Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= nos referiremos en este apartado a los derechos del consorcista despejando los dos principales que solo

competen copropietario por ser titular registral de la unidad, que son la acción por reparaciones o

reembolso de gasto útil; y la acción de autorización para modificaciones;

= el concepto de consorcista los incluye, pero agrega también a quienes carecen de aquellas facultades, o

sea todo residente y partícipe de la comunidad que no es titular registral de alguna unidad; entre quienes

encontramos a cónyuge, convivientes, heredero declarado, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino,

poseedor con boleto de compraventa, ocupante lícito, principalmente;

= en ese sentido es obligación primaria del consorcista abonar expensas para la conservación de

estructuras e instalaciones, para el cuidado de la salud, sanidad, higiene e integridades físicas colectiva;

= también es su obligación ajustarse a las reglas de conducta colectiva;

= pero en reciprocidad a tales deberes también tiene facultades conferidas legalmente;

= por un lado, la exigencia a otros de las mismas reglas de convivencia que le aplican;

= por otro lado, el acceso a la información plena, total, íntegra, actualizada, documentada del destino de sus

aportes, y de la aplicación a su interés individual por la unidad y su interés colectivo por la copropiedad del

edificio;

= en cuanto al primero, si bien la Ley Especial contempla solo el copropietario en el ejercicio de acción por

turbaciones de otros a su modo de vida, habitabilidad o pacífica convivencia, el Derecho Real bajo el cual se

signa aquella normativa prevé que también le compete al poseedor y al detentador legítimo de la unidad

[art. 1772 inc. b) CCCN];

= en correlato a tal atribución podría incluirse la acción de reparación por daños materiales en la unidad

para ser efectivizada forzadamente por el Consorcio recayendo, en correlato al gravamen real de sustento a

los gastos que las permiten, solo en quienes se encuentran legalmente obligados a solventarlos, es decir,

copropietario y poseedor, quedando excluidos los demás [art. 2050 CCCN];

= en cambio por la acción de reembolso al gasto útil de la reparación urgente quedarían habilitados todo

tipo de consorcista;

= pero como estas cuestiones  de extensión en la tenencia frente a la contemporaneidad de los trámites; y

de la consolidación o pérdida del derecho posesorio, a la acreditación en la personería y la legitimación que

no desplaza a otros, se vuelve engorroso comparado con la acción directa del copropietario;

= pero en cuanto a la convivencia se debe reconocer sus derechos al disfrute del uso interno de la unidad

que residen y de los espacios comunes para acceder, transitar o permanecer;

= es así acorde para un justo equilibrio de mutuas exigencias entre los residentes de una comunidad, y por

eso debe reconocerse facultad de acción a los mencionados, acudiendo mediante todas las instancias a la

adecuación de otros al régimen de convivencia [art. 2069 CCCN];

= en cuanto a la facultad de acceso a la información se trata tanto de la que le concierne directamente por

la evolución particular de su unidad, como por la información situacional que recae colectivamente en

todos los implicados, ya que es indivisible un percance con el ascensor, la intoxicación con el agua sin

potabilizar, la afección pulmonar por ductos sin aireación, la inmisiones nocivas del recinto de residuos sin

recolección, la toxicidad de los productos desinsectantes, para humanos o mascotas, etcétera;

= si bien se trata de un derecho cuya contraparte correlativa es el Consorcio, la marcamos como una

cuestión de consumo, apuntada a la figura del Administrador, ya que es su función detentar la recolección

y archivo de documentación, en forma exclusiva pero no excluyente;

= así, al específico efecto de este deber (no de todos sus deberes) su tarea trasciende al Consorcio en el

vínculo de mandato y alcanza, por el puente del consumo, a cada Destinatario final de esa actividad;

= tanto por el interés individual que manifieste sobre dicha información, en manejo del prestador del

servicio que la genera, recolecta, guarda y archiva, así como por el interés que tenga sobre los efectos

colectivos que pudieren incidir sobre su grupo conviviente, el grupo consorcial e inclusive el alcance a

expuestos;

= las facultades mencionadas no se ven entorpecidas por el incumplimiento de los deberes, de tal manera

que la morosidad en el pago de expensas o el incumplimiento de reglas de convivencia, no le impiden

accionar por la recíproca de acceso a la información sobre conservación de estructuras e instalaciones,

sobre cuidado de la salud, salubridad, higiene e integridades físicas colectivas; ni para accionar por la

regularización de conductas ajenas;

