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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los

miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el

gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del

mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo

jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la

especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier

otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad

igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;


= se trata de la coexistencia pacífica, cooperativa, solidaria, tolerante de las formas y estilos de vida familiares, o explotaciones

comerciales que confluyen en una misma estructura edilicia y comparten mismas instalaciones;

= a más de las conductas humanas adultas, serias y responsables, se deben sumar las de niños, ancianos, huéspedes,

visitantes, transeúntes ocasionales de partes comunes (pacientes de consultorios, empleados de oficinas, clientes de estudios

profesionales, entre otros) y mascotas domésticas con quienes se establece una relación de afecto emocional y espiritual, así

como responsabilidad ubicada en el derecho de propiedad;

= el gran cúmulo de interacciones genera inevitables roces, rencillas, disputas y enfados múltiples, básicamente por

alteraciones intolerables atacando al pacífico descanso, la tranquilidad y el sosiego que se busca y ejercita en el hogar propio;

= la regulación de estas actividades quedan bajo la guarda directa de la Persona Jurídica Consorcio, pero dado que no tiene

voz ni brazos propios precisa quién hable y quien transcriba su voluntad;

= estas tareas se encuentran en hombros de la Asamblea y del Administrador, siempre dependientes del buen asesoramiento

del Consejo;

= en cuanto al aspecto jurídico, se trata de relaciones en paridad o igualdad de derechos y obligaciones entre los consorcistas,

y también frente a externos;

= las cuestiones de Convivencia se tratan básicamente de Restricciones al Dominio absoluto de un inmueble, esta vez en

lugar de ser sobre la disponibilidad material (como en las modificaciones) o en las jurídicas (como en la ejecutabilidad de

expensas) apuntan a las conductas de vecindad;

= tiende la Ley a establecer un marco de posibilidades dentro del cual no deben escaparse los casos particulares que

transgredan o pongan en peligro el interés general en pos de un interés particular; siendo éste el concepto básico que rige las

relaciones;

= por eso, cuando un consorcista actúa esporádica o permanentemente reiterando una conducta molesta, perturbadora o

incómoda para cualquier otro, medida en un nivel de tolerancia inaceptable, estamos ante una Infracción a la convivencia

comunal;

= conducta reprochada en acuerdo previo (reglamentos interno de convivencia) o sin tal previsión, pasible de ser encuadrada

en las prohibiciones legales, tanto el consorcista afectado como al Consorcio (Persona Jurídica), en este caso a través del

Administrador, tienen aptitud para utilizar herramientas de ajuste tendiendo a restablecer la paz comunal;

= esas conductas incongruentes con la idea de compartir espacios y objetos comunitarios, aparecen delineadas con trazo

grueso en el artículo 2047 del Código Civil y Comercial de la Nación, yendo desde la unidad destinada a otro fin diferente al

reglamentario, pasando por los aromas y olores invasivos e impregnantes, por los ruidos excesivos a cualquier horario, por las

vibraciones, por la ocupación de palieres o pasillos con objetos propios, por la sospecha o certeza de depositarse productos o

mercaderías peligrosas;

= también lo constituyen la comprobación de actividades inmorales o lesivas a la cultura personal de otro, a sus convicciones

religiosas, o denigratorias de raza, preferencia sexual, grupo étnico, y/u otra similar, que sean de notorio conocimiento o

apreciación;

= igualmente constituye infracción al régimen de convivencia la negativa incesante a franquear el acceso a la unidad para

realizar verificación del estado de conservación o para ejecutar la desinsectación, el control de plagas o las recomendaciones

de higienización que afectan a todos encadenadamente;

= también constituye infracción dar paso franqueando el ingreso principal del Edificio a personas desconocidas y ajenas a la

comunidad, cuando revela no tener carácter de visita ocasional, sino una permanente aglomeración de allegados con destino

a la misma unidad;

= constituye una infracción la apropiación de sectores comunes como terrazas, patios, jardines, en beneficio de un solo

pretensor para su uso exclusivo;

= constituye infracción la conducta agresiva, amenazante, antihigiénica de las mascotas;

= se entiende que existen situaciones límites que resultarán tolerables para unos y para otros no, ya que toda comunidad de

convivencia plantea muchas alternativas de modos de crianza, desempeño, sociabilización y costumbres diversas, diferentes y

algunas disímiles entre vecinos;

