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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por

los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las

externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas

obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del

mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en

compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= al adquirir unidades en Propiedad Horizontal, los copropietarios asumen su deber de conservación y cuidado

individual sobre sus partes privativas, al mismo tiempo que ceden al Consorcio la conservación y el cuidado colectivo

de partes comunes;

= ceder significa facultar al Consorcio para que lo organice mediante su órgano deliberativo de gobierno, la

Asamblea, compuesta por los mismos copropietarios que delegaron ese derecho, y lo reasumen en ese acto

colectivo, pero ahora ya como una decisión unívoca y vinculante, sometidos a aceptar la fuerza de la mayoría

impuesta por votos;

= acto en el que debieran discernir sobre urgencias, prioridades, necesidades, contingencias, programa y protocolo

de tareas, luego de recibir los reclamos individuales o grupales sobre exigencias, y luego de realizar la verificación en

el sitio de cada evento denunciado;

= acto en el que debieran elegir evaluar, cotejar, confrontar, examinar, corregir, observar y seleccionar los

presupuestos acordes a sus pretensiones;

= acto en el que debieran volcar en órdenes o mandas, la minuta de tareas y contratistas designados para luego

entregarla al Administrador y encomendarle la ejecución;

= es decir, delegación a manos del Consorcio, que significa definir mediante su órgano de gobierno (Asamblea),

asistido por su órgano asesor (Consejo) y transcriptas las mandas para que el brazo ejecutor (Administrador) los

implemente en la práctica;

= pero como sabemos, raramente se procede de este modo ejemplar, mientras es habitual dejarlo todo al arbitrio del

Administrador, tanto la elección del contratista, como la aprobación de presupuesto, la firma del contrato (cuando lo

hay) la concertación sobre precios, forma de pago, encomienda de la obra o servicio, verificación de su ejecución,

control de su resultado, exigencia de su garantía y conminación a repetición y/o consecución forzosa;

= tamaño desinterés y pasividad participativa implica dejar al Administrador el rol de los tres órganos para sí mismo,

dando lugar a la consabida temática de utilizar los mismos proveedores para muy diversas tareas, recalar en la

sobrefacturación de precios, y a veces, en el escaso control de la correcta realización, la falta de conformidades de

quienes eran damnificados y presentaron sus reclamos, y el desconocimiento general hasta las fechas previas a la

rendición de cuentas y gestión anual, donde se revisa todo lo anual en pocos días;

= son los copropietarios quienes acaban cediendo al Administrador la elección del contratista, basados en su

experiencia, dinámica y logística, sabiendo que suele nutrirse de un grupo de tareas para cada rubro que le aseguran

trabajos eficientes y garantidos, siendo este deber de diligencia (oportunidad y elección) de lealtad (presupuestos

alternativos y cotización) y de eficiencia (mérito y garantías) fundamentales a la hora de evaluar la renovación de su

cargo o del reemplazarlo por inconveniente;

= también es el órgano de gobierno (Asamblea) quien oportuna y debidamente asesorado por el órgano de

supervisión (Consejo) debiera definir cuándo y porqué una reparación se exime del principio general sobre gastos

compartidos, debiendo imputarse a la unidad particular; ya sea por tratarse de parte privativa, o ya sea por encontrar

interferencias que rompieron el nexo de responsabilidad objetivo, debido a imprudencias en el uso, o intención de

daño, en el propio damnificado, o en otro responsable;

= nuevamente, la comodidad del copropietario evitando las reuniones Asamblearias y la integración del Consejo,

implica dejar este cúmulo de trascendentales definiciones en manos exclusivas del Administrador, quien acumula

facultades de conducción debiendo cumplir solo las de ejecución;

= la intervención de contratistas puede deberse a emergencias (ascensores sin funcionar, desbordes de tanques de

agua, calderas con fugas de gas, tablero eléctrico sin energía general, desagotes urgentes por inundaciones, entre

otras);

= o pueden deberse a prevenciones y/o reparaciones de cotidiano menester (plomería, albañilería, carpintería

metálica, herrería, yesería, conexiones sanitarias entre otras); debiendo destacar los que actúan para interés

consorcial (sobre partes comunes) de quienes lo hacen para interés individual de cada consorcista, dentro la unidad

(partes privativas) siendo muchas veces ríspida la definición de casos límites;

= sobre esos queda casi siempre en manos del Administrador su asignación como propio o común, cuando en

realidad, como toda definición y orden de conducción, le corresponde a la Asamblea hacerlo;

= no obstante, puede la Asamblea, ante casos repetitivos y similares establecer un patrón común de interpretación y

ejecución, encomendando también a veces, la tareas de fiscalización sobre el Consejo;

= debemos indicar que siempre tiene el copropietario la facultad de cuestionar la decisión y accionar en contra del

Consorcio si entiende que la tarea de reparación o reposición de las cosas al estado anterior le corresponde

compartir al conjunto y no al damnificado individualmente;

= los productos que se consumen como bienes elaborados pueden tratarse de artículos de limpieza, herramientas,

ropa de trabajo, extintores, mangueras, cables y poleas de ascensores o montacargas, motores de bombas de

impulsión o achique de agua, tanques de depósito de agua, calderas o implementos, entre otros;

= los servicios pueden tratarse de los indispensables para el correcto funcionamiento de las instalaciones o para la

prevención de riesgos o siniestros; tales como la desinsectación, control de plagas y monitoreo de roedores; controles

y pruebas de ascensores; certificación del estado y operativa de caldera; revisión de portero eléctrico; realización de

vigilancia privada; de limpieza; verificación de presión en los matafuegos, desinfección y/o limpieza de tanques de

agua, análisis bactereológico y físico químico de su composición y potabilidad; ajustes de contactores o mecanismos

de corte en tablero eléctrico central; de válvulas y llaves de paso en cañerías de gas; detectores de humo y bocas de

incendio entre otros;

