Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= el residente de unidad en Propiedad Horizontal pasa a formar parte de un grupo social, similar a un socio de un Club que paga una cuota social (expensa) para usar instalaciones que son de todos, algunas ineludibles para llegar a su espacio exclusivo (hall de entrada, palier del propio piso, escalera o ascensor, rampas de acceso) otras de disfrute ocasional (terraza, patios, jardines, sector de usos múltiples) otras indispensables para obtener comodidades (salas de medidores y cañerías de servicios públicos de gas, agua y electricidad, cochera, baulera) con restricciones sobre algunas otras (sala de máquinas, calderas, terrazas intransitables, antenas comunitarias, tanques de agua) y con sentido de prevenciones sobre otras tantas (extintores de fuego, mangueras y nichos hidrantes, luces de emergencia, jabalina de descarga eléctrica, pararrayos);

= pero a diferencia del Club, del cual un socio se separa sin transferir su carnet a otro, ni sus deudas, acá el consorcista solo deja al Consorcio transfiriendo ese uso, disfrute, comodidades a otro, en forma exclusiva dentro de la unidad y en forma compartida para el resto de las instalaciones, e igualmente sus créditos (ganancias consorciales por juicio, inversiones, alquileres de antena, medianeras) y sus deudas (expensas ordinarias y/o extraordinarias);

= ese uso, disfrute, comodidad o accesos, al igual que los trámites administrativos para mantenerlos y los gastos necesarios para conservarlos, o a veces, aumentarlos, mejorarlos, sustituirlos o modificarlos, constituyen el concepto fundamental de expensas;

= sumado a las normalizaciones Estatales que les caben, por tratarse de estructuras de envergadura y plurales (controles sanitarios de potabilidad del agua de tanques, su limpieza, la desinsectación general, la desratización y control de plagas, la deshollinación de ductos de aire y escapes de combustión, la corrección y pruebas de emergencia de elevadores, la estabilidad, solidez y consistencia de fachadas y balcones) en cumplimiento del Código de Edificación Urbana en general;

= gasto obligatorio, aunque el residente de planta baja nunca use el ascensor ni las escaleras, los de locales comerciales frentistas no ingresen al Edificio, los que carecen de cocheras no usen el portón que debe arreglarse, y así genéricamente;

= de esta manera, esos gastos e imputaciones son aceptados por todo aquel que ingresa al Sistema, desde su ingreso y son luego ineludibles, ya que el Reglamento de Propiedad que lo establece suma sus cláusulas a la Escritura particular de la unidad, aunque fuera desconocido u omitido entregar [art. 2038 CCCN];

= de igual forma se aceptan las eximiciones del Reglamento originario o de su Modificación posterior, debidamente registrado (ya que sino sería oponible por nuevos adquirentes) sobre los gastos excluidos para determinadas unidades, basado en aquellas privaciones;

= no obstante esta posibilidad, ninguna unidad, por más que no goce de muchos servicios, puede excluirse absolutamente de todos los gastos [art. 2049 in fine CCCN];

= en consecuencia, todos deben aportar una cuota parte de los gastos, normalmente en la incidencia del porcentual (%) de dominio; aunque puede ser otra la forma de computarlo; según cada Reglamento [art. 2056 inc. g) CCCN];

= ese porcentual (%) asignado en el Reglamento no es igual a metros cuadrados de la unidad, sino al valor económico de cada unidad frente a la totalidad del Edificio;

= valoración que se compone de los metros cuadrados, luminosidad, aireación, orientación, frente a calles, contra frente a pulmón de manzana o pozos de aire y luz, facilidad de accesos a las salidas de emergencia, distribución de espacios internos, y todo otro rubro que el Agrimensor considere ser valorado;

= de esa mensura surge también su valuación fiscal a efectos del impuesto territorial (ABL) y no siempre su valor comercial (inmobiliario de venta); por lo cual pueden coexistir unidades con iguales metros cuadrados y diferente porcentual (%), lo cual también queda aceptado desde que cada nuevo integrante del Consorcio escritura;

= de acuerdo a ese porcentual [art. 2046 inc. c) CCCN] o a cualquier otra forma que haya dispuesto el Reglamento [art. 2056 inc. g) CCCN] queda establecido el aporte de expensa, cuya forma y periodicidad de recaudación también dependerá del Reglamento (normalmente mensual) siendo el Administrador el indicado para recaudarlo [art. 2067 inc. d) CCCN]; para gastarlo y luego anualmente al menos rendirle a la Asamblea de copropietarios explicaciones si lo hizo con cuentas claras y con una eficiente gestión [art. 2067 inc. e) CCCN];

= en caso de omisión o imposibilidad al pago de cada cuota social (expensa), el titular (quien figure como titular ante el Registro de la Propiedad Inmueble) o el poseedor (quien se comporta como dueño sin serlo, por ejemplo quien tiene boleto de compraventa sin escriturar, o es heredero sin declaratoria inscripta) pueden ser llevados a Juicio por el Consorcio para cobrarse la deuda original más los intereses compensatorios (pérdida de valor de la moneda por el transcurso del tiempo) y/o punitorios (castigo por la falta de pago en término);

