Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el

gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier

otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridadigualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= se trata de la coexistencia pacífica, cooperativa, solidaria, tolerante de las formas y estilos de vida familiares, o explotaciones

comerciales que confluyen en una misma estructura edilicia y comparten mismas instalaciones;

= a más de las conductas humanas adultas, serias y responsables, se deben sumar las de niños, ancianos, huéspedes, visitantes, transeúntes ocasionales de partes comunes (pacientes de consultorios, empleados de oficinas, clientes de estudiosprofesionales, entre otros) y mascotas domésticas con quienes se establece una relación de afecto emocional y espiritual, así

como responsabilidad ubicada en el derecho de propiedad;

= el gran cúmulo de interacciones genera inevitables roces, rencillas, disputas y enfados múltiples, básicamente por alteraciones intolerables atacando al pacífico descanso, la tranquilidad y el sosiego que se busca y ejercita en el hogar propio;

= la regulación de estas actividades quedan bajo la guarda directa de la Persona Jurídica Consorcio, pero dado que no tiene voz ni brazos propios precisa quién hable y quien transcriba su voluntad;

= estas tareas se encuentran en hombros de la Asamblea y del Administrador, siempre dependientes del buen asesoramiento del Consejo;

= en cuanto al aspecto jurídico, se trata de relaciones en paridad o igualdad de derechos y obligaciones entre los consorcistas, y también frente a externos;

= las cuestiones de Convivencia se tratan básicamente de Restricciones al Dominio absoluto de un inmueble, esta vez en lugar de ser sobre la disponibilidad material (como en las modificaciones) o en las jurídicas (como en la ejecutabilidad de expensas) apuntan a las conductas de vecindad;

= tiende la Ley a establecer un marco de posibilidades dentro del cual no deben escaparse los casos particulares que transgredan o pongan en peligro el interés general en pos de un interés particular; siendo éste el concepto básico que rige las relaciones;

= por eso, cuando un consorcista actúa esporádica o permanentemente reiterando una conducta molesta, perturbadora o incómoda para cualquier otro, medida en un nivel de tolerancia inaceptable, estamos ante una Infracción a la convivencia comunal;

= conducta reprochada en acuerdo previo (reglamentos interno de convivencia) o sin tal previsión, pasible de ser encuadrada  en las prohibiciones legales, tanto el consorcista afectado como al Consorcio (Persona Jurídica), en este caso a través del  Administrador, tienen aptitud para utilizar herramientas de ajuste tendiendo a restablecer la paz comunal;

= esas conductas incongruentes con la idea de compartir espacios y objetos comunitarios, aparecen delineadas con trazo grueso en el artículo 2047 del Código Civil y Comercial de la Nación, yendo desde la unidad destinada a otro fin diferente al reglamentario, pasando por los aromas y olores invasivos e impregnantes, por los ruidos excesivos a cualquier horario, por las

vibraciones, por la ocupación de palieres o pasillos con objetos propios, por la sospecha o certeza de depositarse productos o mercaderías peligrosas;

= también lo constituyen la comprobación de actividades inmorales o lesivas a la cultura personal de otro, a sus convicciones religiosas, o denigratorias de raza, preferencia sexual, grupo étnico, y/u otra similar, que sean de notorio conocimiento o apreciación;

= igualmente constituye infracción al régimen de convivencia la negativa incesante a franquear el acceso a la unidad para realizar verificación del estado de conservación o para ejecutar la desinsectación, el control de plagas o las recomendaciones  de higienización que afectan a todos encadenadamente;

= también constituye infracción dar paso franqueando el ingreso principal del Edificio a personas desconocidas y ajenas a la  comunidad, cuando revela no tener carácter de visita ocasional, sino una permanente aglomeración de allegados con destino a la misma unidad;

= constituye una infracción la apropiación de sectores comunes como terrazas, patios, jardines, en beneficio de un solo pretensor para su uso exclusivo;

= constituye infracción la conducta agresiva, amenazante, antihigiénica de las mascotas;

= se entiende que existen situaciones límites que resultarán tolerables para unos y para otros no, ya que toda comunidad de convivencia plantea muchas alternativas de modos de crianza, desempeño, sociabilización y costumbres diversas, diferentes y algunas disímiles entre vecinos;

= motivo por el cual el criterio para intervenir por parte del Administrador será conveniente siempre buscar ampararlo en decisión Asamblearia convocada al efecto, antes que tomar partido por una posición u otra de disputa entre vecinos;

