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Recordamos que el uso de los colores tiene un fundamento de guía y ubicación

Rojo = hablamos de la estructura (contenidos y elementos) de la Propiedad Horizontal, superior a toda otra Normativa

Celeste = relaciones en donde el Consorcio o el Consorcista aparecen como Consumidores frente a un

Proveedor de productos elaborados, o un Prestador de Obra o de Servicios (abonado u ocasional)

Verde = para aquellas relaciones en igualdad de contratación y condiciones para Consorcio o Consorcistas

Amarillo = en donde aparece el Estado como una Autoridad superior al resto de los involucrados


Los Consorcios en la Ciudad Autónoma se imponen en el formato de Edificación en Alto (edificio) con

plantas superpuestas (entre dos y quince habitualmente, sujetas al permiso catastral conforme áreas

diagramadas por el Código Urbanístico) con medios de elevación mecánicos (normalmente cuando

superan las tres plantas);

También son Consorcios las edificaciones mellizas o trillizas frentistas (dúplex, tríplex) y las de única

entrada con pasillo corredor y unidades pospuestas hacia centro de manzana (antiguamente casas chorizo)

las de única o doble planta con patios compartidos intermedios (antiguamente conventillos), y las de

entrada común o individual, con o sin espacios exclusivos para vehículos, enfrentadas, contiguas o

pospuestas, con o sin patios comunitarios, con espacios comunes de distribución (conocidas como PH); aun

cuando reconocemos que en todos estos casos, suelen comportarse como casas particulares, asumiendo

gastos propios, recibiendo servicios (públicos o privados) por conexiones individuales, sin gastos

compartidos, sin recaudación ni Administración, sin Libros obligatorios, sin funcionamiento del órgano

Asambleario (menos aún de Consejo);

Aún así debemos advertir que deben sujetarse al régimen consorcial cuando cualquier copropietario fuerza

a ponerlo en movimiento, sea convocando al órgano Asambleario, o reclamando al conjunto por

reparaciones para su unidad; en la misma forma que quedan adheridos a la responsabilidad consorcial por

la ejecución de limpieza, o vigilancia común o para cualquiera de los interesados, en donde se incluya

partes comunes dentro del servicio;

No podemos descartar que en la Ciudad Autónoma pueda incorporarse a futuro el formato de barrio

cerrado, sujetos a la habilitación inmobiliaria para grandes espacios deshabitados (parques Indoamericano,

Roca, Brown, de la Victoria, Avellaneda, Sarmiento, Costanera) a la medida de la exigencia demográfica en

aumento, en confluencia con la preservación del medio ambiental y ecológico necesario;

Adentrados al formato típico de Edificación en Altos, debemos advertir que la adquisición de la unidad

(departamento) implica también la de cada parte del edificio (desde el peldaño de ingreso al vestíbulo

hasta el último centímetro de la azotea) convirtiendo al adquirente en dueño exclusivo de sus partes

privativas (uso y disfrute del interior de la unidad) y dueño con otros (copropietario) de la estructura (losas,

cimientos, terreno) infraestructura (escaleras, palieres, azoteas transitables, portería) e instalaciones

(ascensor, máquinas, caldera, tanques); así como también corresponsable (hasta su porcentaje %) de

erogaciones y obligaciones del conjunto;

El porcentaje de su incidencia (%) viene fijado en el Reglamento de Propiedad repetido en su Escritura y

en la inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble;

Entendiendo que losas, techos y muros que contienen a cada unidad son porcentualmente de todos, se

explica que sus reparaciones se compartan, pues no se está manteniendo la propiedad de otro, sino la

propia; mientras corresponde afrontar en solitario las del dominio privativo (tabiques divisorios de

ambientes, puertas, ventanas móviles, artefactos de comodidad y confortabilidad, decorados, empapelados,

pintura interna, revestimientos, sanitarios);

Esto significa que se adquiere (y se enajena al desprenderse de la unidad) un esqueleto arquitectónico de

cimientos, zapatas, encadenados, columnas de hormigón armado, vigas, muros portantes, aberturas,

escaleras, pisos, losas, mampostería, subsuelos, e incluso partes comunitarias cuyo uso o disfrute está

reservado privativamente a la unidad adyacente (balcones, patios, terrazas);