= son contratos en los cuales el Consorcio es consumidor y los consorcistas No son los Destinatarios finales, ya que se

provee un producto destinado a ser usado, o un servicio a ser aplicado, en partes comunes;

= respecto a estos contratistas de servicios que son abonados a una tarea secuencial, progresiva y permanente se

debe recabar el cuidado y las prevenciones para evitar quedar ligados como dependencia laboral, lo cual no puede

articularse en la medida que presten iguales tareas para otros Empleadores, que arbitren la técnica bajo su propio

conocimiento, y que las variaciones de condiciones, modalidades y ejecuciones sean consensuadas entre partes, sin

un poder disciplinario en manos del Consorcio;

= quedan excluido de estos contratos de consumo el celebrado por copropietarios con los servicios de comunicación

audiovisual (cablevisión, videocable, telecentro, etcétera) dado que se trata de relaciones particulares ajenas al fuero

consorcial [Ley n° 26.522, Dto. n° 1225/10; Resol. n° AFIP 3260/12 y Ley n° 4.597 GCBA];

= quedan excluidos de este tipo de contratos los celebrados con empresas de telecomunicaciones que alquilan

Azoteas o Terrazas para colocación de Antena; los de empresa de publicidad que alquilan Medianeras para gráfica, o

el frente para colocación de Carteles; o con un particular que alquila la Portería desocupada;

= situaciones en que el Consorcio debería facturar el ingreso de divisas por alquileres y darse de alta en AFIP como

agente impuesto al tributo de ganancias, además de extender recibo de recepción de pago o cancelación de factura;

= en cuanto a los contratistas que proveen de obras, se trata de contrato de Locación, adonde el Consorcio es

consumidor y los consorcistas No son Destinatarios finales porque se ejecutan en partes comunes a cargo consorcial;

= se trata por lo general de tareas de reparaciones en muros medianeros, o divisorios, en techos, azoteas, balcones,

sótanos, cañerías, dinteles, escaleras, etcétera;

= asume en estos casos el Locador (contratista) la responsabilidad por lo que hicieran u omitieran hacer sus

colaboradores u operarios, excusando al Consorcio respecto a la deficiente realización, cuando así se pudiera probar

[arts. 1278, 1279, 1758 CCCN];

= estos contratistas de obra realizan sus tareas de reparación o conservación con un resultado final previsto y

determinado, por lo cual su responsabilidad se extiende más allá de lo meramente factible para alcanzar el deber de

resultado eficiente, previo presupuesto sometido a Asamblea y contrato firmado por su responsable [art. 11 Ley n°

941, art. 1272 CCCN];

= respecto a este cúmulo de tareas es obligación del Administrador proceder al archivo, protección y exhibición si le

fuera pedido, de los presupuestos y contratos que las registraron, al menos durante dos (2) años mínimos;

= también es obligación especial del Administrador implementar rigurosa formalidad sobre ciertas exigencia que

deben contener esos presupuestos y contratos, tales como nombre del contratista, razón social, domicilio, matrícula

habilitante, constancia de inscripción AFIP y ANSeS, descripción detallada de precios con material y mano de obra

separados, plazo de ejecución, alcance de garantía, plazo de oferta, seguros de riesgos de trabajo del contratista y de

sus colaboradores [art. 11 Ley n° 941 GCBA, Dto. n° 551/10];

= requieren de matrícula habilitante para contratar con el Consorcio los gasistas [Ley 24076, Dto. 1186/93, 885/92,

2731/93]; electricistas [Ley 15336 y 24065, Dto. 634/91]; foguistas (Dto. 977/974 DGFOT), ascensoristas [Dto. 578/01,

1734/03 DGFOC]; calderistas [Ord. 33677, Dto. 887/79 DGFOT); técnicos en seguridad e higiene [Ley 19.587, Dto. 351/79];

vigiladores privados [Dto. 1002/99, Ley 118 y Dto. 1183/98 GCBA]; inspectores de tanques de agua [Ord. 45.593/92]

antenistas  [Disp. 902/98 DGFOC]; instalador sanitario de primera, segunda o tercera categoría [art. 14 Ley 160/99

GCBA]; administradores [Ley 941/02 GCABA];

= al realizarse las tareas sobre partes comunes, la percepción de un vicio en la estructura reparada, reconstruida,

sustituida o modificada por el locador de obra, o la disfunción de las instalaciones, o de los elementos de prevención

atendidos por el locador de servicios, hacen al Consorcio primer responsable frente a los copropietarios dañados en

sus bienes materiales, o en sus personas, como también frente a todo tipo de consorcista y a los expuestos ajenos a

la comunidad consorcial;

= pero luego entra en evaluación la presteza con que el locador atendió su parte de tareas, sea en la pericia de lo

hecho, o en la eficiencia de lo controlado;

= un punto crítico se presenta ante los riesgos inherentes de las instalaciones móviles, ya que el conservador de

ascensores se puede ver implicado en una clase de responsabilidad derivada por accidente en que se involucra al

aparato revisado;

= igual acontece con las instalaciones que conducen fluidos en movimiento, tal como la empresa de destapaciones,

cuando se inundan unidades con desagotes cloacales que fueron mantenidos por ese servidor;

= en cuanto a los conflictos contractuales que se puedan presentar por incumplimiento denunciado por el

Consorcio, en caso de inconformidad sobre la ineficiente o inconclusa tarea; o por el Contratista sobre la falta o

insuficiencia de retribución, ponen la cuestión en un estado de litigio a transitar por los pasos siempre

recomendados para evitar mayor dilación y superiores costos, es decir, el diálogo, la intimación previa, la mediación y

finalmente el juicio.

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