Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= como vinimos reflexionando en otros apartados de la temática que compete específicamente a la tarea del Administrador, reiteramos que observamos en este órgano obligatorio una notable carencia del principio de pertenencia, de exclusividad, de estabilidad, de compromiso y de rigor con que otros Directivos de Personas Jurídicas (presidentes o gerentes de sociedades comerciales por ejemplo) encaran y trascienden en su vinculación jurídica con el Ente;

= en este especial y atípico encuadre que nos presenta el Sistema de Propiedad Horizontal, el Administrador es volátil, con estabilidad promedio que va desde los cinco (5) a los diez (10) años, promedio, por cada Consorcio, siendo extraño (aunque haya) quienes permanezcan entre quince (15) y veinte (20) años, además de observar que la competencia nunca viene del fuero interno de la mismo Entidad, como pasa con los postulantes al cargo en otras Instituciones, sino de externos, desconocidos, indiferentes, y/o sorpresivos para el grueso de los miembros del Consorcio;

= suponemos se plasma el frágil nivel de tolerancia en roce humano y la conflictividad que genera la confluencia de intereses multiplurales, venidos desde cada ángulo del Edificio, o el grado de enervación emocional característico del ciudadano de gran urbe, turbado por la competencia incesante en cada tramo de su vida, o tal vez por el avance en los conocimientos del consumidor promedio que ahora reclama lo que antes callaba;

= probablemente mucho se deba a la fama que han sabido cosechar por manos de algunos malos exponentes, desprestigiando a la masividad del rubro; creando un prejuicio popular urbano ante la figura que lo condena antes de enjuiciarlo;

= lo cierto es que la muestra diaria se impone al formato legal, al desbordar y exorbitarlo, y entonces pretender que la figura del Administrador sea un genuino órgano consorcial, destinado a permanecer, integrarse absolutamente, comprometerse con exclusividad y ejercer el principio de inmediatez con cada integrante del grupo, es forzoso y ajeno a nuestra realidad;

= en este marco, el sentido común, base de todo derecho civil, junto a la idiosincrasia popular de una costumbre de vida comunitaria, indica que el Administrador es alguien hoy desconocido para muchos miembros del Consorcio; es una figura pasajera que hoy está y mañana puede ser cambiado, sin que conmueva a cada consorcista en su decisión de seguir perteneciendo o no a ese grupo societario, como puede pasar en sociedades comerciales, mediante el derecho de receso (desertar) del grupo, fundado en la trascendencia que el cambio de la figura de cabecera (presidente o gerente) impacta sobre el orbe comercial;

= esto por cuanto el valor de inmediatez significa conocer personalmente a los titulares del dominio, a su grupo conviviente, a los inquilinos o a quien habita la unidad; conocer a los encargados y a su grupo familiar, las necesidades edilicias, los desafíos que afronta entre estructuras e instalaciones; conocer a proveedores de productos elaborados que nutren y utiliza el Edificio, y a prestadores de los servicios que hacen a la comodidad, confortabilidad y utilidad de cada unidad; sujetos éstos que transitan semanal o mensualmente por los espacios comunes y privativos del Edificio haciendo sus tareas; esto significa adentrarse, mimetizarse y comprometerse enteramente a la tarea de gestionar una célula económica, como es el Consorcio;

= claro que lo hacen, pero a su manera, con tiempos y dedicación parcializada, pues tienen otras tantas sociedades (Consorcios) que atender, en donde también cumplen el rol de órganos administrativos;

= en consecuencia, la teoría del órgano inherente a la organización societaria, la de célula que pertenece a la misma genética del grupo que compone el cuerpo, resulta desmedida e inaplicable en el caso del administrador de Consorcio; y por esta razón, le cabe el casillero legal de mandatario con que la normativa lo sustenta [art. 2065 CCCN];

