gestión y de Contabilidad,

a manos de un Licenciado en Administración de Empresas más que de un Contador; esto por cuanto viene

relevante el cumplimiento oportuno, preciso, definitivo y aplomado de cada obligación a su cargo, de

manera que le generen menos gastos y mayor eficiencia, traducida a lo patrimonial tanto como a la

seguridad e integridad física, salubridad y sanidad del conjunto;

= la Pericia exige la revisión de antecedentes documentales y la constatación de la estructura edilicia y sus

instalaciones; y su correlato con los Libros obligatorios que corresponde los lleve en forma indubitable,

rubricados, fechados, completos, detallados y concatenados entre cada acto y su resultado, por tratarse de

una entidad económicamente organizada, que si bien no tiende a lucrar, tiene severas responsabilidades

que trasuntan a los bienes consorciales alcanzando los personales;

= resulta fundamental en este sentido la aplicación del principio procesal de carga dinámica de la prueba,

con notoria incidencia sobre hombros del Administrador, por ser quien la detenta; siendo en lo incompleto,

ausente o distorsionado de esos elementos, la base para aplicar la duda en favor del consumidor o del

administrado;

= lo dicho por cuanto, el Principio General de Delegación de Autoridad que hace el Estado en el Órgano de

Justicia encabezado por el Juez hará que transite por el camino rector de Legalidad (conformidad de la

sentencia con la Ley) mediante la interpretación del Derecho Positivo (norma general y abstracta)

valorando los enunciados relevantes de las partes, con justipreciación de la prueba ofrecida, y producida,

que será base de su convicción, suficientemente sólida para soportar el embate de una crítica razonada y

concreta a cada parte del Fallo, construyendo la estructura de una Sentencia ajustada a Derecho;

= en razón del Principio General de Afectación al Bien Público (supraindividual) que nutre a la intervención

Judicial, por el cual tiende a brindar al justiciable las garantías constitucionales de equidad, justicia,

necesidad, y utilidad de cada Sentencia respetando el Debido Proceso de Bilateralidad y Contradicción, ha-

ce que el Juez y sus auxiliares de justicia (abogados y peritos) incursionen en esa misión de búsqueda de

VERDAD y reparación en JUSTICIA por el sendero de la LEY conocida, aceptada y moderada por la sana

crítica de su interpretación, de acuerdo a los Principios Procesales que conducen a la premisa de la

Responsabilidad Objetiva del Administrador;

= sumado al Principio General de Fin Social (transpersonal) del Derecho Procesal que en pos de afianzar

Eficacia y Seguridad Jurídica, impulsa al Magistrado a ?hacer suyos? las conclusiones de la Pericia de

Gestión, aún por sobre el resultado económico de las Cuentas, ya que pueden aparecer perfectas en lo

formal, pero notablemente en detrimento la generación de sobrevaluaciones, pagos vencidos,

desplazamiento de garantías sobre obras o servicios, afronte de costos infundados, generación de otros

inciertos o innecesarios;

= a la evaluación final de los parámetros del buen conductor y/o director del conjunto de trámites y

negocios a su cargo se viene a sumar la asimetría fáctica que lo pone en un peldaño de desigualdad frente

al control interno que pueden ejercer los administrados, dado su desconocimiento, falta de práctica,

inexperiencia, inobservancia de movimientos financieros solapados, entre otras variables, que son de

público y notoria evidencia y que la Sentencia se encarga de considerar para atribuir al factor objetivo de la

compulsa por resultados y discrecionalidad;

= la Jurisprudencia y Doctrina más calificada avala esta posibilidad de lograr la Remoción con justa causa

instada por un solo copropietario, bastando que pruebe ante la Justicia contar con los elementos

suficientes y/o con la dinámica carga de aportar prueba que se induce sobre quien la detenta y la produce,

es decir, el propio Administrador;

?cuando existiere causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes

por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones,

etcétera. Aún cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario puede

obtener la remoción judicial del administrador mediando causa justa? (Highton Elena I. ?Derecho de

Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad?, Editorial Hammurabi, página 581 y siguientes)

?la remoción puede ser hecha por los jueces, a pedido de alguno o algunos de los copropietarios si

demuestran que existen causas serias que aconsejen tal solución y a pesar que los peticionantes no reúnan

la mayoría exigida por el reglamento para tomar esa determinación? (Borda Guillermo Alejandro ?Tratado

de Derecho Civil, Derechos Reales, Volumen I? Editorial Perrot,  página 647 y siguientes)

?Nuestra opinión es que el consorcista no se halla de ningún modo vinculado a la decisión asamblearia, y si

tiene elementos que viabilicen una remoción con causa, puede acudir a la vía judicial para hacerlos valer,

aún a título de único copropietario? (Constantino Juan Antonio ?El administrador en el consorcio de

copropietarios de la propiedad horizontal? Editorial Depalma, página 110 y siguientes)

?si algunos copropietarios sufrieran perjuicios derivados de una mala administración y el consorcio o la mayoría necesaria no los apoyara para sustituir a quien la ejerce, los damnificados tendría derecho a

accionar judicialmente contra el administrador y aún contra el mismo consorcio? (Calvo Carlos Diego,

?Manual de Propiedad Horizontal, página 99 y siguientes)

?la remoción del administrador puede producirse con o sin causa, porque ... le resultan aplicables las

normas del contrato de mandato, en lo relativo a la remoción, los artículos 1963, inciso ?1?, y 1970 del Código

Civil? (Papaño, Ricardo José ? Kiper, Claudio Marcelo ? Dillon, Gregorio Alberto ? Causse, Jorge Raúl

?Derechos Reales, Editorial Depalma, 1990 Tomo II, página 52)

?Ninguna disposición puede enervar el derecho de cualquier consorcista de ocurrir ante la justicia y pedir la

remoción del administrador, en caso de que hubiera incurrido en causa de ella ... Nadie está obligado a

agotar la vía extrajudicial, mediante la realización de una asamblea que trate el tema? (Gabás Alberto Aníbal

?Manual de Propiedad Horizontal?, página 264 y siguientes)

?cuando existe causa justificada los consorcistas pueden pedir judicialmente que se revoque el mandato no

obstante no lograr las mayorías? (Alberto Aníbal Gabás ?Manual de Propiedad Horizontal?, página 264 y

siguientes);

= en cuanto a la forma de solución definitiva, cuando se tienen elementos suficientes y serios para llevar

adelante y sostener una intención de desprenderse de la mala o perjudicial gestión de un Administrador,

sugerimos los mismos cuatro (4) pasos de siempre diálogo, intimación, mediación y juicio sumando en este

estamento especial la ayuda del Servicio de conciliación de consumo (Coprec) al enmarcarse dentro de la

categoría tutelada, siendo procedente allí la acción por cualquier copropietario o consorcista teniendo por

demandado al Administrador y no al Consorcio;

= esta situación plantea la posible vía judicial de Consumo, aunque se presume aún distante de

efectivización dado el parate de la implementación de los Tribunales Ciudadanos postergados por Amparo

judicial contra la Ley n° 26.993;

= por lo tanto, si bien se prevé como futura solución, en la cual el demandado es el Prestador del Servicio de

gestión y mandato, o sea el Administrador, por ahora solo tenemos la instancia Judicial de remoción del

órgano Administrativo en acción particular teniendo por demandado al Consorcio y sin garantías de

consumo.?