Se es dueño (con otros) de las instalaciones fijas (cañerías de fluidos, cables eléctricos, tanque cisterna y

reserva de agua, caldera central, nichos hidrantes, barandas, paramentos, cobertores) y móviles (ascensor,

montacargas, silla o plataforma mecánica, plato giratorio, portón automático y elevadores de vehículos,

extintores manuales, pararrayo, jabalina de descarga eléctrica);

Pero tanto el uso de partes compartidas (comunes) como el de privativas (interno de la unidad) sufren

variadas limitaciones, en pos de la paz social, convivencia y colectividad; sea en su disponibilidad material

(modificaciones, innovaciones, mejoras, reparaciones) o bien en su disponibilidad funcional (ruidos,

vibraciones, actividades, destino, inmisiones);

Un rol importante de las edificaciones en Altos lo juega el principio gravitatorio del peso material, sea por

cargas estáticas (modificaciones perpetuas por agregados de cerramientos, maceteros, equipos

climatizadores, salones de usos múltiples) o por cargas dinámicas (tránsito desmedido en espacios

comprometidos a otros fines o en excedencia, como superpoblación de balcones, exceso de pasajeros en

ascensor);

Principio gravitacional que repercute en la acometida de factores climáticos sobre su superficie rasante

(lluvia copiosa, granizo, descargas eléctricas sobre juntas de dilatación, membranas o pinturas

impermeabilizantes en azoteas o muros) deslizando sus consecuencias en caída y comprometiendo

unidades u otros espacios comunes (palieres, escaleras, depósitos) con grietas, filtraciones o rajaduras;

A esto debe sumarse el riesgo propio que implica la caída de objetos desde altura, sean elementos

desprendidos de la edificación (venecitas, ladrillos vistos, aparejos) como de la recolección por canaletas o

rejillas (desagotes pluviales) como de las propias unidades (accesorios del balcón, mobiliario del

consorcista); siendo éste un caso que entraña responsabilidad legal solo para el grupo o ala, o sector edilicio

desde el cual se desprendió o cayó el objeto productor de daño, si se pudiere identificar (con peritaje

preciso); como sería el caso de corresponsabilidad de todas las unidades colindantes con el pozo de aire y

luz (si hubiere caído al patio interno) o las del frente (si cayera a la acera), desligando a las otras unidades;

Los riesgos se acrecientan con la utilización de medios de transporte vertical, como ascensor, rampas

móviles, montacargas de vehículos, o bien por horizontales como platos distribuidores en garajes;

La convivencia en Altos trae aparejada los inconvenientes de ruidos y vibraciones repercutiendo en diversas

plantas por efecto de rebote de las emisiones en cajas de escaleras, huecos de ascensor, pozos de aire y luz;

además de la dispersión de olores y humos provenientes de cocinas y baños individuales, con evaporación

vertical suspensiva; y el impacto por inmisiones de luminiscencias nocturnas o de vistas indiscretas u

obstruidas;

 Si bien cada Consorcista (copropietario o no) tiene derecho a usar y permanecer en el hall central de

ingreso, explorar el sótano, asolearse en la terraza, subir y bajar constantemente por escalera o utilizar el

ascensor las veces que desea, su interés individual se ve constreñido al interés colectivo superior, de manera

que puede ser limitado a comportamientos o actividades que eviten gastos innecesarios, o se conviertan en

abusivos, o de uso indebido, o riesgoso de las instalaciones; en última instancia con auxilio de la potestad

del Poder Judicial en causa de infracción a la convivencia prevista por Ley;

Recordemos que un fuerte eje diametral de las decisiones compartidas es la reducción de costos; a lo cual

se agregan las Normativas Gubernamentales de prevención y regulación edilicia sujetas al Código de

Edificación (ver solapa nº 2)  en un amplio abanico de condicionantes a la libertad autónoma y total;

A esto se suman las restricciones de ajustarse al destino fijado por el Reglamento (uso o actividades),

abstenerse de ingresar y conservar mercadería riesgosa, de implementar actividades sospechadas de

peligrosidad o inmoralidad, de mantener condiciones higiénicas, estancas y estables de la unidad, para

evitar perjuicios a partes comunes o al interior de otras unidades (lindantes, conexas o inferiores) y de

franquear el acceso las veces que resulte indispensable para que los operarios o contratistas encomendado

por el Consorcio y enviados por el Administrador puedan efectuar verificaciones, reparaciones o

sustitución de elementos de funcionamiento general;