= por esto, impera su carácter de Mandatario que recibe Mandas originarias provenientes de un Contrato que no suscribe (Reglamento de Propiedad) pero le vale y acepta igual, en adhesión (sin poder negociar) al igual que le pasa al copropietario, y que consensua desde que principia la ejecución de su tarea, con la primera recaudación y liquidación de gastos; y esto, luego de ser nombrado por otros (ya que raramente participa de la Asamblea que lo elige);

= mandas que posteriormente tampoco controla ni discierne, puesto que la Asamblea puede sesionar sin la presencia del Administrador, ya que su participación legal se limita al cotejo de firmas del Acta frente a las consignadas en el Libro de Registro de Firmas, puesto que aquélla es soberana e independiente en el funcionamiento del acto propio natural de los asambleístas;

= es decir, se impone la figura del Mandato a la de Órgano consorcial asentada en la primacía del Principio de la realidad y de la funcionalidad de este tipo societario (Consorcio) que se aleja de los rasgos comunes de otros tipos societarios (Empresas comerciales) porque se ejerce en relaciones de poder sobre bienes inmuebles, mientras las otras sobre relaciones personales de conductas y producción de bienes elaborados y/o prestaciones de servicios profesionales;

= la consorcial es una sociedad atípica, más derecho real de posibilidades y límites sobre el uso de los bienes propios, que de derechos personales de créditos y deudas sobre conductas de otros;

= no obstante este principio de Realidad, los Reglamentos de Propiedad fijan durabilidad del cargo, y luego la remoción condicionada a una utópica concentración del 66,66% del total porcentual en un solo acto, en un solo día, a la misma hora y lugar, confluyendo voluntariamente para deshacerse del Administrador con o sin expresión de las causas justificantes;

= esta idea radica en la intención verosímil de las Constructoras de encargar la gestión a un sujeto afín (primer Administrador) que les garantiza licuar los gastos de las unidades propias en venta, con el aporte de los adquirentes de las ya vendidas, y que les garantice la imposibilidad de juicio por ruina de obra hasta la venta total y desaparición del capital social emprendedor, ya que solo el Administrador, como representante legal del Consorcio, podría suscribir esa demanda;

= en consecuencia, nos encontramos con un órgano ?simulado? si lo pretendemos considerar con criterio de ?estabilidad? o ?perpetuidad?, ya que la verdadera instancia de su prosecución en el cargo es la ?movilidad?, el cambio, la variación de la figura;

= de tal manera que se puede aseverar la misma tónica para cada uno de los 50 o 60 mil Consorcios de la Ciudad, en los que vaya sorpresa si encontramos uno con el mismo Administrador originario, que tenga más de diez (10) años de antigüedad;

= en fin, se manifiesta ante nosotros esta situación; la de un profesional del rubro de administrar bienes ajenos, parcialmente dedicado en tiempos y esfuerzos, retribuido en esa medida, y atado por una soga náutica que lo sujeta a la estabilidad en el cargo; que  se rompe solo con una mayoría del 66,66% del total de los miembros, reunidos en mismo día, hora y lugar para manifestar expresamente su disconformidad con la conducción del cuestionado;

= no obstante esa mayoría pretendida, que empaña la libre voluntad y entendimiento igualitario de los Reglamentos de Propiedad y que solo existen por cuanto la redacción pertenece en exclusiva al Emprendedor, capaz, sagaz, astuto, habituado a este tipo negocial, y que no hace sino delatar la simulación de la realidad, hoy no vence a la Normativa imperativa de la Ley Especial Nacional que rige la materia, pero aún de tibia aplicación y explicación;

= por esto, una de las situaciones traumáticas para la comunidad Consorcial, se presenta cuando los copropietarios se ven asfixiados por la creencia mítica en esa cláusula del Reglamento de Propiedad que les impide variar la mala o perjudicial conducción y acuden entonces a remedios precarios, caseros, mal recomendados o mal suministrados, dando paso al caso de la Doble Administración;