= motivo por el cual el criterio para intervenir por parte del Administrador será conveniente siempre buscar ampararlo en

decisión Asamblearia convocada al efecto, antes que tomar partido por una posición u otra de disputa entre vecinos;

= entre conductas molestas suelen darse los ruidos excesivos y casi siempre provocados por habitantes del piso superior a

quien lo sufre, sea por movimiento de mobiliarios, por pisadas o golpes estruendosos contra el piso de unos y techos del otro,

algunos de los habituales;

= pueden también provenir de aparatos musicales de cualquier parte del Edificio, dándose en tal caso a la inversa, ya que se

amplifican rebotando hacia arriba por los muros medianeros de los pozos de aire y luz internos;

= se dan asiduamente las alteraciones a los decibeles tolerables en horas nocturnas cuya constancia y frecuencia altera el

descanso provocados por bares o expendedores de bebidas, que suelen aglomerar a los clientes en sus instalaciones, e incluso

abordando la acera pública;

= tal vez sea este el caso más difícil para la propuesta de soluciones definitivas, ya que de encontrarse habilitados para la

actividad (recinto de expendio de bebidas nocturno y/o con espectáculos artísticos) y ajustados a su desarrollo, igualmente

generan disturbio al descanso, no por los decibeles de artefactos musicales, sino por el impacto acústico de voces, carcajadas,

gritos, que toman eco y ascienden por rebote, provocando alteración del sueño u otras anomalías psico-físicas;

= la pretensión de conseguir su clausura suele rayar con el abuso de derecho [art. 10 CCCN] ya que los adquirentes ingresan al

Sistema de Propiedad Horizontal sabiendo, o debiendo conocer, la existencia de un local al cual el Reglamento no le prohíbe la

actividad nocturna;

= por lo tanto aparecerá la isonorización como único remedio, a fines de evitar vulnerar el derecho constitucional de trabajar y

del ejercicio de industria lícita [art. 14 CN] compulsando con el de usar la propiedad [art. 17 CN] con garantías de tranquilidad,

decoro, habitabilidad y funcionalidad previsto;

= la base suele encontrarse en los Reglamentos de Propiedad, que contienen pautas genéricas, las cuales se pueden extender

mediante la concertación de Reglamentos Internos de Convivencia;

= se trata técnicamente de Actas de Asamblea, como cualquier otra, pero con una intención de mantener perpetuidad y una

instrumentación Codificada, agrupando todas las previsiones, sanciones y excepciones posibles en un mismo texto;

= normalmente este documento adquiere un formato impreso que lo aparenta al Reglamento de Propiedad, pero sin

rúbricas oficiales, ya que se trata de una emisión privada, y suele causar más efecto preventivo y adecuación por temor a las

sanciones, que por conciencia colectiva de comunidad;

= como se sabe, las normativas sin sanciones, raramente causan impacto social, por lo tanto se vuelve imprescindible darle una

virtud de posible ejecución;

= es en esa etapa adonde pueden flaquear las intenciones, cuando llegan al análisis judicial en la medida que se quieran

sustentar sanciones establecidas en su texto;

= esto por dos motivos esenciales a) carecen del rigor técnico de las Asambleas para darle oponibilidad integral; b) carecen de

medios probatorios indubitables para justificar la falta;

= en cuanto al primero, como toda decisión comunitaria, no requieren la conformidad expresa de cada implicado para ser

obligatorio, ya que se transforma en expresión del Consorcio, cuya guarda sobre las conductas y reglas de convivencia queda

cedida al ingresar individualmente al Sistema Horizontal;

= pero sucede que raramente son debidamente citado todos las unidades al acto asambleario con el mecanismo previsto por

el propio Reglamento, ni se consignan detalladamente nombres, representaciones apoderadas de otra unidad,

representaciones unificadas de la misma unidad, porcentuales de dominio, ni se toman con precisión e identificación las

votaciones, y aun cuando se hubiera puesto puntillosa atención, suelen fallar a la hora de consolidar la validez de la resolución;

= es decir, en la medida que el texto propuesto como Reglamento Interno de Convivencia sea aprobado por mayoría

absoluta, con doble cómputo de unidades y porcentual, se tendrá por vigente y virtuoso;

= pero si no la consiguiera y se pasare a la aprobación por mayoría simple de presentes, habitualmente queda pendiente por

siempre el acarreo de las notificaciones a los ausentes y el conteo final de oposiciones luego del plazo legal de respuesta; lo

cual transforma a la decisión en una propuesta precaria que nunca obtiene la Legalidad necesaria para hacerla efectiva con

alcance colectivo;