= esto por cuanto no se trata de contraprestaciones derivadas de un contrato que de lugar a interponer la

excepción de incumplimiento previo del otro, tal como sería si basamos el derecho en el Reglamento de

Propiedad;

= sino basados, para uno, en el derecho de consumo dirigido a la actividad de un prestador profesional por

un lado [arts. 4, 8bis, 19, 37 LDC; art. 9 inc. f) Ley n° 941; arts. 1, 9 inc. f) Decreto n° 941 GCBA];

= y en otro, basado en el derecho de defensa para evitar la turbación a la pacífica convivencia comunal, en

tanto no solo apuntan a la intolerable pacificidad y sosiego interno en la unidad, sino puede darse en el uso

de partes comunes [arts. 1772 inc. b); 2240, 2242 CCCN];

= de este modo, todos los residentes o explotadores del uso de las unidades, quedan garantidos por el

ejercicio de estos derechos, y en la medida que les sean opuestos, rechazados, denostados o negados, la

legitimación suficiente y autónoma para las acciones tendientes a validarlos, ante todas las instancias;

= entre otras facultades que convergen en la calidad del consorcista podemos citar;

= a) acceder a la información total, veraz, íntegra, actual y detallada de la documentación consorcial [art. 42

CN; arts. 4, 8bis, 19, 37 LDC; arts. 1092, 1100 CCCN; art. 9 inc. f) Ley n° 941; art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10 GCBA];

= alcanza con hacer un pedido concreto por medio registrable y fehaciente, como puede ser el correo

electrónico puesto a disposición en planillas de expensas, o en caso de silencio, desatención o desvío,

mediante carta documentada, dirigida específicamente a la figura del Administrador, ya que se trata de

una actividad inherente a su potestad de depositario legal que detenta exclusivamente los antecedentes

documentales y libros consorciales; tiene fijado el plazo máximo de cinco (5) días para ponerla a disposición

[art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10];

= b) cambiar el domicilio de recepción para las notificaciones [art. 2046 inc. f) CCCN];

= la constitución de domicilio sirve a los efectos de estar al tanto de las novedades consorciales, tanto para

los copropietarios que no residen en modo permanente como para quienes confían en la recepción

eficiente en otro lugar;

= allí peticionan el desvío de las liquidaciones en papel, las circulares, convocatorias, copias de actas,

intimaciones, reclamos, etcétera, pasando a ser su domicilio constituido a los efectos legales, debiendo

absorber los gastos de papelería, correo postal o cadetaje que su implementación demande;

= c) exigir la aplicación del Reglamento para el correcto cómputo de expensas, para las gestiones

inherentes al Administrador de las que resulte destinatario final [arts. 2046 inc. a); 2067 incs. c) d) i) k) l)

CCCN; arts. 9, 10 Ley n° 941 GCBA];

= en cuanto al Reglamento de Propiedad, en lo que acá nos concierne, sabemos se trata de un Estatuto

Social que regla las bases de cooperación mediante el aporte de expensas, con sus afinidades en plazos,

vencimientos, conceptos, multas, intereses, localización del pago, consecuencias de la morosidad, forma de

aplicar su fracción particular, fijación de fondo integración inicial, eximiciones expresas a determinados

conceptos (sin posibilidad de eximición total);

= con igual tenor impone restricciones al régimen de convivencia en el uso de espacios comunes para

quienes carecen de titularidad, para huéspedes o visitantes, días de mudanzas, horarios de actividades

comerciales, decibeles del volumen de emisiones, tenencia de mascotas, entre otros;

= esto da lugar a muchas inaplicaciones por omisión, a indebida aplicación por errores de conceptos, a

incorrecta aplicación por interpretación deficiente, todo lo cual da lugar a exigir su componenda;

= suele imputarse mal un porcentual, una eximición, imponerse una carga particular injustificada, omitir

extender los recibos cancelatorios pertinentes, diferir del formato legal exigido, intimar pagos con

advertencias incorrectas, e incluso negar la recepción de pagos efectivos o el canje de los comprobantes

bancarios por los recibos oficiales;

= todo esto genera acciones de cumplimiento del Reglamento de Propiedad y pudiera también por

consignación judicial o extrajudicial de expensas, ambas en manos de los consorcistas;

= d) concurrir a denunciar las infracciones al régimen de la actividad del Administrador ante la Dirección

General de Defensa al Consumidor [art. 17 Ley n° 941];

= sobre este tópico nos explayamos en la etiqueta correspondiente con mayor detalle.