= esto sucede cuando dos facciones radicalizadas de copropietarios pugnan apoyando la actuación de dos (2) Administraciones diversas, al mismo tiempo;

= suele pasar cuando un grupo pretende desplazar al vigente y encentra reticencia en el Administrador o en un grupo encaramado en su defensa que pretenden sostenerlo;

= en consecuencia, ambos Administradores con pretensiones iguales, uno vigente que no permite ser desplazado, otro advenedizo que pretende instalarse y dos (2) grupos antagónicos de copropietarios apoyando a alguno; mientras otro tercer grupo de copropietarios no admiten a ninguno de éstos, y los abruma la indecisión de reconocimiento, con lo cual permanecen pasivos;

= ambos pretendientes al cargo, el primigenio y el nuevo que viene a su reemplazo ejercen tareas de recaudación, liquidación de expensas, pago a empleados, a proveedores, al Estado;

= ambos recaudan y retienen el valor de sus honorarios puntual y mensualmente, al mismo tiempo de contabilizar como deudores a quienes le abonan a su contrincante;

= habitualmente se generan estos disturbios cuando el vigente no convoca para su renovación y algunos copropietarios fastidiados con la prolongación indefinida de un cargo vencido toman la resolución de nombrar a otro;

= esto suele suceder en Asambleas autoconvocadas o reuniones improvisadas, volcadas en actas volantes o móviles, a veces con presencia de Notarios Públicos, pero raramente cumpliendo con los recaudos previos, contemporáneos y posteriores al acto para darle virtud de legalidad;

= puede pasar que los copropietarios interesados en el reemplazo del vigente no logren impulsar la convocatoria a una Asamblea con el Orden del Día que prevé su remoción o renovación, sea porque el Administrador no la convoca o porque tampoco lo suple el Consejo en el llamado;

= en estos, casos, ante la inoperancia o inexistencia del Consejo, que bien tiene la facultad de convocar por sí mismo [arts. 2058 inc. b) y 2064 inc. a) CCCN] y frente a las imposibilidades o graves dificultades de concertar un consenso con dos tercios (2/3) del total de los propietarios del Edificio para llegar a una Asamblea Autoconvocada en legal forma [art. 2059 CCCN] se opera en la forma incorrecta comentada;

= es decir, se organiza precariamente, se desarrolla con deficiencias y se vuelca sin formalidades ni previsiones recomendables;

= no obstante, el mayor inconveniente a su fuerza legal para cambiar el estado de situación se da en la incomprensión generalizada con el mecanismo de resoluciones basadas en mayoría simple de presentes, las posteriores notificaciones personales y la compulsa de oposiciones [art. 2060 CCCN];

= esto claro está, cuando no se alcanza la mayoría absoluta de la mitad de unidades más una y al mismo tiempo más de la mitad del porcentual, resultado difícil de obtener en una Asamblea dada la poca afluencia de concurrentes;

= de tal forma, aquella voluntad reflejada por el grupo que impulsa el cambio, cae en impugnaciones, observaciones, negaciones y rechazos del otro grupo y también del Administrador que no acepta su remoción irregular, cayendo en un esfuerzo vano;

= eso conlleva una pérdida de energía difusa en intempestivo intento que se ve suprimido por el lema de hacerlo sí o sí ?con los que son y los que están? siendo a veces realmente muchos, pero sin respetar los pasos legales correctos que hace a los actos jurídicos como una Asamblea, resistente y estable;

= en esa Asamblea irregular, o en Autoconvocatoria bien llamada pero mal finalizada, sin las notificaciones pertinentes, un grupo acaba reconociendo la intromisión de un Nuevo Administrador, mientras otro grupo sigue sosteniendo al Viejo Administrador, quien avalado y sustentado por este apoyo, no se da por vencido en el uso del cargo, y en consecuencia, ambos ejercen las tareas de recaudación de expensas y pago de los gastos;