= en cuanto a las pruebas de la comisión del hecho sancionado (dejar los residuos fuera de la gaveta prevista al efecto, por

ejemplo) o de la omisión (transitar por pasillo, escalera o ascensor con la mascota canina sin correa y/o bozal, por ejemplo)

deberían revestir una cualidad indubitable para dar plena fe de su acaecimiento en dicha instancia judicial, ya que el Sistema

presume la Responsabilidad objetiva consorcial, excepto la imputación y demostración de otro culpable;

= sucede al efecto que los mecanismos de registro de los hechos (cámaras, fotos, audios, notas, panfletos) son pasibles de

adulteración si no cuentan con el reconocimiento expreso de autoría del acusado, o si no los sustenta la Fe pública que puede

otorgar la presencia de un Escribano en el lugar y momento;

= por otro lado, las declaraciones testimoniales suelen aparecer teñidas de parcialismo y socavadas de objetividad cuando se

trata de otros consorcistas, en definitiva, directa o indirectamente interesados en el resultado de las sanciones, y por lo tanto

inmersos en los condicionantes genéricos de valoración probatoria;

= en cuanto a las declaraciones de empleados, o de contratistas vigiladores, de limpieza o similares, quedan también

enmarcados en un grado de disminución valorativa, por estar unos ligados a la dependencia económica frente al Consorcio

acusador y por estar los otros salpicados por el vínculo contractual alejado de tal objeto denunciatorio;

= no obstante se deben separar acá las meras faltas a la convivencia, de menor grado violatorio de otros derechos de las

constitutivas de delitos, o contravenciones frente al orden público;

= en cuanto a las declaraciones de terceros ajenos a la comunidad consorcial, podrían aparecer como las objetivas por

excelencia e imparciales, pero adolecen de intencionalidad, por cuanto si aprecian hechos externos al Edificio, dejan de

constituir infracciones internas; y si relatan infracciones internas, pierden el sentido de desinterés, puesto que si no

pertenecen a la comunidad consorcial, alguien los hizo ingresar para utilizarlos como medio de prueba, y esto revela un interés

de auxilio, al menos indirecto (incluyendo repartidores, canillitas, sodero, vendedores, kiosqueros, dependientes de locales

comerciales, etcétera);

= claro que la reiteración de declaraciones, en un relativo espacio temporal simultáneo, de diversos miembros de la

comunidad o de externos, concordantes, precisa y certeras, darán lugar a obviar todos los impedimentos de debilidad

probatoria, convirtiendo al hecho en altamente factible y comprobado;

= en cuanto a la entidad de las sanciones impuestas a consorcistas, confluyen normalmente en multas dinerarias, y

ocasionalmente en restricciones de acceso o permanencia en determinados sectores anteriormente propicios escenarios para

sus infracciones;

= en cuanto al tenor o graduación de la infracción, suelen representar un porcentaje del monto de expensas, suficiente para

generar una intención futura de evitarla, e inferior a constituir una pretensión usuraria o un abuso de derecho, con finalidad

opuesta a la motivación de su incorporación;

= habitualmente cunden efecto porque se incorporan extrajudicialmente en el concepto de cargas particulares asignada a la

unidad ligada con el infractor, pasando a conformar el concepto genérico de expensas y por tal motivo ejecutables sin

investigación judicial de los hechos;

= a fines de las probanzas objetivas suelen auxiliar en buena medida las actas policiales levantadas por oficiales públicos ante

la denuncia fiscal de alteración del orden público;

= no obstante siempre le queda la oportunidad al presunto infractor de defender su postura en instancia judicial, abonando la

carga particular con expresa reserva de rechazo, e iniciar la causa judicial de conocimiento pleno por cumplimiento de

Reglamento de Propiedad, que le fija una contribución distinta a la abonada en disconformidad, con el objeto de restitución

del capital e intereses, pero sin posibilidad de afectación moral o espiritual, ya que la regla de convivencia, sancionada en

Asamblea válida, lo compromete a ese sometimiento como integrante de la comunidad;

= esto último en la medida que no se hubiera exacerbado con evidente mala intención la divulgación de su infracción (que

luego no lo fuera) repercutiendo en el ámbito interno o externo a la comunidad consorcial; 

= dudosa aparece la posibilidad de pago por consignación judicial o en escribanía sustentada en la circunstancia de no

resultar un pago seguro o válido, ya que no es un impedimento sino una pretensión concreta de falencia en la acusación

contra su persona o el infractor ligado a su unidad;