= como todo conflicto por dinero, raramente se debe a especulación o desobediencia del deudor, sino a escasez de recursos momentáneos, por lo tanto es prudente indagar con profundidad el motivo en cada caso y la situación particular que afronta el socio involucrado y/o la familia;

= tarea pura y específica del Administrador, para la cual se prepara con pedagogía y compostura en los cursos obligatorios que le exige y brinda el Estado [art. 4 inc. f) Ley n° 941/GCBA];

= de esta forma se transita por la primera etapa de Diálogo en pos de la solución; cuyo final se concierta con Convenio de pago en cuotas, que incluya los intereses y las nuevas expensas, pero con cierta elasticidad y sin gastos extras (honorarios de abogados, contadores o gestores), ya que solo lo firman el deudor y el Administrador, sin necesidad de otra autoridad administrativa ni privada; y frente a cuyo incumplimiento siempre está la unidad para respuesta final;

=  en caso de no funcionar debidamente el primer canal de comunicación (Administrador) con los mecanismos habituales (telefónico, mensaje, correo, notas, personalmente) hay que pasar al siguiente nivel de confluencia (Consejo) y si tampoco funcionara, por desatención o inexistencia, se debe subir un escalón más con todos los vecinos, pidiendo Asamblea para tratar la concertación de un convenio, quita, espera, compensación u otra forma de cancelación;

= en caso de desacuerdos, el Consorcio podrá proseguir como lo indica cada Reglamento, habitualmente pasando por la etapa de intimación mediante carta documentada, dirigida a la unidad o a cualquier otro domicilio si el copropietario lo cambió y constituyó en el Libro de Propietarios [art. 2067 inc. i) y 2046 inc. f) CCCN] estableciendo un plazo para la cancelación que se podría sugerir de 15 días [art. 1088 inc. c) CCCN] y un apercibimiento de continuar el reclamo por la vía judicial;

= siempre que hayan transcurrido los períodos fijados por el Reglamento para considerarlo moroso (a veces son dos o tres meses sin pago) podrá el Administrador enviar esta intimación suscripta solo por sí en carácter de representante legal, lo cual no significan honorarios a su favor, ni necesidad ni conveniencia en derivarlo a abogados, contadores u otros gestores que solo incrementan gastos;

= si no se responde a la intimación o se demora un acercamiento, se puede pasar, opcionalmente (no es obligatorio) a la tercera etapa de Mediación prejudicial, donde con la ayuda de un Funcionario autorizado por el Ministerio de Justicia, de formación legal y debidamente capacitado, se pueda arribar a ese Acuerdo de pagos diferidos en cuotas;

= siempre será conveniente antes que una Sentencia de pago íntegro e inmediato; no obstante esta tercera etapa lleve acarreo de gastos extrajudiciales y prejudiciales (carta documentada, audiencia de mediación, honorarios del Mediador, honorarios de los abogados del Consorcio y del deudor) que sensatamente deberían afrontarse también por el moroso;

= este Acuerdo de Mediación es suscripto por el Administrador y el deudor, y tampoco lleva otros gastos más que los indicados; debiendo únicamente obtener conformidad de Asamblea en caso de dividir la deuda en demasiadas cuotas o mucha extensión diferida en el Tiempo, a menos que ya existiere una decisión Asamblearia en algún Acta estableciendo la cantidad de cuotas fijas aceptables para un Convenio;

= el Acuerdo deberá incluir en la obligación de levantar la deuda atrasada también el pago de las expensas mensuales actuales; acomodando los intereses prudentes para darle al obligado la posibilidad de cumplimiento;

= el abogado del Consorcio también debería ser elegido por Asamblea y consensuar ahí el monto de intervención, ya que suelen hacerlo los Administradores inconsultamente, pactando además convenios de honorarios a su antojo o conveniencia;

= de la mano del profesional elegido y convenido sus honorarios, en caso de no arribarse a un Acuerdo, se deberá pasar al siguiente nivel, de Juicio Ejecutivo, donde cada período de expensa impago sufre la aplicación de un interés por todo concepto (moratorio y punitorio) del orden al 2,5% o 3% mensual retroactivo;

= esto significa que para el primer mes contando hacia atrás será de 3%, para el segundo 6% para el tercero 9% y así sucesivamente; intereses que se aplican solo a la expensa pura de cada mes, sin incluir los intereses arrastrados, sino constituiría anatocismo (interés de intereses) prohibido legalmente [art. 770 CCCN];

= estos intereses son los fijados como equitativos por las Salas de la Cámara de Apelaciones en lo Civil que son los Tribunales Superiores en esta competencia de grado, imponiéndose a cualquier otro que determine el Reglamento, sea por anacrónico o por abusivo, o usurario;

= si el juicio prosigue sin cancelación del deudor, acaba con la venta judicial de la unidad, precio del cual el Consorcio deduce su reclamo y el saldo le queda al ejecutado, ya sin unidad, pasada en cero (0) al nuevo adquirente;