= bajo este esquema aparece la doble administración en forma frecuente; cuando algunos o muchos copropietarios nombran a otra Administración, con mejor o peor prolijidad en las convocatorias, puntos del orden diario, justificación de las causales, redacción en actas móviles o ante Escribano, y otras variantes que incumben a esta circunstancia;

= mientras otros copropietarios sostienen al Administrador que resiste el desplazamiento, abonando sus expensas a éste y permitiendo que se sustente haciendo gestión útil para el Consorcio;

= en consecuencia, por obra de la arbitrariedad e imposición forzada, dos (2) mandatarios, sostenidos por diversos grupos estarán recaudando, invocando la representación del Consorcio y pagando deudas a terceros, con el consecuente descontrol financiero y contable que eso implica;

= para peor sin una Intervención Estatal controlante, en la medida que el Sistema carezca de la Supervisión que la Inspección General de Justicia brinda a todas las otras Personas Jurídicas, o que el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social ejerce sobre Cooperativas y Mutuales por ejemplo;

= así se estancan durante muchos meses, a veces años, la dinámica y la paz social consorcial en una batalla fría de tramoyas y entuertos que tiene por contendientes principales a dos (2) Administradores y como laderos y soldados a grupos fraccionados de copropietarios, altamente enemistados casi siempre;

= transitando un camino de muy difícil solución y extendido durante todo el tiempo de una manera perniciosa para todos los copropietarios, menos para ambas Administraciones que lo primero que descuentan de las recaudaciones colectadas, son sus honorarios;

= uno de los puntos culmines de este desasosiego general viene dado por el temor infundado de los Consejos infundido por los mismos Administradores amedrentando sobre una inexistente responsabilidad personal que no prevé la Ley Especial;

= esto los lleva a no meterse y diluirse en el mito popular de consecuencias que pueden acarrar hasta la pérdida de sus unidades; todo lo cual carece de fundamento jurídico o legal alguno;

= desperdiciando así en su inacción la posibilidad que cuenta este órgano fundamental, de darle solución a la cuestión, asumiendo la vacancia y convocando una Asamblea para ratificación del Anterior, para ratificación del Nuevo o para reemplazo de ambos por un tercero sin favoritismo de ningún grupo;

= el Consejo cuenta en forma autónoma con la facultad de convocar correctamente a una Asamblea válida para dar fin al inconveniente, convocando en el Orden Diario con el específico punto ?definición del cargo de Administración? [art. 2064 inc. a) CCCN];

= pero ante su pasividad, desconocimiento o convencimiento tendencioso en otro sentido que le propinan, los Administradores siguen pulseando por apoderarse o resistir en el cargo, teniendo profunda incidencia sobre el resultado final la circunstancia de la recaudación;

= la situación de los revolucionarios, muchas veces debidamente justificados, sin contar con la posibilidad de hacerse del Libro de Actas, retenido por el Administrador en riesgo de ser destituido, los obliga a redactar en Acta móvil o volante,  luego protocolizar ante Escribano público, o bien convocarlo para que transcriba el acto en un Acta extraprotocolar;

= esta situación mal llevada, arriada o culminada los termina dejando en ciernes sobre lo accionado, en crisis dubitativa sobre el asesoramiento recibido, y bajo la latente amenaza de impugnaciones y nulidades que nunca falta desde los bandos opuestos;

= en consecuencia, ante la impotencia experimentada frente a la imposibilidad de deshacerse de quien consideran un mal Administrador, tan solo porque no convoca, y porque el Consejo no lo suple, optan por convocarse en cualquier forma y designar a otro en el cargo;

= pero esto los lleva a mayores problemas más que a mejores soluciones cuando el desplazado, el grupo que lo avala, se instalan en una parada inamovible, desconociendo la Legitimación del invasor;

= múltiples gestiones de cobro, de ambos lados, se utilizan como medio de extorsión para volcar el apoyo a uno u otro Administrador; sumado que a los pagos de uno u otro se agregan quienes no pagan a ninguno, por temor a no quedar luego como definitivo Administrador, ese que les recaudó;