= claro que existen las infracciones que generan molestias e incomodidades (ruidos, aromas, luminosidades, golpes,

vibraciones, estridencias, exhibicionismo, beodez, etcétera) de otras que generan daño material concreto, como consecuencia

de otra infracción o por sustrato propio (niños jugando en los palieres que rompen una ventana o la puerta del ascensor o

baranda de la escalera, etcétera);

= en unos casos se aplicará la multa y en otros también la restitución de los valores comunitarios afectados, y esto

nuevamente, por carga particular de expensas; 

= en los casos de comprobarse infracciones y observar pasividad en la gestión del Administrador para prevenirlos o

sancionarlos, sea porque decida no involucrarse, o sea por falta de repetición del hecho, o por falta de manda de Asamblea

aprobando el código de convivencia, posibilitan, en fin, que cualquier consorcista afectado individualmente, accione contra

alguno de sus pares;

= se sugieren siempre los pasos preliminares hasta llegar a los definitorios, comenzando con el diálogo directo, o con el auxilio

de amigables componedores (procedimiento de mediación no vinculante ni obligatoria en Comunas) o por intermediación de

otros intercesores (consejo de propietarios), pasando en su agotamiento a la intimación por medio fehaciente con

apercibimiento y plazos concretos; alcanzando la etapa de intermediación de funcionarios públicos dependientes del

Ministerio de Justicia (mediación prejudicial obligatoria) o bien llegando finalmente a la instancia judicial para hacer cesar las

conductas que le causan perjuicio;

= las motivaciones de afectación pueden ser múltiples (ruidos excesivos, vibraciones, acarreo de mobiliarios, mudanzas a

deshoras, agresiones verbales, inmisiones de tipo aromático, luminoso, gaseoso, líquido, arroje de objetos contundentes, caída

de agua condensada, actividades inmorales, depósito de mercadería sospechosamente peligrosa, entre otras) debiendo

demostrar ante el Juez Civil que atienda la causa por sorteo, además del incumplimiento a las previsiones del Reglamento de

Propiedad y/o del Reglamento Interno, que ese suceso le causa un perjuicio cierto, actual y subsistente, manifiesto o

demostrable mediante algún mecanismo probatorio, a fin de obtener una condena que prive al infractor de la posibilidad de

continuar el estado lesivo, o de hacerlo cesar, o de hacerlo reparar, o indemnizar al afectado, frente al daño ya generado,

material y/o emocional [art. 2069 CCCN];

= es decir, ante la denuncia de alguno de los vecinos sobre el padecimiento de cualquiera de estas infracciones, las soluciones

posibles presentan dos variantes

a) intervención del administrador, en representación de todo el Consorcio y previamente avalado por Asamblea, mediante

diálogo, intimación, o acción prejudicial tendientes a instar al infractor a cesar con el disturbio, bajo apercibimiento de acción

judicial con el correlato de posibles multas fijadas por el Juez, o desalojo si fueran inquilinos, o desalojo de mascotas, aún

siendo propietarios;

= o b) acción de cualquier copropietario (solo los titulares de unidad) cuando la Asamblea no fuera convocada, o el

Administrador se mantenga al margen, pudiendo pasar por los mismos tópicos de intento de solución o acudiendo

directamente a la mediación prejudicial obligatoria [art. 5 Ley nº. 26.589];

= el fracaso de la mediación da lugar a la acción Judicial, en la cual deberá demostrar ante el Magistrado que atienda el caso,

un perjuicio serio, directo y actual, sobre su persona, de algún integrante del grupo conviviente, o incluso de quienes residen

en la unidad en carácter de poseedores o simples detentadores provisorios (inquilinos, comodatarios, ocupantes, huéspedes,

visitantes)

= claro queda previo a la vía judicial intentar agotar la conciliación interna, mediante asambleas que traten y voten el tema,

tendiendo a convencer masivamente al infractor a cesar voluntariamente;

= a dicha Asamblea con su tratamiento en el Orden del día se llega por pedido que le hacen al Administrador, uno o un grupo

de propietarios que sumen al menos el 5% del porcentual consorcial, o subsidiariamente se llega por medio del Consejo de

Propietarios (si se tiene) quienes se encuentran facultados para tratarlo como un asunto que requiere su directa atención, a

pedido de ese cúmulo de copropietarios o porque el Administrador requerido no la citó [arts. 2058 inc. b) 2064 CCCN]

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