= venta judicial siempre inconveniente porque la base de subasta puede ser reducida al 75% al 50% e incluso salir sin base a la oferta de los asistentes al remate, además de haber sufrido ya un detrimento en la fijación del valor de la propiedad, en lugar de parámetros comerciales, con fundamento en valuación fiscal;

= esto demuestra que la mejor oportunidad para el deudor es el Convenio de pago, o bien la venta privada de la unidad, en caso de no llegar a solventar expensas por un tiempo que se sabe permanente; o finalmente, disponer el alquiler de su unidad y trasladarse a otro Consorcio alquilando otra de menor valor, a fines de no perder su propiedad;

= debe evitar el copropietario que reclama reparaciones al Consorcio, tomar como represalia a la falta de atención, la opción de no abonar expensas, porque ambas obligaciones corren por caminos paralelos pero no se cruzan; es decir, se puede ejecutar expensas judicialmente sin hacer las reparaciones, como se pueden reclamar judicialmente las reparaciones sin pagar expensas;

= en consecuencia, funcionan para la Obligación esencial de soportar expensas, estas pautas generales

= el consorcista debe expensas ordinarias, y las extraordinarias deberían figurar expresamente en el Libro de Actas resueltas por Asamblea [art. 2048 CCCN];

= las expensas por carga particular (multas, reparaciones privativas de la unidad solventadas por el Consorcio, o de sectores comunes atribuidas a culpa individual) corresponderá al Consorcio que alega su imposición como sanción, basado en una infracción, la prueba suficiente, certera, fehaciente, puntual y adecuada para demostrarlo [arts. 1722, 1740 CCCN];

= el consorcista tiene constitución de domicilio legal en la unidad funcional, si no fijó otro, donde será intimado fehaciente y suficientemente [art. 2046 inc. f) CCCN];

= para ser el Administrador tenido como tal no alcanza con presentar el Acta de Designación sino el Acta actualizada anualmente [arts. 2, 6, 13 Ley n° 941] que avale su Personería;

= el Certificado de deuda debe estar aprobado (firmado) por los miembros del Consejo [art. 2048 CCCN];

= para la defensa solo serán aceptables las excepciones de compensación con gastos consorciales absorbidos por el ejecutado; o alguna quita, espera, remisión de la deuda o condonación;

= o la eximición expresa por Reglamento de los gastos imputados en la deuda de expensa ejecutada;

= o el pago con recibo de práctica habitual con firma ológrafa y original de Administrador e imputación del concepto cancelado;

= se advierte que el depósito en cuenta bancaria sin recibo firmado por el administrador no es una constancia válida de pago, ni oponible a la ejecución, por cuanto no cumple los requisitos legales de conceptualización, puntualidad, identificación, precisión, localización y/o integridad que da lugar a validar cancelación de la precisa deuda ejecutada [art. 2049 CCCN];

= los períodos que se omiten incluir en la ejecución o que se encuentran vencidos con una antigüedad superior a los dos (2) años, a partir del 01/08/2015 comienzan a prescribir en forma liberatoria, es decir, se convierten en obligaciones facultativas de cumplir o no por parte del deudor [arts. 2537, 2562 inc. c) CCCN] pero es necesario oponerse en el juicio, ya que el Juez no los condona de oficio;

= se van ampliando todos los períodos antes de la Sentencia con Mandamientos y los posteriores con Cédulas Judiciales; en caso de Subasta, se incluyen las pautas del Plenario ..Servicios Eficientes c/ Yabra s/ ejecución hipotecaria.. obligando al comprador a hacerse cargo de la deuda de expensas informada por la Administración en el expediente [arts. 540, 541 CPCCN];

= los poseedores por cualquier título, por ejemplo quien tiene Usufructo vitalicio, como también el comprador con boleto sin escrituración serán igualmente responsables por la deuda [art. 2050 CCCN];

= se exige buena fe del Administrador al carecer de intereses contrapuestos o en competencia con los del Consorcio, por ejemplo si se alegara y demostrara, por parte del ejecutado, que se trata de una maniobra fundada en abuso de derecho [art. 10 CCCN] con la finalidad de adquirir para sí o para terceros afines la unidad ejecutada a montos irrisorios de subasta, o forzar a un acuerdo de venta privada, utilizando la herramienta procesal como artilugio para conseguir un beneficio económico [arts. 159, 160 CCCN];

= en caso de pretender cobrarse al Consorcista montos ajenos al fijado por el Reglamento de Propiedad para su unidad, o pretender imputarle cargas particulares discutidas, tiene la alternativa de iniciar las mismas etapas de Diálogo, Intimación, Mediación y/o Juicio en contra del Consorcio (aunque el error o la intención sea del Administrador) por Consignación del monto que cree correcto [art. 906 CCCN];

= también tiene la alternativa de hacer la Consignación Extrajudicial ante un Escribano Público [art. 910 CCCN] siempre debiendo depositar el total exigido por el Consorcio, pero discriminando lo que es justo de lo incorrecto;

= en todo caso final culminará con Sentencia Judicial, admitiendo o rechazando el pago en Tribunales o ante la Escribanía, liberándose el Consorcista de los gastos extra, pre, y judiciales que le haya ocasionado todo el proceso.