= nunca faltan quienes también, ante la duda, optarán por hacer juicios de consignación judicial o depositarán en forma extrajudicial, consignando los pagos en Escribanías;

= por cuanto quien más recaude expensas queda en mejores condiciones para hacer gastos útiles en favor del Consorcio y esas acciones son las que convierten al Administrador en tal;

= pagando los gastos de conservación se valida ante proveedores y prestadores de servicios, pagando los suministros ante las Licenciatarias, depositando las cargas sociales ante los organismos tributarios y previsionales, pagando al Empleado ante el mayor y mejor difusor del proselitismo verbal que suele torcer el fiel de la balanza en favor de uno u otro postulante;

= una nota resalta en toda esta temática y es la ausencia de Organismos Estatales, tanto Administrativo como Judicial predispuesto a recomponer una situación anómala dentro de una Persona Jurídica Privada como el Consorcio;

= el organismo Administrativo no existe para empadronarlos ni regularlos, intervenirlos, fiscalizarlos, velarlos, supervisarlos;

= el organismo Judicial se reduce al llamado de Asamblea, pero solo cuando hayan conseguido reunir al 10% del total de voluntades tomadas por porcentual, aunadas por confluencia bajo el patrocinio de un abogado, invirtiendo gastos previos, extrajudiciales y también judiciales, y sometidos a la benevolencia que un Juez quiera conceder la admisión de la citación, dependiente del carácter de urgencia y gravedad que encuentre en la exposición del escrito inicial;

= a esta solución del llamado a una Asamblea Judicial se le han opuesto docenas de justificativos para evitarla por parte del distribuidor de justicia, ya que implica entre otras cuestiones, la importante concreción de las notificaciones fehacientes a todos los copropietarios, la recepción de cónyuges y condóminos de cada unidad, la posibilidad de actuación de un abogado por cada interesado y variadas cuestiones procedimentales no reguladas por el código ritual;

= la vía Judicial suele presentarse con variados intentos de ambos Administradores o de los líderes grupales para debilitar al otro mediante la utilización de la Justicia en forma ventajera y poco objetiva;

= así se cruzan demandas de Nulidad de Asamblea, de Medidas Innovativas, otras de No Innovar, otras de pedido de Interventor Informante, otras de Interventor Administrativo; otras de Secuestro de documentación y hasta acciones por Rendición de Cuentas o Cumplimiento de Reglamento de Propiedad;

= al mismo tiempo, llueven los procesos ejecutivos de expensas contra los líderes de los grupos iniciados por ambos Administradores para fustigarlos con el riesgo del remate judicial a resultas de verlos apartarse del apoyo al rival;

= esto es también posible por cuanto para los Jueces ambos Administradores serán legitimados, con solo acompañar sus Actas de designación certificadas por Escribano, puesto que el propio proceso de indagación abreviada sobre el título y la personería, no les permite profundizar sobre la virtud del nombramiento;

= mientras a las Entidades Bancarias se las agobia con cambios de titularidades en la cuenta consorcial exponiendo nueva Acta del último Acta y nueva Acta posterior ratificando al que había sido reemplazado en los registros Bancarios, y así indefinidamente, con tal de contar con el manejo de los fondos;

= esa situación se puede dar porque muchas Entidades Bancarias aceptan Copia del Acta de Designación certificada por Escribano, sin reparar en la conformación de las entidades, en el carácter volátil del Acta, en las mayorías alcanzadas; cuestiones que por cierto le son ajenas, pero los terminan poniendo en un brete de idas y vueltas con las acreditaciones de autorizados al retiro de montos y libranza de cheques;

= las permanentes ratificaciones Asamblearias del cargo que ensayan los competidores del cargo acaban por agobiar a las Entidades Bancarias y ponerlas en brete de incumplimientos contractuales según cuál de ambos postulantes fuere quien intimare la acreditación y la desacreditación del impostor;