En cuanto al uso exclusivo de sectores privados, puede darse al arbitrio y gusto del usuario, así como

cambiarlo, modificarlo e incluso destruirlo (apertura de tabiques divisorio sin vigas portantes para

implementar pasaplatos, colocación de cerramiento interno para dividir ambientes, empapelados de

paredes internas, aislación de sanitarios con azulejos y pastinas para juntas de sellado, cambio de cañería

fija por flexibles, incorporación de jacuzzi, cabina de baño, o mochila de inodoro, agregado de implementos

de cocina o reemplazo de provisión de gas por eléctrica para su funcionamiento, colocación de artefactos

de iluminación, refrigeración, calefacción, climatización; revestimiento de paredes con machimbre o

mármol; decoración con ornamentos u obras artísticas);

Si la disfunción, obsolescencia, imperfección, corrosión, electrocución, explosión, filtración de cualquiera de

éstos elementos privados causare inconvenientes a la estructura general o al interior de otras unidades,

implicará el soporte exclusivo del resarcimiento de todo lo dañado (directo e indirecto) y su recomposición

al estado originario de buen funcionamiento y seguridad;

Sucede que el convivir apilados, dentro de un conglomerado de hormigón y cemento, circundado por

infraestructura de seguridad edilicia y atravesado por instalaciones de funcionalidad implica que la

responsabilidad no se reduce solo al pequeño bloque (unidad) que se ocupa y del cual se sirve diariamente

(unidad) sino expuesto al conjunto del bloque estructural, cimientos y terreno, exponencialmente riesgoso

no solo para utilitarios (consorcistas) sino también para expuestos habituales (convivientes, familiares,

contratistas, empleados) u ocasionales (huéspedes, visitantes, transeúntes, repartidores, amistades);

El grado de responsabilidad asumido se limita al porcentaje de participación (%) de cada Copropietario en

una última instancia y entre los miembros (recupero, reembolso, repetición) pero extendido más allá de ese

bien, abarcando todos (indivisiblemente) los de cada uno ante el acreedor, antes que el resto (solidario);

Es así que la creación de ese Ente Superior a todos (Consorcio) y con ese funcionamiento orgánico, aun

cuando es una ficción inmaterial (no se percibe con los sentidos) permite afianzar derechos y obligaciones

colectivos, ajustados a Leyes, Reglamento, y Actas Asamblearias para los efectos jurídicos (sancionando,

ejecutando deudas, contratando proveedores de bienes y prestadores de servicios) responsabilizando al

total de los integrantes;

Para poder gobernarse y funcionar colectivamente en forma organizada, el sistema consorcial prevé el

seccionamiento en sus tres órganos naturales, dos obligatorios (Asamblea y Administración) y el opcional

(Consejo) así sean 2 o 2.000 Copropietarios; evidenciando que la comunicación, interrelación, debate,

discrepancia, entrevero y composición de esos órganos, mejor hará funcionar al cuerpo colectivo; de lo cual

deriva la suprema importancia (casi necesaria) celebración permanente de Asambleas de Copropietarios

(muchos más de una Ordinaria Anual) para estar a tiempo oportuno de hacer siempre las correcciones

pertinentes e incluso adelantarse a los factores que por declive general suelen suceder en la historicidad

comunitaria (se sugieren tres o cuatro Extraordinarias anuales);

Fundamental deviene ahí la preparación, apoyo, asesoramiento, intervención y capacitación que puedan

prestar los miembros del Consejo, en su importantísimo rol de supervisores y fiscalizadores de las

implicancias y compromisos asumidos colectivamente; siendo recomendable otorgarles una pequeña

partida financiera para acudir al asesoramiento profesional que les auxilie y afine sus sentidos de

indagación, control, y alerta frente a la gestión de la Administración, o para dar las oportunas

recomendaciones a los asistentes de Asamblea garantizando el orden legal de sus decisiones (con posterior

rendición del uso útil de esa partida económica, claro está);

Se recomienda al Consejo el ejercicio en tal sentido de todas sus atribuciones que le confiere la Ley,

permitiendo el avance sobre investigación, acceso a la información, fluidez de intercambio comunicativo

con el Administrador, por cuanto al tratarse de esta figura de un mandatario experto, habituado,

profesionalizado y habilitado por el Estado para el desarrollo de esa función, se erige en una posición

dominante si no es balanceada con conocimiento y capacitación de los contrapesos orgánicos (Asamblea y

Consejo)