= entre conductas molestas suelen darse los ruidos excesivos y casi siempre provocados por habitantes del piso superior a quien lo sufre, sea por movimiento de mobiliarios, por pisadas o golpes estruendosos contra el piso de unos y techos del otro,  algunos de los habituales;

= pueden también provenir de aparatos musicales de cualquier parte del Edificio, dándose en tal caso a la inversa, ya que se amplifican rebotando hacia arriba por los muros medianeros de los pozos de aire y luz internos;  = se dan asiduamente las alteraciones a los decibeles tolerables en horas nocturnas cuya constancia y frecuencia altera el descanso provocados por bares o expendedores de bebidas, que suelen aglomerar a los clientes en sus instalaciones, e incluso

abordando la acera pública;

= tal vez sea este el caso más difícil para la propuesta de soluciones definitivas, ya que de encontrarse habilitados para la actividad (recinto de expendio de bebidas nocturno y/o con espectáculos artísticos) y ajustados a su desarrollo, igualmente  generan disturbio al descanso, no por los decibeles de artefactos musicales, sino por el impacto acústico de voces, carcajadas,

gritos, que toman eco y ascienden por rebote, provocando alteración del sueño u otras anomalías psico-físicas;

= la pretensión de conseguir su clausura suele rayar con el abuso de derecho [art. 10 CCCN] ya que los adquirentes ingresan al Sistema de Propiedad Horizontal sabiendo, o debiendo conocer, la existencia de un local al cual el Reglamento no le prohíbe la actividad nocturna;

= por lo tanto aparecerá la isonorización como único remedio, a fines de evitar vulnerar el derecho constitucional de trabajar y del ejercicio de industria lícita [art. 14 CN] compulsando con el de usar la propiedad [art. 17 CN] con garantías de tranquilidad, decoro, habitabilidad y funcionalidad previsto;

= la base suele encontrarse en los Reglamentos de Propiedad, que contienen pautas genéricas, las cuales se pueden extender mediante la concertación de Reglamentos Internos de Convivencia;

= se trata técnicamente de Actas de Asamblea, como cualquier otra, pero con una intención de mantener perpetuidad y una

instrumentación Codificada, agrupando todas las previsiones, sanciones y excepciones posibles en un mismo texto;

= normalmente este documento adquiere un formato impreso que lo aparenta al Reglamento de Propiedad, pero sin rúbricas oficiales, ya que se trata de una emisión privada, y suele causar más efecto preventivo y adecuación por temor a las  sanciones, que por conciencia colectiva de comunidad;

= como se sabe, las normativas sin sanciones, raramente causan impacto social, por lo tanto se vuelve imprescindible darle una virtud de posible ejecución;

= es en esa etapa adonde pueden flaquear las intenciones, cuando llegan al análisis judicial en la medida que se quieran sustentar sanciones establecidas en su texto;

= esto por dos motivos esenciales a) carecen del rigor técnico de las Asambleas para darle oponibilidad integral; b) carecen de medios probatorios indubitables para justificar la falta;

= en cuanto al primero, como toda decisión comunitaria, no requieren la conformidad expresa de cada implicado para ser obligatorio, ya que se transforma en expresión del Consorcio, cuya guarda sobre las conductas y reglas de convivencia queda cedida al ingresar individualmente al Sistema Horizontal;

= pero sucede que raramente son debidamente citado todos las unidades al acto asambleario con el mecanismo previsto por

el propio Reglamento, ni se consignan detalladamente nombres, representaciones apoderadas de otra unidad, representaciones unificadas de la misma unidad, porcentuales de dominio, ni se toman con precisión e identificación las votaciones, y aun cuando se hubiera puesto puntillosa atención, suelen fallar a la hora de consolidar la validez de la resolución;

= es decir, en la medida que el texto propuesto como Reglamento Interno de Convivencia sea aprobado por mayoría absoluta, con doble cómputo de unidades y porcentual, se tendrá por vigente y virtuoso;

= pero si no la consiguiera y se pasare a la aprobación por mayoría simple de  presentes, habitualmente queda pendiente por siempre el acarreo de las notificaciones a los ausentes y el conteo final de oposiciones luego del plazo legal de respuesta; lo  cual transforma a la decisión en una propuesta precaria que nunca obtiene la Legalidad necesaria para hacerla efectiva con

alcance colectivo;