= demuestra esto la orfandad en que el Estado deja a los copropietarios de Consorcios en situaciones como la descripta, negando o retaceando intervención; conociendo o debiendo conocer el grado de desinformación, inexperiencia, inhabitualidad, y ansiedad que invade a los copropietarios cuando creen estar pagando sus expensas mal o temiendo tener que pagarlas dos veces por hacerlo al Administrador incorrecto;

= o yendo a la Asamblea convocada por uno y a la del otro, sin saber cuál de ambas es la más válida entre ambas; o abriendo las puertas de sus unidades para tareas de conservación por contratistas enviado por uno de los Administradores y advertidos de futura falta de reconocimiento por parte del otro;

= en toda esa temática de incertidumbres y desacoples perniciosos se cae y se permanece hasta que la situación se depura por sí misma, por el rigor de quien venció al otro recaudando más o por la unión de los copropietarios sensatos que deciden apartar a ambos y confluir en una nueva y legítima conducción;

= en definitiva, se trata de una anormalidad perjudicial para todos, excepto posiblemente para ambos Administradores, ya que de lo recaudado lo primero que descuentan son sus honorarios; no obstante para su rendición final de cuentas el plazo de prescripción a su futura exigencia se encuentra suspendido [art. 2543 inc. d) CCCN];

= finalmente acabará prevaleciendo quien más recaude, resultando determinante el pago del Salario al Empleado ya que se suele convertir en el mejor vocero de supuestos e incidencias que acaban volcando los temores, incertidumbres y dudas generales para una u otra tendencia;

= como dijimos, no existe autoridad judicial ni administrativa que se encargue de esta situación, siendo una cuestión meramente interna de cada Consorcio el poder resolverlo;

= esto significa que no lo resuelve la Dirección de Defensa al Consumidor del Gobierno Local, pues no constituye una infracción por las que sanciona a los Administradores; ni lo soluciona el Poder Judicial ya que no existe una decidida intervención del poder público sobre el albedrío privado de los consorcistas, a quien los considera lo suficientemente expertos para defender el interés individual y colectivo sobre sus propios bienes, cuando esto está muy distante de la realidad;

= solamente queda la acción de pedido de Asamblea Judicial, que no tiene un proceso específico en la Ley ritual, de manera que queda a criterio de cada Juez cómo lo lleve adelante, e incluso la justificación para conceder o rechazar la petición;

= en consecuencia, siendo la vía interna consorcial el camino más rápido y eficiente para darle solución, se recomienda concertar entre ambos grupos, convertidos a veces en bandos irreductibles, la opción por un tercer Administrador, ajeno a los intereses de los laderos más aferrados a los que se disputan el cargo, y desconocido de todos en la medida de lo posible;

= el método a emplear puede ser la Mediación Prejudicial, con requerimiento de cualquier propietario y requerido el Consorcio, llevando como objeto definitivo la acción de Asamblea Judicial, aunque no requiere mediación previa [art. 5° inc. j) Ley 26.589] sino siendo utilizado el bueno oficio de un buen mediador para acercar a las partes, como un enlace eficiente para la reflexión conjunta, pudiendo consensuar con el Mediador/a que se haga la audiencia en el hall del Edificio [arts. 7 inc. f); 21 Ley n° 26.589] sin invitación a los administradores involucrados, volviendo a retomar los hilos de la confraternidad que se espera tenga la comunidad, y pudiendo resolver con un desistimiento de la Mediación por la simple redacción en el acta de un nuevo tercer y único Administrador, solventando luego los gastos de Mediación entre todos por expensas [art 2048 CCCN];

= a continuación se transcriben modelos que transitan los pasos de Diálogo, Intimación, Mediación y Juicio posibles y definitivos para darle acabada solución a este complejo inconveniente, muy repetido en las comunidades consorciales; teniendo presente que solo se trata de idearios o modelos básicos, pudiendo o debiendo cada interesado acomodar a su caso específico el molde;?