= en cuanto a las pruebas de la comisión del hecho sancionado (dejar los residuos fuera de la gaveta prevista al efecto, por  ejemplo) o de la omisión (transitar por pasillo, escalera o ascensor con la mascota canina sin correa y/o bozal, por ejemplo) deberían revestir una cualidad indubitable para dar plena fe de su acaecimiento en dicha instancia judicial, ya que el Sistema presume la Responsabilidad objetiva consorcial, excepto la imputación y demostración de otro culpable; = sucede al efecto que los mecanismos de registro de los hechos (cámaras, fotos, audios, notas, panfletos) son pasibles de adulteración si no cuentan con el reconocimiento expreso de autoría del acusado, o si no los sustenta la Fe pública que puede otorgar la presencia de un Escribano en el lugar y momento;

= por otro lado, las declaraciones testimoniales suelen aparecer teñidas de parcialismo y socavadas de objetividad cuando se trata de otros consorcistas, en definitiva, directa o indirectamente interesados en el resultado de las sanciones, y por lo tanto inmersos en los condicionantes genéricos de valoración probatoria;

= en cuanto a las declaraciones de empleados, o de contratistas vigiladores, de limpieza o similares, quedan también enmarcados en un grado de disminución valorativa, por estar unos ligados a la dependencia económica frente al Consorcio acusador y por estar los otros salpicados por el vínculo contractual alejado de tal objeto denunciatorio;

= no obstante se deben separar acá las meras faltas a la convivencia, de menor grado violatorio de otros derechos de las constitutivas de delitos, o contravenciones frente al orden público;

= en cuanto a las declaraciones de terceros ajenos a la comunidad consorcial, podrían aparecer como las objetivas por excelencia e imparciales, pero adolecen de intencionalidad, por cuanto si aprecian hechos externos al Edificio, dejan de constituir infracciones internas; y si relatan infracciones internas, pierden el sentido de desinterés, puesto que si no pertenecen a la comunidad consorcial, alguien los hizo ingresar para utilizarlos como medio de prueba, y esto revela un interés

de auxilio, al menos indirecto (incluyendo repartidores, canillitas, sodero, vendedores, kiosqueros, dependientes de locales comerciales, etcétera);

= claro que la reiteración de declaraciones, en un relativo espacio temporal simultáneo, de diversos miembros de la comunidad o de externos, concordantes, precisas y certeras, darán lugar a obviar todos los impedimentos de debilidad probatoria, convirtiendo al hecho en altamente factible y comprobado;

= en cuanto a la entidad de las sanciones impuestas a consorcistas, confluyen normalmente en multas dinerarias, y ocasionalmente en restricciones de acceso o permanencia en determinados sectores anteriormente propicios escenarios para sus infracciones;

= en cuanto al tenor o graduación de la infracción, suelen representar un porcentaje del monto de

expensas, suficiente para generar una intención futura de evitarla, e inferior a constituir una

pretensión usuraria o un abuso de derecho, con finalidad opuesta a la motivación de

su incorporación;

= habitualmente cunden efecto porque se incorporan extrajudicialmente en el concepto de

cargas particulares asignada a la unidad ligada con el infractor, pasando a conformar el concepto

genérico de expensas y por tal motivo ejecutables sin investigación judicial de los hechos;

= a fines de las probanzas objetivas suelen auxiliar en buena medida las actas policiales

levantadas por oficiales públicos ante la denuncia fiscal de alteración del orden público;

= no obstante siempre le queda la oportunidad al presunto infractor de defender su postura en

instancia judicial, abonando lacarga particular con expresa reserva de rechazo, e iniciar la causa judicial de conocimiento pleno por cumplimiento de

Reglamento de Propiedad, que le fija una contribución distinta a la abonada en disconformidad,

con el objeto de restitución del capital e intereses, pero sin posibilidad de afectación moral o

espiritual, ya que la regla de convivencia, sancionada en Asamblea válida, lo compromete a ese

sometimiento como integrante de la comunidad;

= esto último en la medida que no se hubiera exacerbado con evidente mala intención la

divulgación de su infracción (queluego no lo fuera) repercutiendo en el ámbito interno o externo

a la comunidad consorcial; 

= dudosa aparece la posibilidad de pago por consignación judicial o en escribanía sustentada en

la circunstancia de no resultar un pago seguro o válido, ya que no es un impedimento sino una

pretensión concreta de falencia en la acusacióncontra su persona o el infractor ligado a su

unidad;

= claro que existen las infracciones que generan molestias e incomodidades (ruidos, aromas,

luminosidades, golpes, vibraciones, estridencias, exhibicionismo, beodez, etcétera) de otras que

generan daño material concreto, como consecuencia de otra infracción o por sustrato

propio (niños jugando en los palieres que rompen una ventana o la puerta del ascensor o

baranda de la escalera, etcétera);

= en unos casos se aplicará la multa y en otros también la restitución de los valores comunitarios

afectados, y esto nuevamente, por carga particular de expensas; 

= en los casos de comprobarse infracciones y observar pasividad en la gestión del Administrador

para prevenirlos o sancionarlos, sea porque decida no involucrarse, o sea por falta de repetición

del hecho, o por falta de manda de Asamblea aprobando el código de convivencia, posibilitan, en

fin, que cualquier consorcista afectado individualmente, accione contra alguno de sus pares;

= se sugieren siempre los pasos preliminares hasta llegar a los definitorios, comenzando con el

diálogo directo, o con el auxilio de amigables componedores (procedimiento de mediación no

vinculante ni obligatoria en Comunas) o por intermediación de otros intercesores (consejo

de propietarios), pasando en su agotamiento a la intimación por medio fehaciente con

apercibimiento y plazos concretos; alcanzando la etapa de intermediación de funcionarios

públicos dependientes del Ministerio de Justicia (mediación prejudicial obligatoria) o bien

llegando finalmente a la instancia judicial para hacer cesar las conductas que le causan perjuicio;

= las motivaciones de afectación pueden ser múltiples (ruidos excesivos, vibraciones, acarreo de

mobiliarios, mudanzas a deshoras, agresiones verbales, inmisiones de tipo aromático, luminoso,

gaseoso, líquido, arroje de objetos contundentes, caída de agua condensada,

actividades inmorales, depósito de mercadería sospechosamente peligrosa, entre otras) debiendo

demostrar ante el Juez Civil que atienda la causa por sorteo, además del incumplimiento a las

previsiones del Reglamento de Propiedad y/o del Reglamento Interno, que ese suceso le causa

un perjuicio cierto, actual y subsistente, manifiesto o demostrable mediante algún mecanismo

probatorio, a fin de obtener una condena que prive al infractor de la posibilidad de continuar el

estado lesivo, o de hacerlo cesar, o de hacerlo reparar, o indemnizar al afectado, frente al daño ya

generado, material y/o emocional [art. 2069 CCCN];

= es decir, ante la denuncia de alguno de los vecinos sobre el padecimiento de cualquiera de estas

çinfracciones, las soluciones posibles presentan dos variantes= a) intervención del administrador,

en representación de todo el Consorcio y previamente  avalado por Asamblea, mediante

diálogo, intimación, o acción prejudicial tendientes a instar al infractor a cesar con el

disturbio, bajo apercibimiento de acción judicial con el correlato de posibles multas fijadas por el

Juez, o desalojo si fueran inquilinos, o desalojo de mascotas, aún siendo propietarios;

= o b) acción de cualquier copropietario (solo los titulares de unidad) cuando la Asamblea no fuera

convocada, o el Administrador se mantenga al margen, pudiendo pasar por los mismos tópicos

de intento de solución o acudiendo directamente a la mediación prejudicial obligatoria [art. 5 Ley nº. 26.589];

= el fracaso de la mediación da lugar a la acción Judicial, en la cual deberá demostrar ante el

Magistrado que atienda el caso,

un perjuicio serio, directo y actual, sobre su persona, de algún integrante del grupo conviviente, o

incluso de quienes residen en la unidad en carácter de poseedores o simples detentadores

provisorios (inquilinos, comodatarios, ocupantes, huéspedes, visitantes)

= claro queda previo a la vía judicial intentar agotar la conciliación interna, mediante asambleas

que traten y voten el tema, tendiendo a convencer masivamente al infractor a cesar

voluntariamente;

= a dicha Asamblea con su tratamiento en el Orden del día se llega por pedido que le hacen al

Administrador, uno o un grupo  de propietarios  que sumen al menos el 5% del porcentual

consorcial, o subsidiariamente se llega por medio del Consejo de Propietarios (si se tiene) quienes

se encuentran facultados para tratarlo como un asunto que requiere su directa atención, a 

pedido de ese cúmulo de copropietarios o porque el Administrador requerido no la citó [arts. 2058

inc. b) 2064 CCCN]